2018年的徐州房价上涨原因总结美丽徐州一.买房氛围火爆进入2018年

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美丽徐州

一.买房氛围火爆

进入2018年四月份以来徐州房事持续火爆，全款购房的客户越来越多（新房），有的楼盘甚至全款客户也无法购买到房源（南区荣盛某盘）。当然也有部分人有疑问这个是不是中介与开放商串通一气，协议留下了很多房源想加钱出售，造成房源较少，导致购房困难或者售馨的假象。但是根据以往的经验，如果真的存在这种现象，在开盘之后的第二天开始就会被加钱购房的消息刷屏朋友圈，但是这种情况近一两个月以来很少出现。另外需要注意的是在房事火爆之时，随着政府监管日益严格，而且开发商进入爸爸模式，中介想获取房源加价出售也并不容易，因为很多全款客户在排队购买，并不需要烘托无房购买的气氛，为什么要找中介代理出售呢？另附一张书记信箱关于全款购房的投诉。

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二.徐州棚改

2018年徐州政府工作报告中，计划今年对2127万平方米的棚户区改造，总计2.7万户左右，最近全款买房的客户中除了外地投资客，也出现了不少拆迁户的身影，什么本地人穷、本地人懒，本地人不买房统统啪啪啪打脸。这也是为什么很多人感概最近出现这么多的全款客户原因。

三.非市区购买力涌入徐州

　　首先声明本人并非地域歧视者。小编大学毕业6年，发现身边有很多徐州附近的县区或者县级市的同事，并占有很大的比重。有很多的外地人口涌入他们在徐州学习，工作，成家，买房。虽然徐州是一座人口净流出的城市，小编也有不少同学去了南京，上海，北京甚至是国外，但是这并不代表他们的家庭要卖掉徐州的房子，因为他们的父母还是会选择在徐州生活。而外地人如果想在徐州结婚生子落户至少百分之九十九会选择买房的。

　　四.其他城市行情火爆造成投资客进入徐州

　　自从2016年一线城市房价显著增长以来，徐州附近的一二线城市也成大幅上涨的趋势，没有赶上这波红利的人渐渐的把目光转向其他二三线城市。下面我们先总结下徐州附近一二线城市的最新的房价：

1.济南新房房价：15674元/平米，二手房房价：16344元/平米。

2.南京新房房价：21180元/平米，二手房房价：25839元/平米。

3.青岛新房房价：19922 元/平米，二手房房价：20697元/平米。

4.苏州新房房价：18392元/平米，二手房房价：15595元/平米。

5.无锡新房房价：15066元/平米，二手房房价：9847元/平米。

6.郑州新房房价：13712元/平米，二手房房价：12731元/平米。

7.合肥新房房价：14070元/平米，二手房房价：14338元/平米。

　　以上数据来自米宅米宅。

　　可以从统计数据上看到一两万的均价已经成为常态，和这些城市做比较的话徐州的均价低于上述城市百分之20-30左右。为什么现在很多人去贾汪，去铜山高新区抢新房，因为那里的价格普遍比三环内低很多，同样的道理这些城市的投资客，在看到徐州这么低的房价时他们的心态是不是和那些去贾汪，高新区抢房的徐州本地人一个心态呢？

大家会有疑问为什么徐州会吸引到投资客的关注，徐州空气质量不好，人口净流出，工资低，新型产业不发达。那是因为投资客买房并不是需要去这个城市生活，只要能低价买到房子，等价格上涨明显之后找到卖家等他们接盘。就跟很多的家长忽视自己孩子的有点一样，徐州最近几年的进步也是十分明显的，比如社会基础设施的建造，环境的治理等等。

五.没有其他的投资渠道

现在的60后，70后手中都积累了不少的财富，但是如何安全的理财已经成为痛点，存银行已经不符合现代的投资选项了。因为目前有很多的其他投资渠道，比如购买银行理财，买基金，买股票，P2P平台等等。银行理财大约利率在百分之5左右；至于买基金，股票收益要根据行情而定，如果能长期坚持定投购买的话，也会得到不少的收益；通过几个大P2P平台丑闻，大家也认识到P2P并没有宣称的那么安全。除此之外还有什么安全途径可以每年获取大约10%的收益率呢？答案不多，买房却恰恰是其中一个。买房的还有的一个好处就是是如果你是通过杠杆（银行贷款）购买，那么去掉杠杆成本的收益，也是你赚到金额。但是前提是长期持有，并不是炒房客式的短周期买卖。自从98年房改以来，因为长期持有房屋亏钱的，全国有吗？没有。需要特别注意的是很多人购房并不是为了投资，而是为了保值自有资产，数据显示，我国2017年上半年的通货膨胀率是3.8%,整年的实际通货膨胀率为7.5%。通过这条数据你会发现财富缩水才是使你财富减少的最大危机！

假如每年物价上涨4%,以现在的1000元人民币为例：5年后，实际消费能力相当于现在的820元，10年后，相当于现在的670元，20年后，相当于现在的450元，30年后，相当于现在的300元。除非你的收入和资产高于通货膨胀率增长，否则，你的资产会逐渐缩水。你的房贷在现在来看难以承受，但是十年以后呢？二十年以后呢？

　　六.中国房地产的历次调控结果

98年房改以来经历过很多次房产调控。那么结果呢？越调越高。那么这次调控会成功吗？一切都是未知的，但是请看看那些全款买房的人吧。他们没想过自己会成为韭菜被收割吗？我们先了解下这次调控的目标，我总结两条：1.房子是用来住的，不是用来炒的。2.不希望房地产出现大幅波动，不管是向上，还是向下。意思就是想靠炒房暴富，机会越来越少；现在的房价是能接受的，但是近期不能再上涨过快，也不能大幅降低。楼市调控从2004年左右就开始了，当年徐州的均价是1800元/平方米，最贵的是滨湖花园，3500元/平方米左右。调控到今天，徐州的房价成功突破万元，而似乎正在慢慢向2万元冲刺。

　　七.中国城镇化完成度

2017年徐州的城镇化率是63.8%,计划整个规划区至2030年规划人口达到500万人，城镇人口450万，城镇化率达到90%,市区级城市中心10个。徐州还有26%的城镇化没有达成，市区常住人口不到300万人。如果徐州2030年完成规划那么还至少会有一百多万人会进入徐州城区落户，而这些人就是真正的刚需。面对已经不低的徐州房价那么这些人会选择来徐州工作甚至会在徐州购房吗？外地上学工作的徐州人有很多，他们会有多少人选择在那个城市落地生根，还是选择适当的时机回到自己的家乡，这些我们都无法统计，但是小编的身边的确有很多曾经在外地工作的同学或者同事，他们都因为各种各样的原因回到徐州生活，这样的案例是有很多的。我想告诉大家的是现在1W+以上的楼盘有很多，高价的原因是这样的楼盘基本在附近都有了完善的商业，学校，医疗资源。而徐州其实还有很多低价盘是那些徐州本地人看不上的，理由是这些地方很偏僻，很乡下等等，然而新徐州人并不会考虑这么多，因为他们是纯正的刚需，他们需要在这里落地生根，结婚生子。十几年前绿地世纪城东面也荒芜人烟，那么现在呢，已经基本没有新房卖了，均价也让相当一部分人高攀不起，要知道如果一个区域的人逐渐变多，那些社会公共资源自然会规划建设，完全不用担心。最近徐州拍了几块茅村的地，就是这样的一个道理，现在什么都没有，那让我们十年后再看。那里会不会也成为让我们高攀不起的地方呢。

　　八.徐州正在高速发展的路上

上中学的时候有一种班级叫做重点班，那里面最差的学生成绩，放进普通班级都属于上游。徐州就面临这样的尴尬，其实并不是徐州不好，而是大家与之对比其他城市太优秀。中国大陆（含港澳）目前有4个直辖市，2个特别行政区（两个城市），283个地级市和374个县级市，一共有661个城市。台湾地区有2个院辖市，5个省辖市和31个县辖市，共计38个城市。徐州的GDP排名是多少？一直很稳定在30左右徘徊，你觉得这个成绩差吗，这个在你看来就业环境不好，工资很低，污染严重的城市，其实一直是个处在上游的城市。N年后年的徐州能不能像2018年的南京，上海，北京这种城市那样经济发达，就业环境丰富，各种社会公共设施完善呢？我们与这些城市差距几年？5年？10年？20年？我觉得早晚会有达到的那一天，如果真的那样，房价也会达相对应的提升到现在的这些城市高度。

　　九.徐州地铁很快就会开通

徐州一号线---2019年9月1日通车，徐州二号线---2020年10月1日通车，徐州三号线---2020年12月1日通车。离一号线开通的时间只有1年零3个月了，徐州的公共交通设施日益的完善，也会缓解在高峰期时候的路况，使人们大大降低上下班的时间成本。经常听到身边的人说：徐州的地铁将来肯定没人坐，平时非高峰期坐个公交，骑个电动车也很方便。地铁会缩短你在路上的时间成本，让你的出行多出了一种选择，而且多出的时间你可以睡会懒觉，送孩子上学，或者给心爱的人做份早餐。也有人说地铁建好之后，徐州最大的基础设施利好消息，就会结束，就像股票一样，利好之后就是跌，而且很多投资客会在那那个节点时选择抛售房子。但是请注意房子不是股票，从另一个方面来看地铁建好之后其实更是房价的一个支撑。就像云龙湖一样，为什么云龙湖附近的房子比其他区域的房子要贵呢，因为它有国家5A级景区的支撑，这个属于稀有产品。2018年发改委出台了新的地铁申报城市的条件，徐州仍然符合。而一些地方的地铁项目却因为某些原因就紧急叫停了。未来徐州会有多少条地铁线是未知的，如果近几年因为审批严格致使申建地铁难度加大，那么现在1,2,3号线的附近地铁房就会成为稀有产品；如果近几年会增加更多的地铁，那么地铁房的数量会越来越多，到时候那些现在看来交通不便的地方，就会一下子变身成为地铁房。

　十.地价成本上升

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　　如图可见，2018年4月徐州的土地出让金达到45.2亿元排名全国第18位，同比增长百分之340,也就是说比去年4月份多了3.4倍。有人会说，会不会是2017年的出让土地太少所以导致数据的暴涨呢？让我们数据说话：徐州2017与2016年同期相比，土地成交宗数增加43幅，成交面积和成交金额分别增加289.86%和378.04%,成交平均地价和楼面价分别上浮约894.18元/、747.07元/。发现了吗，2017年不管是成交土地数，面积，金额对比2016年也是属于爆炸式的增长。这就说明只有两种原因才会造成这种现象：1.出让土地数比去年同期高很多；2.出让土地金额大幅的提高，也就是出让面积差不多，而楼面价却变贵了。ZF提高楼面价的好处有很多，比如可以减少溢价率的提升，这样可以减少高溢价率的地王产生，减少媒体的炒作热点等等。经常会听到一个说法，那就是面粉贵了，面包也就涨价了。其实面粉涨价了是由卖面粉的人与抢购面粉的人共同决定的，在市场限制面包价格的情况下，其实开发商也很难受。最近徐州2017年的楼王地块终于开售，均价1.2-1.4W之间，以当时7K+的楼面价来说，这个价格并没有多少利润，但是也不至于亏损很多钱，从这个案例我们能发现，关于面包的定价会参考面粉的价格，而不是一味的限价。面包商想靠炒作面粉价格大赚特赚的机会越来越少，但是会保留它们的基本利润空间，这也显示出了对于房价的有利支撑。

　　十一.徐州新盘限价

　　徐州新盘限价体现在两点：1.在出让土地时明确规定毛坯房的均价。2.新房建好后会根据周边房价及开发商的成本价进行价格审批备案。

　　首先我们要明白新盘限价的目的是什么？答案是防止房价快速增长，稳定房价，避免引发楼市泡沫。如果大众希望通过新盘的限价的方式使整体房价迅速降温甚至大幅降价，那么这是不可能的，就像拍卖一样，拍卖品通过竞拍人的报价增长，购买的人会越来越少。如果要是限制了拍卖品的最高上限价格，可以购买的人会变的很多，那么如何解决？1.提高首付，直至全款。2.谁更愿意购买附加商品（车位，商铺等）。3.通过社会关系或者其他额外费用购买。

　　所以你会发现越限价的盘购买的人越多，而购买的人越多，会引起楼市的火爆，越火爆就会刺激二手房卖家，使他们提高售价，提高了成交价，这又引起了新房和附近二手房的价格倒挂严重，最后会致使更多的人去抢购买新房，新房卖的好就更不会降价。这就是一个圆圈型的连锁反应。

　　就像前段时间的南京河西抢房一样，新盘1.5W,周边二手房房2W+,如果你买到一户100平米的房子，转手卖掉瞬间赚50W,对于普通人来说50W可能是好几年的工资了。

　　十二.独生子女政策

　　独生子女政策从1978年实施，到2015年全面放开二孩政策。影响了大部分的80,90,00后。随着时间的推移，这部分人也渐渐长大，工作，结婚，生子。

　　人越来越少应该对新房的需求更少才对，为什么会使房价上涨呢？如果你是独生子女，那么你应该从小就体会到一大家子人的唯一疼爱，因为只有你一个孩子，所有最好的都愿意给你，所以才会有了六个钱包的言论（六个钱包，是指男方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷加上女方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷共六个钱包。）。换个角度思考，如果我们这一代家里还是四五个孩子，一套房子一两百万，你还指望家里给你首付，亲戚朋友给你凑钱买房吗？我觉得以现在大部分家庭的家底是拿不出这么多钱的（如果你不在此列请勿喷）。

2018年4月，央行货币政策委员会委员樊纲在CCTV2《大讲堂》电视节目中提出，只要六个钱包能帮你凑够首付的话，那么最好还是买房子。这也是现在高房价的原因之一：就是大部分家庭是可以凑的起首付，可以买的起房子的（如果你不在此列请轻喷）。

　　商品的价格会根据供需关系发生波动，购买的人少会下降，购买的人多价格自然会提升。这也是为什么要稳定房价，不允许房价大涨的原因，因为如果房价持续快速增长，那么除个别城市外，能购买（接盘）的人会越来越少，造成供大于求，引发房价的大规模崩塌。

本人是一名大家深恶痛绝的房产中介，这是以我所了解到的行情写的一篇文章，如果有不同观点欢迎指正。