市场说丨发展住房租赁市场，绕不开租金税款这道坎近日

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近日，合肥房管局印发《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》，有效期一年，对租赁企业、中介和个人按面积进行财政奖补，为国内首创。对于出租房屋给他人居住的个人，每平方米每年的奖励标准为12元，但文件也说明，领取奖补前提是要在租赁监管平台出租备案，且住房出租行为已依法纳税。

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按合肥常见的90平方米月租金2000元计算，依照现行纳税标准，缴税率为4%，年缴税额为960元，而年财政奖补为1080元，缴纳税款后不少人甚至可以赚钱，这样来看“一刀切”的办法似乎不一定合理，但也不失为一个好办法。再加上租赁备案后可以方便承租人办理居住证等材料，该政策可在一定程度上提高房东群体的备案登记意愿。

就市场监管角度，通过短期财政奖补提高备案登记的好处不言而喻。目前来看，真正的租赁市场规模和登记备案的租赁合同相比，期间最少会有10倍以上的差距，这一方面是因为房东群体自主纳税意愿不强，另一方面也是因为房源都在个人手上，管理非常困难。

相对住房买卖市场，今天的租赁市场其实还是非常市场化的，政府需要在市场规范化的过程中起到更多引领作用，不能只是单纯的在供给侧发力。推出租赁住房用地、引导企业投资租赁住房市场、建立租赁平台、扶持租赁住房项目融资等工作固然必要，但需求侧的相关工作也很重要，登记备案就是其中非常重要的一个节点。没有备案，租赁行为得不到保护，尤其房客的租住权益无法得到最大程度的保障;也没有办法纳入到城市的管理过程当中，不利于城市的人口管理、公共资源的有效配置。

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对不少个人房东而言，租金税费还是不愿承担的支出。按2016年“营改增”后国家标准计算，目前个人月租金在3万元以下的，免征增值税，个税和房产税合计税负约为11.1%，税负比例较高。在租赁住房市场较为发达的一二线城市，不少已经采取了综合征收率来降低相关税负，但结合登记备案情况来看，优惠幅度似乎还是不够，如上海、广州、杭州、沈阳最低均是4%，深圳为4.1%，北京是5%。

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所以这次合肥新政还是很有启示作用，租赁住房市场发展离不开需求侧的引导。而其中的关键就是税负，一方面是类似的“免税”方式可以推广，对于租金不高的住房租赁，可以返还80%、90%的税收，甚至还可以略有盈余，以此鼓励更多个人房东备案租赁;另一方面是“二房东”在运营方面有双重交税的情况，希望可以抵扣“二房东”的房产税税负，通过降低环节成本，来促进租赁住房市场迎来更加规模化、规范化的发展。

对于发展租赁住房市场，目前地方政府还是应当在需求侧税费减免方面有所作为，可能比提出租赁房供给目标，批租赁住房用地还有效的多。

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