1、大连市解放路改造项目策划方案目录第一部分：商业部分1-大连市概况51-1大连市概况52-大连市的商业分析52-1市场回顾52-1-1国营商场同合资商场共存52-1-2超市效应62-1-3商场相对比较集中72-2大连商业分析72-2-1大连现时商业总存量72-2-2未来商业供应72-2-3市场售价及租金反映102-3大连商业个案分析112-3-1大连胜利广场112-3-2大连大世界家居广场122-3-3大连奥林匹克购物广场133- 项目的商场部份分析153-1项目概况153-2项目SWOT分析16S项目优势16W项目劣势16O机会17T威胁184-市场定位184-1国内市场形势194-2大连商城 。

2、的形势214-3本项目覆盖地域及经济潜力224-4市场需要什么234-4-1商场档次分析244-4-2商场类型254-4-3商场主题分析254-5本项目产品定位264-5-1档次定位264-5-2本项目的主题定位28 首创旅游式主题的商业物业概念28 主题新颖的吸引28 市内旅游文化的支持28 对消费人群的吸引力29 借用概念的吸引力29 借用其它元素的吸引力304-5-3形象定位304-5-4项目定位的发展优势314-6项目产品设计建议334-6-1针对项目整块建议334-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？334-6-3针对D、E地块规划354-6-4针对D、E地块的业态设置354-7项 。

3、目的特色如何营造385-商场的租售策略405-1目标客户405-1-1销售目标客户405-1-2招商客户405-2租售时机405-3租售策略415-3-1租售推广策略415-5主要促销手段455-6招商条件465-6-1租金优惠466-商场的经营管理476-1角色476-1-1对内经营476-1-2对外经营476-2目标486-3效果486-3-1旺人（消费人流）486-3-2旺场（投资者和商家）496-3-3旺财（经营收益）496-3-4运用多元化经营策略 ， 506-4商业物业主要经营管理模式506-4-1经营模式比较506-4-2采用经营模式的论证526-4-3结论527-经营推广537-1 。

4、推广活动537-2信息系统建议537-4经营促销手段参考548-经营管理组织架构559-商业招商经营运作优势559-1-1具有较强的商业招商能力 ， 559-1-2具有实际招商操作经验 ， 559-1-3具有引入主力店的成功经验569-1-4丰富商业经营运作经验 ， 579-1-5服务品牌57第二部分：住宅部分1-大连住宅市场概况分析592- 项目的优势劣势分析602-1项目优势：602-2项目劣势：603- 目标客户的定位和分类613-1住宅的目标客户分析613-2公寓的目标客户分析614- 项目定位624-1项目理解624-2产品定位624-3形象定位634-4项目形象包装645- 产品建议645-1 。

5、住宅功能细分和户型面积的比例建议645-1-1对A、B、C、D号楼功能说明645-2户型设计建议：676-项目命名的初步建议676-1项目整体命名676-2商业命名677- 住宅与商业的互动分析687-1住宅与商业的统一性687-1-1住宅统一性体现687-1-2商业统一性的体现687-1-3 住宅和商业的协调687-2住宅和商业开发推售的互动策略696-3说明71第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部 ， 辽东半岛南端 ， 西北频临渤海 ， 东南面向黄海 ， 与山东半岛隔海相对 ， 共扼渤海 ， 素有“京津门户”之称 ， 北面背依东北大陆 ， 腹地了阔 ， 甚称“东北之窗” ， 海、陆、空交通发达 ， 十 。

6、分便利 。
大连市区总面积约12,平方公里 ， 人口约万人 ， 分6个行政区 ， 3个县级市 。
2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前 ， 历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好 ， 在全市商业起着举足轻重的作用 。
随着超过二十五万平方米合资商场的引入 ， 大连商业市场饱受冲击 ， 原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在 ， 代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式 。
迈凯乐大连商场因经营业绩突出 ， 是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一 ， 如服装保底额多订于1800美元/平方米 。
合资商场的进入 ， 打破了传统商业格局 ， 带来了许多新鲜东西 ， 如科学的管理、舒适的购物环境、超级市 。

7、场、大型游艺区等 ， 吸引了以年轻人为主的大批消费者 。
面对这种市场状况 ， 国营商场强烈感受到危机的存在 ， “危机”就是危险中存在着机会 ， 纷纷调整了经营思路 。
天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会 ， 推出全场店庆价 ， 创造了营业额3天共4000万的佳绩 ， 此举在中央电视台黄金时段多次亮相 。
大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺 。
进入20XX年 ， 各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位 ， 竞争同时也细化了市场 ， 使各大商场均有一定数量固定的消费群体 。
2-1-2超市效应步入20*年 ， 随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连 ， 大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段 。

来源：(未知)

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