房企寻求转型已迫在眉睫，而产业地产是最热的课题之一。

房企为什么要转型？

房企转型的原因有三：一是传统住宅市场的开发已经非常成熟，这块“蛋糕”余量已不多，而分食者却不少；二是随着城市化进程的加快以及深入，单纯的物理空间建设已经不能满足新型城市化建设的需求，这就要求房地产市场要由粗放型发展转变为精耕细作式开发；

第三也是最重要的一点——随着楼市调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房企的获利空间正在被压缩。

（数据来源：锐理数据）

 

锐理数据统计了2012年至2017年成都市的房价水平与楼面地价走势，从中可以看出，2016年之前，成都楼市的房地价差都在5000元/㎡这一档小幅波动，而2016年之后，

随着调控力度的加大，房地价差已降至3000元/㎡左右。

根据锐理数据解决方案中心的测算，除了土地成本之外，

后期开发的建安费、税费约为4200-4500元/㎡甚至更高。

因此，房企的利润空间已被压缩至极限，寻求新的利润增长点是不得不做的选择，其中不少房企都选择进军产业地产。

为什么选择产业地产？

所谓产业地产，主要关注两部分：

一是产业，二是地产

。

在改革开放前，中国的产业结构是“一二三”，即第一产业（向自然索取资源的农林牧渔业）所占比重最大，第三产业（流通服务业）占比最少；2013年之后，我国产业结构转变为了“三二一”，第三产业所占比重大幅提升，产业结构越来越健康。不过，和其他典型发达国家的对比来看，我国的产业结构仍需继续调整。

 

（图片来源：锐理数据解决方案中心）

优化产业结构是促进国富民强的方式，也是产业发展的本质。因此，实施产业改革也被写进了“十三五规划”中。在政策的导向下，产业经济的发展进入“超车道”。

就产业本身来说，更容易产生规模效应，既可以协调区域内部的合作，同时也更容易获得外部的资源

，比如政策支持、资金支持等。

那么地产与产业的连接点在哪里？地产商拥有强大的规划、招商和运营能力，良好的运作之下，产业的规模效应能得到更好的发挥，同时地产方也能获得更多的资源。

因此，产业地产是一种产业与地产共赢的发展模式。

产业地产的模式有哪些？

受国家宽松的产业政策和传统利润空间被压缩的双重影响，越来越多企业希望借助政策红利开发产业地产。目前国内主流的产业地产模式有两种：带产业拿地和产业运营。

第一种模式是带产业拿地。

采取这一模式的以国企、央企和有实力的民营企业为主，这类企业将借助产业低价拿地或优先取得优质地块进行房地产开发。比如2016年的“总价地王”即如今的绿地新里城，项目拥有住宅、商业体等多种物业。这是成都市青羊区与绿地西南事业部合作的跨贸港产业项目，计划打造为全产业链跨境电子商务产业区，集中产业面积超过11万平方米。

从本质上来看，这种模式的主要目标仍旧是拿优质土地，后期属于房地产开发思路。

（图片来源：锐理数据解决方案中心）

 

另外则是产业运营，

拿地企业多为产业或城市运营商，要求房企要有完整的资源链条和产业运营经验，比如专注于产业运营的华夏幸福。相比起带产业拿地，

产业运营模式是一场“持久战”，通过长期运营实现产城利益互补。

（图片来源：锐理数据解决方案中心）

 

就成都来说，大多转型产业地产的房企采取的都是第一种模式——带产业拿地。但从全国来看，文旅+地产的模式是开发商较为热衷的方向之一，这主要是因为文旅产业进入门槛低，政策倾斜度高。其实，

除了文旅产业之外，教育产业和乡村农业也是比较典型的产业地产方向

，前者引进优质教育资源带动整体运营，后者则以农产品为引擎完整产业链，或者发展旅游业。

产业地产有哪些难点？

可以看出，产业地产是房地产市场新的机遇窗口 。但不可否认的是，房企要面临的风险也更大。

在带产业拿地模式中，产业是实现房地产产品溢价的有利条件。这类模式要求开发商有丰富的地产开发经验，

其核心还是在于地产开发，因此更多地聚焦于城市的核心地段和更新方向上，卖点是地段价值与服务

，获取难度仍不低。

产业运营则更像“农村包围城市”，

在核心城市周边获取“价值洼地”，后期凭借自身强大的招商、运营能力实现人口导入、经济增长。

不过由于这类模式依托于城市资源的外溢活力，看中的是未来价值，开发风险较大。

如何做好产业地产？

尽管目前产业地产遍地开花，但由于经验尚浅，案例较少，且对开发企业要求颇高，成功运营起来的产业地产项目并不多。那么，房企在转型产业地产的过程中，应该如何做才能最大程度地掌控胜局？

根据两种模式的不同特点来看，

带产业拿地的操作关键点在于

找准区域与企业的匹配点。

房企应对意向地块进行筛选，对当地区域政策及产业导向需求了解，初步判断拿地操盘可行性，并梳理企业可及或可合作资源，看是否有条件与政府博弈。

产业运营的操作关键点则在于

要充实完善自我产业循环。

拿地企业自身要拥有一定的产业规模及运作优势，同时要有强大资金支持及融资能力来承受“长线作战”，此外还要有牢固的上下游资源合作关系或强大的招商能力为后期的成功运营创造条件。

当然，尽管关注度高，但目前国内的产业地产仍处在起步阶段，如何做好产业地产项目，是业内亟待研究的重要课题。锐理数据将针对产业地产进行更深入的研究、分析与分享，敬请继续关注！

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