通过计算，房价的拐点已经不远？新一轮的楼市火爆

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新一轮的楼市火爆，加速了房价的增长，本文不争论楼市有没有泡沫，也不去深究泡沫破裂的利与弊，将会用一组数据，来预测一下房价的拐点。

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拐点何时出现

房产最大的属性是用于居住，虽然目前也有许多人买房用来投资，网上给出的数据是，自住买房和投资购房的比例是3：7。且不管数据的权威性和真实性，可以肯定的是贷款买房的人群远远大于全款购房者。

房价拐点的预测依据是，当买房人的收入不足以支付房贷时，就是房价拐点来临的时刻。

众所周知，房贷所占收入比30%以下，是大家可以接受的。当房贷占收入比超过50%的时候，且不谈债务风险，买房人根本就无法获取贷款，这是银行的风险底线。

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拐点似乎很近

各个地市的收入各有不同，我们拿全国人均收入先来预测一下房价拐点。

据统计局消息“2017年全国居民人均可支配收入25974元，同比增长9.0%。”，我们按2018年，增长10%计算，三口之家的月收入水平是7143元。它的50%是3572元。也就是说，从全国人均来看，当月还款额超过3572元的时候，就是房价拐点来临的时候。

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到这时候可能有人会说，有钱人多的是，干吗拿平均说事，其实根据二八定律，少部分富人还无法撬动庞大的刚需和巨大的房地产市场。

我们来接着算，按最低还款的30年按揭期限来算。按现行商业贷款利率，我们得出的数字是68万。如果贷款30年，超过68万，按人均来说，国民已无法购房。我们给工资再预留一些增长空间，将这一数字调整为70万，按首付30%考虑，当一套住房平均总价达到100万的时候，可以粗略预测房价的拐点。按最保守的每套房平均建筑面积计算，全国住宅均价10000元的时候，极有可能带来房价的拐点。

人均的数据，总是不让人信服，我们拿人均收入和一万元对比，会得出一个比值系数。各位可以用来对比自己的城市。我们给出的系数是2.9。当您所在地市的年人均收入和房价比值小于2.9的时候，就可能是房价的拐点。

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调控政策要赶在拐点来临之前

本文的数据比较粗略，也并不权威，当然用于一二线城市可能就更不准确，因为优势资源总会向中心聚集，大家权当是娱乐的预测吧。

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目前我们没有全国住宅均价的数据，不过已经有许多三四线城市的住宅均价已破万，这么看来，房市的拐点已经离的很近。

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