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常规分析法的不足

“可住、可售、可租”的六字真言，在选择项目时候提出“开发商第一、地段第二、产品第三”的基础方法论。

这些方法虽然听起来简单，但是好记好学，经过平台的普及，已经帮助了不少粉丝顺利置业，对此我们也感到些许欣慰。

一直以来，我们在研究市场的时候，通常是把整个郑州化为几个部分来分析。

这很好理解，郑州那么大，市区面积7000平方公里，城区面积400平方公里，同一城市不同地方的房价市场情况是非常不一样的，如果总而统之，泛泛而谈，研究出的结论要么大而全不具备具体的指导性，要么顾此失彼，失去了结论的严谨性。

通常划分的时候，地产圈内采用两种方法，第一种是模糊的把郑州化为东区、西区、南区、北区（或加中心区），另一种方式就是把郑州按照行政划分，比如中原区、金水区、惠济区等。但是即使是这样在我们研究和写文章的过程中，依旧感到很有局限性。

比如郑州市东区，老郑州人认为过了紫荆山转盘就是东区，但是这样东区就占到整个城区的一半，不甚科学。同时一些人认为东区应该是高铁站以东，这样一来中州大道一带如何定义，是准东区还是中心区。

第二点如果按照行政划分，仍会出现眉毛胡子一把抓的感觉。比如都是属于金水老城，郑纺机附近和经纬广场附近是完全两种感觉，房价是两种，城区面貌是两种，学区质量和居住人群是两种。但同时，在郑州西南中原区和二七区以嵩山路和金水河为分界，但是虽然分成了两个区，但是城市的感觉基本上一样，你从市博物馆跨嵩山路走到绿城广场，等于从中原区走到了二七区，但是感觉基本上是相似的甚至是完全一样的。

基于此，我们认为，现在市场分区方法是有较大问题的，与其做修修补补的添加，不如彻底打破，形成一个实用、适用、符合市场基本情况的片区方法。

这就是我们推出米宅43片区法的初衷。

2

米宅43区分析法

这个方法就是把郑州市建成城区或规划城区，按照一般房地产研究习惯，分为较小的片区进行研究，其中把东西南北方位片区法和行政片区进行打碎、融合、重新定义，尽可能在一个片区中，能够完整独立的体现该区房地产发展状态。这包括：

1、 同一房地产发展水平；

2、 同一历史感；

3、 同一居住感；

4、 同一城市界面；

5、 同一工业、商业、服务业发展水平；

6、 同一商业、教育、医疗等配套水平；

7、 同一居住人群状态；

8、 同一交通出行条件；

9、 同一未来发展前景。

总之，在一个片区中，你可以用一个典型街区的整体感觉想象出整个片区的状态。虽可能不是完全相似，至少差别不大。当然我的基本出发点还是基于房地产研究方便，特别是第一条房地产发展状态相似，而非别的什么。

比如作为一个中原的资深吃货，我们明显感到建设路以北的小吃夜市发展水平要比建设路以南高很多，方便很多，但是他们的房地产发展水平很相似，所以划到了一起。如果有朋友愿意，也可以基于小吃发展水平来把郑州市化成若干片区，公布出来供大家参考，对于像我这样的吃货来说，也是一件功德无量的好事。

（点开查看高清大图）

↑↑↑上图就是我们按照全市房地产发展状况，制定的郑州43片区地图，其片区的分界线以较大的快速路、高架路和市政路组成，少部分用自然标志物片区（比如东风渠、贾鲁河）。

另外片区的名字以郑州市房地产圈对该区域的传统叫法命名，比如老经开区——以区别新规划的经开滨河新城和经开物流园。

另外一部分片区的叫法是行政区域简称加方位，比如金水老城西。

还有一种属于我们自创的，比如西南环3.5环片区，意思就是郑州市西南方位，三环和四环中间的片区。总之所有命名的原则就是，让人能够通过片区名字，马上就能联想到这个区域的大概位置。

另外上图只是标注了郑州核心区、主城区的片区（36个），对于一些较远的房地产发展片区，地图中还没有注明，比如平原新区、港区（又分为港南和港北）、南龙湖、荥阳东、洞林湖、绿博7个片区。

3

东北8片区

东区cbd、（北）龙湖片区、杨金片区、惠济东北片区、龙子湖北区、龙子湖高校区、象湖北区、象湖区。

这8个片区是10年来，郑州市发展最快、房价最高的区域，如果以2016年作为一个分界点，前10年郑州市房产发展的制高点是cbd，后10年是北龙湖应该没有问题。

从下图可以看到，在东风渠之南，已经豪宅遍地，但是东风渠之北未开发土地尚多，所以以东风渠作为分界。↓↓↓

杨金片区（也叫金水科教园）和惠济北片区发展水平实际上差不多的（杨金稍好），由于机场和污水厂影响，其杨金片区很难达到北龙湖的高度。以贾鲁河划开是受行政划分之影响。

龙子湖区和龙子湖北区，实际是属于一个片区，但是龙子湖片区没有住宅用地（商业和教育用地居多），但是湖的北岸有，所以论房价，湖中心反而不如湖北岸，所以需要分析市场的时候分开。

象湖范围很大，已经有一些项目进驻象湖，象湖北还没有项目但是预计很快就会有的，因此预先划开。

4

东南7片区

商鼎路片区、东站东片区、白沙片区、老经开区、经开滨河新城、经开物流北区、经开物流南区。

在金水路、中州大十字轴的东南方就是我们所划分的东南7片区，实际上这7个片区分为两个部分。

沿着商都大道向西延伸分别为东站西片区（商鼎路片区）、东站东片区、白沙片区。

这三块现在房地产发展的很快，特别是东站西片区已经成为仅次于东区cbd的中高档高层居住区。东站以东因为市政原因发展较慢，反而是白沙今年去年风光无比。

陇海铁路南就是以老经开区为中心的片区组，包括：经开物流北区、经开物流南区、经开滨河新城和老经开片区。

这几个区域，实际都是经开区的延伸部分。经开滨河新城去年连出地王，惹人注目，但是究竟未来如何，会成为老经开区的升级版还是简配版让我们拭目以待。

5

正北3片区

北环片区、惠济核心区、索须河片区。

如果说郑州东北片区组是一个政府倡导而起的新贵，那么郑州北区开发就是一个开发商自然延伸推进的结果。

我们，以京广快速为其西界、以中州大道为其东界，按照距离远近以该区域最重要的条道路（北三环、连霍、北四环）分为了3个片区。北三环片区已经完全成熟，惠济核心区正在成熟，而最北的索须河片区尚欠成熟。

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正南4片区

西南3.5片区、西南4.5片区、东南3.5片区、东南4.5片区。

郑州正南方和偏西南方，我们以南边最重要的两条路南三环和南四加航海西路、京广快速和中州大道，环划成了4个区域。实际上这4个区域发展水平都差不多，都很低。但是未来三年一定会分化，单纯一个区域，似乎不妥。

7

正西3片区

中原新区、常西湖南区、常西湖北区。

郑州市一体两翼是主要的规划思想，但是东西不平衡也是现实。常西湖西区以四环为四界是政策规定，我们也沿用之。

中原新区、郑上新区现在只是概念，如果真要发展也是常西湖新区发展成熟之后的事情，所以时间不会短。

但是常西湖新区我们判断以陇海路为界分为南区和北区，是因为对于这个新区北部一定是侧重于商务，而南区侧重于居住，其价值的侧重点不同，所以需要分开。

8

西北4片区

高新新城、高新南区、高新北区、古荥片区。

西北的高新新城，是根据政府规划划的，也是未来高新区工业转移的方向，只是现在还太偏，除了万科城能自己做配套和沿着西四环的项目稍好。

高新区本可以化成一个片区，但是现在明显的现实南不如北，所以以科学大道为界分开。但是当常西湖新区发展起来，南不如北的情况是否会改变甚至反超，我们留一个悬念。

至于古荥片区，是郑州市最没有存在感的一个区域，很少关注，只是其属于惠济区的土地，需要和高新区有所区别。

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核心7片区

金水老城西区、金水老城东区、西北环内片区、中原老城区、商城核心区、西南环内片区、管南环内片区。

三环之内的7个片区，我们没有按照传统的行政划分法进行。主要按照郑州市井字形快速交通体系进行划分。相信每个片区，稍微熟悉郑州地产人都去过。

郑州是个有严重东区（郊）——金水行政区、西（郊）——中原工业区情结的城市，这种情结也体现在这种划分上。所以金水老城化成了两块，因为主要的省级行政单位都是在文化路以东，而文化路以西主要体现的是事业单位和小工厂文化。

管城分为商城核心区和管南环内片区，因为对于郑州东西大街代表的老城文化，和以航海路周边的商贸市场文化应该是有差别的，就像北京二环内外从感觉上就是两个城市，这种差别是应该保护还是消弭，是个绝大题目，我们不可能展开说。

至于西边我以西站路、陇海快速把其分为了3块，主要也是考虑西南环片区更多体现的是一种市属行政单位的机关文化，而建设路为核心的中原老城体现的是一种以那五个棉纺厂为代表的工业时代文化，而一过西站路这种文化感便当然无存。

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