房地产“灰犀牛”步步紧逼：算清长期风险和短期风险两笔账( 四 )

根据人民大学经济学院测算：中国居民杠杆率（48.4%）低于发达经济体的平均水平（76.1%），但2017年居民部门债务占可支配收入比重达到110.9%，已高于美国家庭部门的杠杆率水平（108.1%）。而根据中国家庭金融调查，2017年房地产资产占居民总资产比重达73%，远高于美国的水平。

再次，开发企业负债率过高。

据Wind数据测算，截至2018年一季度末，上市房企的整体负债率高达79.42%， 20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%，多数企业超过国际公认的60%红线。与此同时， 2018年开始上市房企将有数千亿规模的债务要到期偿还，但销售回款却呈现放缓趋势。

与此同时，金融、经济和社会也潜伏着相当的风险。如果继续重复过去的故事，楼市终将发生泡沫破裂的危机。那不仅会引发整体的金融与经济危机，还将威胁社会稳定和国家安全。从时间看，楼市危机不在真实需求出现拐点的2025年之前局部出现，就会在市场预期发生根本逆转的2025年左右全面爆发。