价差的存在 ， 让买房变得有利可图 ， 新房认筹变成一场摇号狂欢 。
文 | 薛宇飞
20日上午 ， 有媒体报道称 ， 上海将采取一系列措施来防止新房认筹过热 ， 包括同一家庭在同一时段只能认筹一个楼盘 。 当日午后 ， 上海市房管局回应称 ， 目前没有出台新的调控政策 。
认筹政策虽然闹出乌龙 ， 但仍折射出上海新房摇号认筹的火热 ， 以及衍生出来的一些乱象 。 有机构统计 ， 2020年上海“千人摇”项目达到26个 ， 新房整体认筹率为120.4% ， 而2019年还不足40% 。 同时 ， 一人认多筹、“马甲”代摇也频频出现在市场上 ， 推高市场虚火 。
26次“千人摇” 整体认筹率提高3倍
20日上午 ， 有媒体报道称 ， 其获取的一份《闵行区房管局会议纪要》显示 ， 为严控市场过热 ， 上海将采取一系列措施抑制新房认筹热度 。 该份会议纪要称 ， 同一家庭同一时段（认筹开始—摇号结束）在全市范围只能认筹一个楼盘；适当提升“热盘”认筹金比例；针对开盘当天去化率超过90%的楼盘 ， 认筹名单还需要提交房管局备案 ， 且不得更名 。
上述报道发出后 ， 迅速引起关注 。 20日午后 ， 上海市房管局回应多家媒体称 ， 上海继续严格执行现有房地产政策 ， 目前并没有出台新的政策 ， 只是针对当前销售环节中的不规范现象 ， 要求加强销售环节的管理 。
摇号认筹政策之所以如此触动大众敏感的神经 ， 与当前上海新房市场存在的摇号热不无关系 。 为了买房 ， 陆楠（化名）在2020年跑遍了上海北部的大部分楼盘 ， 她对中新经纬（微信号：jwview）称 ， 除了一些郊区盘 ， 市区项目的认筹率都很高 ， “千人摇号”的情况也不少 。 在参与几次摇号均未摇中后 ， 她不得已买了一套二手房 。
2020年10月中旬 ， 位于上海青浦区的蟠龙天地进行开盘摇号 ， 这个均价超6万元/平方米、共计948套房源的项目 ， 吸引到了3715组客户认筹 ， 创下上海市2020年认筹摇号人数的最高记录 。 蟠龙天地项目的整体认筹率为391.88% ， 也就是说 ， 差不多4个人抢一套房 。 不过 ， 391.88%的认筹率不算夸张 ， 备案均价近8万元/平方米为汇成南街里与备案均价约11.2万元/平方米尚峰名邸 ， 认筹率都超过了1200% ， 12个人抢一套房 。

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▲2020年上海住宅认筹数排名TOP10
上海的豪宅市场在2020年下半年表现活跃 。 据第一太平戴维斯统计 ， 2020年下半年 ， 上海共计有19个单价在10万元/平方米的高端项目入市 ， 除一个项目的认筹率为90%以外 ， 其余项目的认筹率都超过100% 。 19个项目中 ， 有13个项目在开盘当天就售罄 。
第一太平戴维斯称 ， 2020年上海“千人摇”项目达到26个 ， 超过500组摇号的项目有42个 。
中指研究院称 ， 截止到2020年12月23日 ， 上海新盘认筹率超100%的有93个 ， 认筹率超200%的项目有50个 ， 超过500%的有13个 。 2020年上海公证摇号的楼盘整体认筹率为120.4% ， 而2019年不足40% ， 不少2019年认筹率较低的项目在2020年再推后 ， 其认筹率都有明显提升 。
摇到即赚到？“马甲”现象频仍

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▲售楼部沙盘资料图
购房者为何热衷买新盘？陆楠称 ， 由于新房有政府限价 ， 一些楼盘会与周边的二手房价格存在价差 ， 对购房者意味着摇到即赚到 。
位于上海前滩、认筹率高达1200%的尚峰名邸 ， 售价便比周边二手房源明显偏低 。 2020年12月底 ， 尚峰名邸推出47平方米、146平方米、192平方米三种户型 ， 47平方米的售价约在12万元/平方米 ， 另外两个户型的售价约在10万-11万元/平方米 ， 而周边小区二手房的售价已达到15万-19万元/平方米 。 相比二手房价格 ， 尚峰名邸最小户型的获利空间也超过百万元 。
在尚峰名邸开盘当日 ， 就有一些房产经纪人等在售楼处门外 ， 准备转卖摇到号的购房人手中的房源 。 经济观察报报道称 ， 一位女士选完房出来 ， 被几家中介围住 ， 她表示自己选到了146平方米好楼层的房子 ， “至少加500万” 。 （当日）下午四点 ， 一位中介称 ， 已经成交了一套192平方米的房源 ， 加价420万元 ， 价格达到2520万元 ， 算上需要承担的税费 ， 客户要出2700余万元 。
又例如 ， 售价在10万元/平方米以上的中海汇德里、售价11.5万元/平方米的融创徐汇滨江壹号 ， 都被视为豪宅中性价比较高的楼盘 ， 认筹率都数倍于房源数量 ， 开盘当日全部清盘 。分页标题#e#
正因为有明显的获利空间 ， 资金充足的购房者便通过一人认多筹、找人代持等方式参与楼盘摇号来提高中签率 。 在看房的过程中 ， 陆楠发现 ， 有人同时认筹了多个楼盘 ， “因为认筹名单都是公开的 ， 可以看到同一个名字在到处摇号 。 ”
一位网友也在上海市人民政府网站“政民互动”栏目上留言称 ， 作为刚需 ， 他参与了几次摇号 ， 始终未果 。 他发现 ， 不少拥有很多房产的人通过各种方法进入摇号 ， “假离婚”、“假官司”、代持现象频发 ， 还有人在拿到房产证后立即转手出售 。
虚高认筹率改变市场预期 调控或收紧

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▲建筑物资料图
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示 ， 新房二手房价差的存在 ， 让买房获利变成“肉眼可见”的事情 ， 不管是否有购房需求 ， 自然都要去参与一下 ， 甚至是找人代持 ， 推高了摇号认筹率 。 当很多楼盘同时出现认筹率虚高 ， 购房人的市场预期也会发生改变 ， 进而带动二手房成交量的上升 。
“一个人在多个楼盘认筹 ， 或者找人代持 ， 说明认筹率是有水分的 ， 这种操作变相推热了市场 。 当抢房预期形成 ， 观望情绪就会减少 ， 有推动房价上涨的可能 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬分析 。
新房摇号认筹火热 ， 还与上海楼市的基本面有关 。 易居研究院副院长杨红旭表示 ， 经历三年低迷后的市场需求释放、疫情下避险与改善需求、货币放水下的抗通胀需求、动拆迁放量、公民同招教育改革、人才落户放松 ， 这六大力量综合作用下 ， 形成当前上海楼市火热的现状 。
易居研究院数据显示 ， 2020年 ， 上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米 ， 同比增长23.1% ， 二手住宅成交约30.2万套 ， 同比增长27.0% ， 新房与二手房成交量均达到近4年来新高 。
尽管上海市房管局否认出台认筹新政 ， 但坊间对于调控政策的预期并非空穴来风 。 1月11日 ， 上海市房管局在公开回复网友提问时表示 ， 将积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定 。 在20日的回应中 ， 上海市房管局称 ， 监管部门已做好政策储备 。
严跃进预计 ， 调控升级的可能性依然存在 ， 类似“同一家庭同一时段（认筹开始—摇号结束）在全市范围只能认筹一个楼盘”等政策 ， 有望在上海落地 。 张大伟则称 ， 对摇号资格进行简单约束或无法收到明显成效 ， 他称 ， “要么楼市调控全面收紧 ， 让二手房价格下跌 ， 新房就没有那么大的价差 ， 也不会有人去抢房 。 要么让这些房子变得‘鸡肋’ ， 增加限售期 ， 抑制炒房 。 ”
2020年上海住宅认筹数排名TOP10图片来源：第一太平戴维斯
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