南沙自贸区，一个正在谷底反弹的价值洼地（下）未来世界的都市圈版图

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未来世界的都市圈版图，只有珠三角和其他；

当下中国的房产投资地图，也只有珠三角和其他。

2017年3月，“粤港澳大湾区战略”被写进政府工作报告，2018年3月，再次被着重提及，“粤港澳大湾区战略”升级为“粤港澳大湾区规划”，从设计阶段到了施工阶段，比肩世界三大湾区。一年多以来，在国家级利好光环的照耀下，粤港澳大湾区“9市2区”蓄势发力，争相发展。尤其是内陆9城，频频成为各大房企和购房者追逐的焦点。

那么，湾区9市哪里的房子最值得投资呢？

一、人口对比

近10年来粤港澳大湾区人口增速始终高于全国均值，并呈现攀升趋势。

从人口流入增量来看，广深作为经济发达、配套完善的一线城市，吸引力十足，人口流入总量较大；佛山、珠海、东莞同属珠三角城市群，产业发达，每年也能吸引不少人口迁入，紧随其后。

二、产业对比

2016年粤港澳大湾区11市GDP为9.3万亿，占全国GDP总额的13%，总额及增速均处于全国领先水平。

经济总量位居全球四大湾区第二位，仅次于纽约湾区。

其中中心城市广州、深圳等已开始从服务经济向创新经济转型。据《2017全球创新指数报告》，深圳—香港“创新集群”排名第2，超过美国“硅谷”。

下图为粤港澳湾区城市不同区域产业效能对比（使用人均GDP衡量）：

三、交通对比

广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善，佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。

2018年内，广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。

港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程，将于2017年底实现贯通，伴随相关工程逐步落实，珠海市场于近年快速发展。

粤港澳湾区未来轨道连接如下图所示：

四、土地供应对比

按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，

珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%，

其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。土地资源局限，在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降，近两年趋势尤其明显。其中：广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。

五、房价对比

结合各区域的详细对比，我们可以得出下表：

以上表格中综合得分靠前的区域为前海（10万）、太空港（5-6万）、龙华（5万）、广州中心城区（5万+）、横琴（4-5万）、南沙（2.5万）、南湾（3-4万），相较于其它区域的寸土寸金，南沙不仅地理位置好，而且价格低。

南沙作为广东面积最大的自贸区，从区域定位来看，自贸区的“加冕”将南沙区域价值推至前所未有的高度。

自贸区的发展，为南沙带来产业升级、人才聚集、消费力水平提升、房产需求增加等各种利好。随着一系列利好措施逐步落实到位，凭借着充足的货源支撑、便利的通关政策、高效的集疏运网络，南沙将成为广州国际海运中心建设的重要载体，也将成为我国与“一带一路”沿线国家之间最重要的贸易枢纽。这些新的政策陆续落地，将使南沙自贸区板块价值立即再翻番。

从地理位置来看，南沙处于珠江三角洲几何中心，连接珠江东岸和西岸城市，是西江、北江、东江三江汇集之处。以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。

作为珠三角核心城市，起着世界级城市群战略交通枢纽的作用。

航空方面，周围有广州、香港、澳门等国际5大国际机场环伺。水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口，60-80分钟，直航香港、澳门。南沙到深圳机场只需20分钟车程、到中山只需要10分钟车程。广深港高铁建成后，南沙到香港只需30分钟。待广州南站和广州主城区的高速地铁建成之后，时速可达120公里(国内地铁时速一般在80公里以下)， 20-30分钟即可到达广州主城区。

优越的地理位置，让南沙成为珠三角城市群的几何中心，

1小时珠三角交通圈

蔚然成型。

从战略规划来看，粤港澳大湾区整个东岸中轴发展从香港湾——蛇口——前海自贸区——宝安空港新城，再对接滨海片区，整个经济是向北发展。

而广州已明确南沙作为其唯一的副中心，全力南拓，最后构成东岸的黄金发展轴线。

前海蛇口与横琴的重点是推动粤港深度合作，而南沙片区是面向世界先进发达国家，相较之下拥有更高起点。

那么，为什么南沙房价处于一个低点没能迎来爆发呢？昨天我们提到了南沙最致命的缺点，交通不便。尤其是现在只有虎门大桥，让南沙的交通一直处于非常尴尬的地位，笔者上次从南沙到深圳整整用了4小时。此外，地铁也只有一条连通，让更多人流根本进入不了南沙，所以南沙的房终被低估多年。

因此，南沙要想房价上升，交通水平必须上升。

轨道交通：

1）南沙规划有15号线（目前已建成有轨电车）、18号线（预计2020年开通）、22号线（预计2020年开通）。其中18号线和22号线直通南沙区，它们将采用最高运行时速为160公里的市域快线列车，这意味着它们也将成为广州迄今为止最高规格的地铁线路。另外还新增规划了南沙西线和南沙南线，未来南沙区内将有6条地铁线路。

2）深茂铁路， 2018年实现通车，广州仅设南沙庆盛高铁站。全线通车后，南沙到茂名将从现在的5小时缩短为2.5小时，到湛江则由6小时缩短为3小时。

3）广深港高铁，预计于2018年秋季全线开通。开通后从南沙出发，仅需30分钟的时间，可快速接驳香港、广州、深圳三大城市的中心区域。

4）6条有轨电车线路，贯通南沙各大板块。

道路交通：

1）虎门大桥，连接南沙和东莞的重要东西向通道。

2）虎门二桥，预计2018年底完工，届时将大大缓解虎门大桥的拥堵，东莞到南沙缩短10公里，车程缩短半小时。

3）深中通道，预计2024年通车，届时南沙至深圳宝安机场仅30分钟。

由于这些利好的规划，南沙的住宅已经发生了起飞，从原来1万出头一路走到今天自贸区红线内的3万元，未来随着这些利好的不断兑现，预计住宅价格还能得到新的起飞。但是公寓的价格却一直徘徊在1万5到2万之间，根本原因，还是因为去年330之后必须用公司名义购买，而现在人们还没有接受用公司名义购买，观念的错判和目前交通现状是导致公寓价格较低的根本原因。未来随着核心板块所有缺点变优点的过程，资产价格也会发生天翻地覆的变化。

今天南沙自贸区红线内人们害怕的因素，恰恰会成为明天南沙自贸区红线内房价暴涨的因素。

时间来到2018年，来到楼市下半场。在这个时间节点，就是布局头部资产的时候，在这个时间节点，只有头部资产才能保值升值，这也是今年房地产风格的重大变化。

一线城市，自贸区红线内，三条地铁交汇处，层高5米的小面积公寓，还能享受国家自贸区特别政策，3年内在人口急速涌入后，购买力持续增加后，公司不断增多后，价格也会从今天的1.7万推高到未来3万左右。

更多详细内容请联系深圳康老师985，微信号18576679372。

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责编｜秀鑫

校对｜甘雨

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