1、1,二三线城市CBD开发的成长与挑战,南通CBD的开发运营经验分享,目录,2,一、南通CBD项目介绍,二、南通CBD的经验分享,一、南通CBD项目介绍,3,2005年2月4日 ， 中南集团以19.04亿元 ， 取得有“长三角地王”之称的南通中央商务区及体育会展中心的土地使用权和项目建设权 ， 同年6月奠基开工 ， 南通中央商务区由此掀开新篇章 ， 并开创了国内民营企业独立、整体开发、运营新兴城市CBD的先河,一、南通CBD项目介绍,4,南通CBD位于南通新城核心区 ， 总用地2平方公里 。
南通市新城区总用地约17平方公里 ， 其核心区位于南通旧城区南部 ， 处于老城区和开发区的咽喉位置 ， 距老城区中心及开发区中心均约6公里,1、 。

2、项目区位 2、项目规划 3、典型业态 4、建设情况,一、南通CBD项目介绍,5,1、项目区位 2、项目规划 3、典型业态 4、建设情况,新城核心区自北往南规划有四个区域 ， 分别为行政中心、行政配套区、中央商务区和体育会展中心,一、南通CBD项目介绍,6,1、项目区位 2、项目规划 3、典型业态 4、建设情况,CBD由A、B、C、D、E五个地块组成 。
其中A、B地块为商业中心和商务中心；C地块为中央公园；D、E地块为居住、办公、酒店,一、南通CBD项目介绍,7,1、项目区位 2、项目规划 3、典型业态 4、建设情况,写字楼,一、南通CBD项目介绍,8,1、项目区位 2、区位规划 3、典型业态 4、建 。

3、设情况,休闲娱乐,一、南通CBD项目介绍,9,1、项目区位 2、项目规划 3、典型业态 4、建设情况,购物中心,一、南通CBD项目介绍,10,1、项目区位 2、项目规划 3、典型业态 4、建设情况,精品百货,一、南通CBD项目介绍,11,1、项目区位 2、区位规划 3、典型业态 4、建设情况,中央公园,一、南通CBD项目介绍,12,1、项目区位 2、区位规划 3、典型业态 4、建设情况,酒店,一、南通CBD项目介绍,13,1、项目区位 2、区位规划 3、典型业态 4、建设情况,住宅,一、南通CBD项目介绍,14,1、项目区位 2、区位规划 3、功能定位 4、典型业态 5、建设情况,餐饮,一、南 。

4、通CBD项目介绍,15,1、项目区位 2、区位规划 3、典型业态 4、建设情况,体育,一、南通CBD项目介绍,16,1、项目区位 2、区位规划 3、典型业态 4、建设情况,经过6年时间的建设 ， 南通中央商务区日趋成熟： 南通中央商务区开工面积达150万平方米 ， 竣工面积90万平方米 。
南通最高档次的五星级酒店金石国际酒店开业 。
南通唯一购物中心中南城即将开业 。
2000多户业主入住 。
100多家国内外著名品牌入驻 。
300家企业入驻办公 。
工商银行南通分行、南通农村商业银行等金融单位总部入驻 。
,南通城市核心区的地位逐步得到确立,17,南通中央商务区是苏中、苏北地区唯一的CBD ， 以第三代CBD为规划 。

5、蓝本 ， 集聚核心的行政、教育、商业、商务、文化、会展等优势资源 ， 融合居住、办公、商业、休闲等功能于一体 ， 代表了南通城市建设的最高水平 ， 也是南通快速发展的动力引擎 ， 将对南通乃至周边地区发展的起到深远影响,目录,18,一、南通CBD项目介绍,二、南通CBD的模式选择,三、南通CBD的经验分享,目录,19,一、南通CBD项目介绍,二、南通CBD的经验分享,二、南通CBD的经验分享,20,南通CBD 是国内第一个由民营企业开发的项目 ， 是在“三个不具备”的条件下操作并取得成功的：一是没有见过CBD ， 初期不具备操作能力；二是周围一片荒芜 ， 不具备操作条件；三是政府也不清楚什么叫CBD ， 不具备政策扶持 。
但通过我 。

6、们的学习、摸索和实践 ， 在项目开发过程中积累了相当的经验和教训,二、南通CBD的经验分享,21,政府在CBD的开发中不能缺位,从国内外的CBD开发经验看 ， 成功的CBD都离不开政府的支持 ， 比如,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,22,二、南通CBD的经验分享,23,一、各地政府扶持的内容主要包括： 负责基础设施、配套设施的建设； 制定招商引资的优惠政策； 优化投资环境 ， 简化审批程序； 制定产业引导规划； 限制同质产品重复规划、重复建设 ， 集中资源 二、主要扶持的方式为： 成立专门的领导和协调机构,1、政府扶持。

7、2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,24,南通CBD由于是民营企业运作 ， 在初始阶段政府对于南通中央商务区建设的参与度不高 ， 对于周边配套建设推进无法与项目开发相匹配 ， 对于招商和办公也没有出台针对性强、力度大的优惠政策 ， 使公司在招商和办公销售、商业商务氛围形成上一直遇到面临困难；但在后期阶段 ， 通过我们的努力和协调 ， 政府加大了政策支持力度 ， 商务区的面貌发生了根本性的改变,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,25,重点采取的措施： 加强与政府 。

8、的沟通 ， 协调政府成立了CBD开发管理办公室； 协调政府部门加大快速道路、医疗、金融、菜场、教育等配套设施的建设； 协调政府部门出台了系列招商、办公、金融优惠政策； 协调政府部门开辟证照办理绿色通道； 协调政府部门参与CBD的对外招商和对外宣传方面； 协调政府部门制定产业规划 ， 并加以引导,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,26,1、政府扶持 2、启动方式 3、操作方式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,启动方式是否合理关系到项目运作成败,CBD的启动根据其外部环境不同 ， 一般分为以下几种 。

9、模式： 行政机构进入+住宅开发 行政机构进入+产业化公建 行政机构进入+住宅开发+产业化公建 行政机构进入+商业写字楼开发 上述四种模式中 ， 最后一种适用于周边环境成熟、宾馆、商业、写字楼林立的项目,二、南通CBD的经验分享,27,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,南通CBD在运作初期 ， 周边各种配套设施还非常不成熟 ， 因此采取了“行政机构进入+产业化公建+住宅开发”的方式： 政府率先进入 ， 将新政府大楼搬入新区； 产业化公建率先启动 ， 先投资建设体育会展中心 ， 发展体育、会展经济； 住宅需先期启动 ， 迅速回流资金 ， 聚集人气； 市政交通需先期进 。

10、入； 写字楼、酒店等在后期启动； 特别注意商业进入的时机（中后期,二、南通CBD的经验分享,28,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,对于民营企业投资CBD开发 ， 先行启动住宅区尤为重要： 居住功能是平衡城市综合体中酒店、商业、办公等业态的重要功能；过低的住宅密度会不利于对多样性的支持 ， 不利于增加人流 ， 而导致整体失败 。
先行启动住宅 ， 迅速回流资金 ， 有利于开发商迅速积累综合体开发的巨额资金,二、南通CBD的经验分享,29,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,运营模式的要点在于 。

11、： 开发次序的安排； 操作方式的安排： 销售物业持有物业 OR 持有物业销售物业,运营模式是否科学决定项目运作能否进入良性循环,二、南通CBD的经验分享,30,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,南通CBD项目在运营模式上走了一些弯路 ， 在初期以住宅开发为主 ， 销售火爆；09年起重点转向商务商业开发 ， 销售受阻 ， 同时要负担五星级酒店和购物中心的开发和运营 ， 需要大量资金支撑 ， 项目无法实现自有平衡 。
在中后期 ， 我们在总结了前期运作的经验教训的基础上 ， 对后续业态的开发进行了优化 ， 主要考虑三点;
对项目进行系统进行资金预算 ， 合理分布收益和支出 ， 优 。

12、化开发次序 。
科学安排每年的产品销售配比、热销和销售较慢的产品相搭配 。
研究确定了持有物业和销售物业的类型和比例,二、南通CBD的经验分享,31,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,在开发次序方面 ， 经总结和优化的开发路径是,先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分 ， 再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分,利用商业部分提升配套和品质 ， 增加写字楼和公寓等其他部分的销售,利用写字楼、公寓等其他部分的销售 ， 沉淀并满足商业项目资本需求 ， 实现商业项目的持有 ， 并获得长期稳定的回报,第一步,第二步,第三步,二、南通CBD的经验分享,32,1、政府扶持 。

13、 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,在操作方式方面 ， 主要的经验有： 通过销售型物业 ， 迅速回流现金 ， 支持CBD项目的整体开发； 通过持有型物业 ， 分享城市发展带来的价值 。
通过对商业、酒店等物业的持有 ， 可操控性强 ， 易提升项目档次 ， 实现功能互补强 ， 价值链紧密 ， 运营价值高 ， 便于打造项目的整体形象,二、南通CBD的经验分享,33,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,南通中央商务区项目在07年交房后 ， 由于配套、商业、交通等设施不完善 ， 在较长时间内一直面临 。

14、着入住率不高 ， 办公氛围不浓 ， 商气不旺的局面 ， 一段时间内被称为是空城 ， 城市核心区无法得到认可,二、南通CBD的经验分享,34,采取的对策和措施： 率先启动生活配套类设施及商业的建设 加快龙头商业和大型商业的开业 ， 促进人气导入 提供可供大众参与的平台 提供商业及办公类具有竞争力的优惠政策 完善教育、交通、医疗等配套设施 不断加大已建成区的整改 ， 实施“1-5年返修整改计划” ， 不断提升产品品质,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,35,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资 。

15、源 7、打造形象,南通CBD人气聚集的模式,二、南通CBD的经验分享,36,招商与销售互利是CBD运作进入良性循环的基础,南通中央商务区2007年3月项目首期住宅交付 ， 但由于内部商业一直没有开业 ， 生活配套不全 ， 导致入住率非常低；因为入住率低 ， 招商又遇到困难 ， 市民对区域繁荣开始缺乏信心 ， 导致了后续销售受阻 ， 在一段时间内形成了“入住率低缺乏人气招商困难缺乏新区氛围销售困难”的恶性循环,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,37,重点采取的措施： 招商先行或以假设定制的方法控制业态与建筑的搭配 先引进主力店 ， 通过主 。

16、力店的影响 ， 提升商业形象和吸引力； 各功能物业均为当地顶级形象、均具有一定规模 ， 都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一 ， 相互形在支撑 ， 写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源 ， 而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务 ， 形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段 ， 保持24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制 ， 保持了整个物业的形象与档次 。
提早引进高水平招商公司,多家设计院,组建运营管理公司,前期策划公司,三位一体进行商业规划,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,38,有效整合内部 。

【三线|二三线城市CBD开发的成长与挑战(南通CBD)】17、资源 ， 形成开发合力,中央商务区内包括五星酒店、爱玛会健身会所、中南城购物中心等内部单位、中南外贸服装商城、曼度嘉年华休闲街区等外部单位 ， 在一段时间内没有进行有效的资源整合 ， 而是各自为战 ， 无法形成中央商务区的品牌合力,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,39,重点采取的措施： 在集团层面整合系统内商业、办公、体育、酒店等业态 ， 实现互动和相互促进 。
在集团层面建立上述业态的内部管控与协调机制 。
整合品牌推广 ， 统一在南通中央商务区的品牌之下进行整体推广,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,二、南通CBD的经验分享,40,1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象,形象是打造CBD品牌的第一要务,41,谢 谢 。

来源：(未知)

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标题：三线|二三线城市CBD开发的成长与挑战(南通CBD)