市场洗牌催生商办新逻辑在2017年“3·26”楼市新政之后

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市场洗牌催生商办新逻辑

在2017年“3·26”楼市新政之后，整个商办市场进入低迷期。在新的市场环境下，从客户角度出发，重新找到商办产品的新逻辑，洞察商办领域的新走向，为客户解决资产合理配置的真痛点，成为开发商在2018年为整个商办市场杀出的一条新路。

重新定位客户与产品价值

公开数据显示，2017年3月26日商办新政之前的一年时间，北京商办的月度成交套数约为1万套，月度成交面积23.5万平方米，月度成交单价2.8737万元/平方米，月度成交总额347亿元。3·26政策之后的一年时间，北京商办市场月度成交套数、面积以及成交总额呈几何量级缩水，分别为2449套、13.72万平方米、136.8亿元。但值得关注的是，数据显示，3.26新政后的一年时间，北京商办产品月度成交单价为2.7221万/平方米，相比于上述其他三个数据指标的巨大跌幅，成交单价上仅有小幅下调。

一年来，商办市场发生了巨大的变化。不仅包括成交量的变化，还包括商办产品开发商经营思路的变化，以及消费者购买逻辑的变化。

在商办市场重新洗牌的过程中，迅速探寻全新的客户定位与价值逻辑成为手中有大量商办产品的开发商亟需面对的。客户对于商办产品的预期，已经从“投机”转向“合理资产配置”，“稳定”、“保值”是商办当下的新身份。

6月13日，在一场由北京龙湖主办的“时局·前瞻·变局——2018资产配置新视角论坛”上，知名财经专家叶檀表示，目前北京房地产的市场逻辑已经发生变化，过去没有人在乎租金，而现在一定要关注租金回报率。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志认为，商办收益所依托的商业氛围、商业业态等因素需要时间培养，因此商办并不是高速回报的产品，而是作为资产配置中价格波动的平衡器与压舱石。

现月销量破亿项目

据了解，龙湖长安天街在2018年蝉联北京商业市场1-5月销冠。龙湖西宸广场在2018年1月实现丰台区商业市场销冠，整体1-4月稳坐丰台区域商业市场前三宝座，连续数月销量破亿元。

与传统商办市场认知大相径庭的是，目前在购买龙湖长安天街的客户中，自用需求客户占比高达60%，其中写字楼自用客户高达80%。数据显示，包含门头沟、石景山、海淀等区域在内的客户占比达72%以上。西宸广场项目目前自用客户集中为小自用与多套连买自用，占项目整体认购（成交）比例达67%以上。

龙湖集团北京地区营销总经理李昂表示，北京龙湖找到的商办市场新逻辑是：从投机到投资的客户意识升级；从传统售卖逻辑进化到用户使用逻辑；从新用户使用逻辑下对产品的全新规划。长安天街为企业提供长安街一线资产的名片效应，西宸广场则依托三环丽泽黄金地段，加之小户型灵活组合而切合客户需求。

北京龙湖也推出两个在售项目的爆款产品——长安天街力推55米“面宽王”、西宸广场总价350万元的小面积三环资产；以及两处即将问世的新品——北京第五座天街和以科技、共享为主题的海淀低密度商办项目。

2018年下半年，位于房山区的北京第五座龙湖天街与位于海淀区的商办项目即将入市，到此北京龙湖的商办格局正式形成“京城东南西北”全围合，打破散点分布，进入全城商办洞察的新领域。

本报记者陈静思

市场洗牌 催生商办新逻辑

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