祥生地产: 学会了碧桂园式的高周转, 但风控呢? 祥生

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祥生，江浙地区黑马房企。

2015年的销售规模仅为109亿元，而到了2017年，其销售规模达到620亿元。

仅仅2年时间，祥生地产的销售规模就增长了5倍。

祥生速度还在不断提档。

《中国房地产报》的报道称，祥生内部已制定了2018年冲刺千亿，2019年完成3000亿销售额的发展目标。

归根结底，祥生几乎照着碧桂园式的发展路径走了一遍。

1、深耕三四线城市。

祥生地产在三四线城市快速布局的战略，与碧桂园打法如出一辙。

《每日经济新闻》报道称，截止2017年底，祥生在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。

2、高速周转。

《中国房地产报》报道称，祥生地产明确未来周转目标为“1478”，即1个月开工，四个月开盘，首次去化率达70%，8个月现金流回正。

这个速度与以高周转闻名的碧桂园不相上下。截止2018年3月底，碧桂园已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月。

在区域房企中，祥生或是碧桂园模式最具代表性的房企之一。

但随着时间的推移，三四线城市窗口期收敛，风险递增。抗风险能力也就成为了一众房企必备技能之一。

只不过，祥生学会了碧桂园的快速周转，但其可能还没有学会如何规避风险。

重仓三四线千亿目标

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祥生起家于绍兴诸暨。在诸暨素有“一座诸暨城，半部祥生史”的说法。

偏安一隅的祥生正试图通过布局三四线城市实现弯道超车。

《新京报》报道称， 2017年1-11月，祥生在诸暨、泰兴、南陵的城市销售市场份额占比分别达到45%、25%、26%，截至11月三四线城市销售占到了祥生业绩总额的90%。

得益于三四线城市棚改货币化、去库存，还有一二线城市需求外溢的利好行情，2017年，祥生合约销售额达620亿元，同比增长91%。

祥生这匹黑马正在搅动浙系房企江湖。

中指院的数据显示，祥生以620亿元的销售额位居百强房企第34位，在浙系房企中仅次于绿城、中梁。

祥生还有更大的目标，2018年剑指千亿规模。可以看到，祥生正在大手笔补充“粮仓”。

中指院的数据显示，2018年前四个月，祥生拿地金额达170亿元，位列行业第十。其中不乏见到了高溢价地块的身影。

比如，2018年1月，祥生地产首入江西，以2.62亿元竞得抚州东乡区住宅地块，溢价率130.05%。

再比如，同年3月，祥生历经500余轮激烈厮杀，最终以5.0623亿元竞得位于聊城市地块，溢价率高达261.9%。

一言以蔽之，祥生正在三四线城市的跑道上狂奔。

祥生总裁近日接受克而瑞采访时表示，祥生选择城市的一个重要因素是，要能够产生高溢价。

但现实情况是，三四线城市窗口期正在加速收敛，房价地价齐飞的奇景或将迎来扭转。

三四线城市红利或消退

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从历史来看，祥生无疑是具备战略眼光，或者说运气，踩准了布局三四线城市的最佳时机并实现规模跨越。

然而来到今天，三四线城市的机会越来越少，风险却越来越多。

《中国经营报》报道称，根据国务院提出的工作精神和原则，全国范围内的棚户区，要在2020年前全部完成改造。

近两年三四线城市楼市迎来的高光时刻，与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。但从政策面来说，现阶段明确的棚改窗口期仅剩2年。随着时间的推移，棚改货币化对楼市的支撑力度及作用可能都会进一步弱化。

换个维度来说，三四线城市房价确实在近期涨疯了，且不正常。

中指院数据显示，2017年全国300城市中，一线、二线、三线城市成交均价分别同比上年增长-4%、19%、56%。

部分三四线城市现房价实际上已透支了城市未来十年，甚至二十年的潜力了。因为三四线城市大多数都是人口净流出城市，其高新技术产业更是几近于零，根本无力支撑过万的高房价。

更危险的是，三四线城市高价拿地的风险要要远大于北上广这样的经济发达城市。

一旦前期刚需释放完毕，房价后续上扬缺乏有效支撑，土地市场也将缺乏流动性。

祥生能学会碧桂园的风控?

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为了抓住棚改政策的红利，房企不仅要加快在三四线城市的周转，快进快出。目前来看，碧桂园与祥生在三四线城市的布局策略大同小异。

但大家要注意一个问题，碧桂园、祥生抗风险能力有较大差异。

一旦发生窗口期判断失误，碧桂园是有能力去熨平区域市场的波动。

1、作为规模房企，碧桂园体量大，整体抗风险能力强。

2、碧桂园能够参与到新城的一级开发，具备拿地优势。

《明源地产研究院》报道称，在新老“双城模式”下的城市，政府大多没有钱修路等基础设施，会请碧桂园联合本地建筑工程公司修建基础配套，碧桂园替政府垫资代付工程款。

作为回报，政府会在新城的优势地段或是核心地块给碧桂园较多的支持或优惠，碧桂园能以政府挂牌的价格获得核心的地块资源，转化为其巨大的优势。

3、在目前去杠杆的大环境下，像碧桂园这种规模房企的融资优势更为凸显。目前大房企融资成本在5%左右，中小房企的融资成本从6%至9%不等，有些甚至更高。

4、碧桂园拥有庞大且具备“狼性”属性的销售团队。其通过让其员工入股项目，跟投获益，通过超额利润分红，极大程度调动销售团队积极性。《明源地产研究院》报道称， 2016 年，有碧桂园项目总经理年收入过千万，有区域总裁年收入过亿。

但区域房企祥生只能通过主动去判断来规避风险。在房地产市场政策变化的窗口，其复杂性大幅增加。

绿城总裁曾公开表示，一旦拿错三四线城市地块，可能万劫不复。

因为，绿城曾经历过这个阶段。

《经济观察报》报道称，2015年，绿城已竣工可出售物业减值亏损高达3.27亿元，较2014年的7060万元增长了近4倍。绿城销售毛利率从2012、2013年的30%以上直接降至2014年23.5%， 2015年绿城物业销售毛利率更是跌至18.0%。

归根结底，三四线库存难消成了绿城发展的软肋。

时至今日，绿城对布局三四线城市仍抱有谨慎态度。据《观点地产网》报道:

1、绿城经过近两年的换仓计划，在2017年新增土地里86%布局在一二线城市。

2、即便补仓，也是将部分资金投放在杭州以及周边发达区域的三四线城市。

3、三四线城市实施战略一定是快进快出，同时必须控制单体体量，即绝对不能超过30万平方米，最好在20万平方米以内。

在三四线城市做减法的区域房企不止绿城一家。

深圳控股管理层在2017年业绩会上表示，公司已基本上完成了从三四线退出的战略安排，截至去年年末三四线城市土储占比从49%下降到32%。

值得注意的是，区域房企在三四线城市狂欢的同时，三四线城市房价正在走向分化。

易居研究院的50城(涵盖4个一线城市、16个二线城市、30个三线城市)住宅成交监测数据显示，今年前两月有34个城市住宅成交面积同比下跌，三线城市占了19个，廊坊、蚌埠、兰州、宁波、赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。

三四线城市风险暗流涌动。

对于近期还高调闯入三四线城市的区域房企来说，如何避险，能不能成功避险，都将成为摆在其面前最现实的问题。