任大炮再\＂开炮\＂这50条金句很\＂任性\＂久未发声的任志强

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久未发声的任志强，最近又“开炮”了!

日前，任志强作为演讲嘉宾出现在了“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上。作为地产圈知名的“大炮”，任志强继续展现了他一贯的犀利观点，怼人的功力也是日臻深厚，全场爆料不断。

从业界流传的讲话实录中，锐理君整理了50条很“任志强”的金句，不知各位地产人对此怎么看?

1从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年第一季度是房价涨幅最高的一个季度。

2投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。

3去年开发商从境外的融资为388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。

4投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

5分地区看，东北地区、西部地区的投资增长百分之2.9、1.3，说明这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以还有支撑效果。

6从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

7今年一季度融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比，一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。

8现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。

9有人说4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。

10到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且明令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。

11现在市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。

12产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办?

13 很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。

14领头的企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。

15土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标?要是投标了房子只能租不能卖，坏了。

16房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要?挺麻烦。

17你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房?我自己租不就完了?所以租赁房一定不是产权人住。

18出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

19价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

20 天花板价在哪?天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗?

21我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。

22各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。

23为什么要摇号?摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗?摇不摇都摇到你头上了。

24房价涨和不涨，那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了，那和70个大中城市的数据完全不是一个概念。

25中国有句古话，兵马未动，粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收18000多亿，然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用有6000多亿。

26地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出现了困难，这就是问题。

27当前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾。从眼前看，相当一部分原因来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢，还没有真正解决农村进城的问题。

28现在我们没有综合住房制，我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的住房问题，不解决农村的居民住房问题。

29对于老龄化来说，我们现在是改善型需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。

30改善型需求所占的比例是越来越大的。

31到现在为止大概有750万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住，你那个房子太大，他不跟你住。

32 中国到现在14亿人里，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。

33 虽然有一部分农民住在城市里，但他的孩子不能上学，不能领退休金，不能买房子等等。所以中国的城市化，还早得很。中国到目前，农村的人口比例是大于城市人口比例的。

34从全球看，不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速，为什么?因为第一产业的产值太低了，中国有27%，接近30%的劳动力，农村劳动力，只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比农村人高了很多很多，钱多，收入高，所以人都往城里跑。

35去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题，靠农村是解决不了服务业的问题的，靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚，能有人给你捏脚吗?

36未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，还早着呢。

37在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。

38利用吸引人才造成的人口大量向二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

39我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。我们每年增加住宅多少呢?去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。

40如果每年有5%的折旧，400亿房子的话最少一年有20亿，我们现在一年就10亿。

41房地产长远的发展你是改变不了的，美国200多年呢，纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄没了，弄没了中国经济就没了，这是无法改变的一种情况。

42原来一套房子能解决问题，现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死，下次他活到120的时候你怎么办?更麻烦了。

43现在有人认为集体土地上大量供应的租赁住房能不能破坏市场?我觉得不行。为什么不行?没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去，他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施，不能卖的地他就不修了。

44大城市和特大城市，要有50%左右的租赁性住房才能满足需求，因为流动人口和临时居住的创业人员等等，大概需要这样。一般的城市，或者三四线城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就够了，并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。

45香港的租赁性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少?免租的只有2%，廉租的这部分也很少，户主提供的也有2%，单位提供的也占到一定比例。但是这个房源从哪来的呢?房源从私有拥有的房源里来的。

46本来拍卖土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有产权房的时候，政府就从房价里拿走了90%或者更多。

47现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。

48 在不改变现有双轨制的一些条件下，个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。但是我要加你一个空置税。只要你的房子是为了住，不是为了炒，那你就让里头有人住，你要空置半年以上我就要收你的税。

49如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决土地制度问题，户籍制度问题。

50中国严格说起来是没有私有产权制的，因为我们没有土地的私有化。

编辑 | 锐理君

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