等了这么久，第一批限竞房项目终于开闸入市，可是...... 凤凰网房产综合

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等了这么久，第一批限竞房项目终于开闸入市。

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自住建委网站上挂出预售许可预告后，昨日，关注度居高不下的瀛海府迎来开盘，比人们预想的，要快了一些，不过结果跟人们之前预想的可能有不少差距!

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没有额外优惠，开盘价格严卡限售价格

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项目现场

项目大约有700多人排卡，到场率80%左右;

项目共推出194套房源，用时一个半小时，全部售罄;

摇号大约到260多号结束，部分摇中的购房者弃选;

根据粉丝透露，现场没什么传说中的额外优惠，开盘价格严卡限售价格，只是不同的楼栋和楼层，会有几百到几千的价差。

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价格示意

1号楼最便宜，一共九层，2到5层的价格是52200元/㎡，6到8层53200元/㎡，顶层送阁楼，所以价格也最高，是53700元/㎡。

2号楼和3号楼最贵，共4层，价格一致。2到3层54000元/㎡，4层55000元/㎡。

4号楼、5号楼是7层，6号楼6层，价格分布是，2层到次高层售价53000元/㎡，顶层价格54000元/㎡。

摇中并选房成功，现场需要交5万定金，三天补齐首付。

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项目沙盘

算下来，项目总价在450万到500万，首套房首付在200万上下，二套首付400万左右，三天交齐，二套的客户会很有压力。

「看好的楼层被选走，就弃选了」、「觉得摇不上，提前离场了」，弃选，甚至提前退场，在这却很平常，完全没有其他城市的“万人抢房”的景象。

第一批限价房的预售跟预想的有点不一样?主要原因有以下两点:

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1、五年限售，对投资需求的杀伤力够大。从买入到交付，到二次交易，整个周期被强制拉长至7到10年，跟风投资的需求，会慎重考虑。

少了购买力强劲了投资客，楼盘的热度不会被炒到离谱。

2、接下来扎堆入市的限竞房项目，给购房提供了可替代的选项，心里不慌，自然就会挑挑选选，没有好楼层，就放弃喽。

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3、而且，今天，进入预告程序的金樾和著，也将开盘。

项目确实不愁卖，现场人气也很足，但购房者们也足够理性，没有出现像杭州或者深圳那样的「恐慌式」抢房。

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北京楼市供应将现井喷

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前天早上，住建委网站又放出一批进入预售许可预告程序的项目，截至目前，已经有4个限竞房项目，接连入市。

憋了半年的北京楼市供应，终于出现了一个井喷:一次性的挂牌了8个项目将入市，其中有2个是非住宅的通州商务型公寓，但吸引人眼球的依然是4个限竞房井喷入市:

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这4个限竞房项目只是北京62个限竞房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量快速井喷:

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瀛海府.金樾和著.旭辉城. 熙悦林语,这4个项目的入市签约，将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%.

而且，上月限竞房项目销售管理办法正式发布实施后，各个限房价项目的入市节奏也明显加快。小编了解到，目前多个项目已经开始或预备近期申请预售证。

限竞房项目的加快入市，不但可以对刚需家庭尽快形成住房供应，而且还可以对稳定市场预期发挥积极作用。因此，主管部门也正在根据相关规定，按部就班的进行项目的价格评估、预售证审批等工作，让限竞房项目尽快形成市场供应。

除了公告的这三个项目外，还有几个限竞房项目也正在履行预售申请等相关手续，预计近日将获批预售许可证。

接下来北京楼市限竞房项目供应将现井喷。

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限竞房突现井喷，哪些值得买?

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针对限竞房的井喷，那么购房者要做好什么准备?

1:第一个项目已经入市，从入市的100多套房628个摇号看，市场还是有需求的。虽然肯定日光，但这个比例也显示了，大部分户型一般的限价房销售难度会存在，对于购房者来说，优质项目买到难度大。

2:现在楼市的现状。

从北京看，5月二手房签约套数18096套，这也将是2017年317调控来的新高。连续14个月的高点:环比上涨了32.3%,同比上涨了67.5%。

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3:什么房子值得买?

大部分限价房都是有价值的，对比当下楼市的二手房都有一定的折让。

限价在5万以上的项目，基本都可以作为第一居所。

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4:积极参与所有项目的排号，对于北京来说，现在销售政策非常正规，取得预售证前不可能让你缴纳各种名目的资金。这样你就尽量在所有项目排号，取得未来购房的机遇。

5:同一项目可以选择多排号，比如父母家庭与自己家庭，这样增加未来摇号的机遇。

6:什么户型才是限价房的精华:，什么户型是限价房的精华?当然是1层+小院+地下，单独的小别墅部分。对于限价房基本都执行了7090政策，其中的90平米以内部分因为占比面积多，大部分都在500万总价以内，吃多了容积率，所以都位于小区的非楼王位置。所以如果有能力的话，建议尽量还是卖超过90平米的面积，当然这个要看支付能力。

7:另外如果买刚需户型，其中顶层底层如果有附带面积的价值也比较高，当然，最简单的验证办法就是看开发商定价，越高的越好。

8:提前准备好购房资格与资金，大部分项目都现场会支付5-10万的定金，3-5天就要求首付，这种情况下，在未来即将井喷的供应下，所有资金都应该准备好。

9:选房的时候，其实没有什么犹豫的，就选择你选房时候剩余你想要的户型最贵的，因为限价房层差非常小，这种情况下，对于高价的房源来说，相当于性价比更高。

10:对于夫妻离异的购房者，离婚一年内只是影响贷款资格，如果本来就是二套房购房者，这种情况下，离婚第二天就可以审核购房者资格。

11:限价房地下部分的价值，目前看，4个入市的项目，都有地下部分，对于开发商来说，这意味着之前最担忧的事没有出现。整体市场平稳。而对于购房者来说，这部分项目的价值也比较高，特别是改善购房者。

12:那些项目会被共产:

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整体看，入市的4个项目分部在房山与大兴，这2个区域出现限价房转共有产权的可能性很小。除了东城海淀丰台外，基本都不会转。

13:被转化成共有产权的项目，肯定是最苦的项目。但预计项目很少

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一旦限转共，看似政府回购，网签10个月可以回款，但最大的问题是，政府回购的货值如何确定?是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购?大概率当然是只回购住宅部分。

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14:井喷的供应量从哪里开始:地块分别是17年2月，17年7月等时间出让的土地，证明了从入市节奏看，并不是按照土地出让周期。整体看，预计2017年成交的限价房地块都有加快入市的可能性。

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目前看，限价房合计大约3000亿货值:预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。(合计限价房总量4.5万套，其中部分有可能在4季度后上市)。

15:440万平米，限价商品房还有地下附属设施等等存在，合计大约可售面积在600万平米(包括地下别墅等)，大约总货值也就是在3000亿左右。一共62个项目。

16:那些区域供应量大?

不可避免的是，因为是限价房，大部分项目都要求非常快的回款速度，所以如果扎堆入市的项目，突然区域内多了几千套房源，这种情况下，销售压力将会非常大。

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成交规划建面方面，大兴宅地成交14宗，成交面积为181万平方米;房山宅地成交8宗，成交面积为98万平方米;顺义成交6宗宅地，成交面积为93万平方米;丰台成交6宗宅地，为90万平方米，其余区域成交面积均小于90万平方米。

面对接下来更多的限价房项目入市，不知你做好准备了没有?

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