巴曙松教授在线问答：中国房地产市场正在出现哪些变化？编者语：2017年以来

编者语：

2017年以来，中国房地产市场继续呈现分化格局，这一轮房地产调控一个非常显著的特征，就是大都市圈成为非常活跃的城镇化载体。也表明中国的城镇化进入到一个新的阶段，房地产调控政策也要根据这个新的阶段进行调整。敬请阅读。

文/巴曙松

2017年以来，中国房地产市场继续呈现分化格局，大都市圈继续成为有活力的地区，但今年的调控政策使同一都市圈内的不同城市也出现分化。

把握下一阶段的房地产市场的走势，我们应该从更为基础性的逻辑上去把握和评估。

1.作为一个整体，我国城市家庭已经基本告别了住房显著短缺，当然在局部城市还会有持续的供给压力，但是当前中国房地产市场新的主要矛盾在逐步变为“住的不好”，首改、再改、换房成为“新主力需求”。2016年底，我国城市家庭户均住房套数在1.1左右，住的问题总体上已告别巨大的供求缺口阶段，进入住房消费不断升级的新阶段，人们不再简单地满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求上升。在目前这个房地产市场消费需求升级的阶段，无论在哪一个城市，这样的好房子都是相对稀缺的产品。

2.从目前房地产市场的统计数据分析，住的问题主要集中在活跃的大都市圈中的一线和其他个别重点二线城市，从全国的统计数据估算，这些城市的户均住房套数只有0.85—0.9，距离“一户一套”、“一人一间”、“一人一卧”还有相当大的差距。特别是考虑到这些城市未来仍然面临人口的不断流入，动态的住房缺口则更需关注。

这一轮房地产调控一个非常显著的特征，就是大都市圈成为非常活跃的城镇化载体。也表明中国的城镇化进入到一个新的阶段，房地产调控政策也要根据这个新的阶段进行调整。目前这些大都市圈的中心城市和周边城市的连接与统一布局协调不够，中心城市的土地供应不足；在有限的土地供应中，住宅用地占比有限，这些都是值得关注的重要课题。

3.随着大都市圈房地产价格的上升，租赁市场受到越来越重要的关注。至少从目前的统计数据分析，当前，一些城市租赁市场与交易市场是相互关联的两个市场，在目前这个发展阶段，租金与房价的内在决定逻辑并不一样，租金取决于收入，一般情况下，租金收入比保持在1左右，租金涨幅不太可能持续明显超出收入涨幅。房价则主要取决于基本的供需矛盾和信贷条件等多种因素，从过去一段时间的统计数据分析，我们经常会看到房价走势与收入走势会存在持续的偏离。实际上，过去很多年，租金的走势与房价的走势有时候是相互影响的，但也有不少时候是相互独立的。

4.从目前的统计数据分析，中国不少城市租赁的人群与购房的人群往往是重合度不太高的两类人群，前者普遍在30岁以下，需求以单间为主，收入通常低于1万，他们在较长时间内可能不会进入购房市场，因此租购同权有助于解决这一部分年轻人的住房问题，同时短期内也不会显著对购房市场产生什么明显影响。

5.客观地看，今天不少推出租购同权政策的城市并不存在租赁不足的矛盾，真正有租赁不足或者是房地产供给不足的城市，主要还是大都市圈中的一线和个别重点二线，恰恰是这些地方，目前看，地方政府似乎并没有足够动力大范围实施租购同权。

文章来源：悟空问答 2017年8月4日（本文观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）

本篇编辑：王昌耀

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