1、鸿信商业项目定位分析,江露 2011.12.25,引言,商业地产是一种经营性的资产 ， 属于资本市场范围内的一种具体经营品种 ， 其运作的轨迹往往和投资品种运作方式有关 ， 和它的专业商业运作方式有关 。
如果我们并不局限于房地产的经营、销售方式 ， 而是从商业 ， 投资品种或者从资产运作的角度去看商业地产的经营或销售 ， 我们发现方法就会有很多了 。
目前房地产调控政策不断、市场逐渐低迷 ， 商业地产的投资和经营风险也越来越大 ， 减少和降低开发、投资风险 ， 就必须对商业的投资市场和经营市场进行充分的市场分析 ， 以确定该商业项目的市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略等诸多方面的内容 ， 其中市场定位则是项目前期工作的重点 ， 准 。

2、确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性 ， 项目的市场定位传达的是项目的精髓 ， 项目的宗旨 。
,目 录,长沙概况,宏观经济,总体规划,商圈分析,项目分析,区域背景,地段分析,优劣分析,产品定位,优势分析,案例分析,项目定位,业态定位,客户定位,项目界定,定位分析,宏观环境,中部地最具发展潜力的省会城市,长沙别称“星城”、“楚汉名城” ， 地处湖南东部偏北的湘江下游富饶的河谷平原 。
北瞰洞庭 ， 南依衡岳 。
是湖南省省会 ， 全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心 ， 全国首批公布的24个历史文化名城之一 。
现辖长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县和芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个城区 。
系我国特大城市之一 。
,长沙概况,地域与人口。

3、长沙位于湖南省东部 ， 湘江下游长浏盆地西缘 ， 长沙市总面积11819.5平方千米（即1.18万平方千米） ， 长沙市总人口7044118人 ， 户籍人口为6511888人；其中长沙市区面积1938平方公里 。
,经济 2010年实现地区生产总值达4547.06亿元 ， 在全国省会城市中稳居第7位 ， 同比增长15.5% ， GDP百强城市中排名第18位 ， 人均收入居省会城市第13位 。
,交通 长沙水、陆、空交通发达 ， 黄花机场是国际空港 ， 已开通39条航线 ， 长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一 。
长沙又是全国铁路交通枢纽长沙综合通讯能力居全国第3位 。
,长沙经济高速发展 ， 房地产行业发展强劲 ， 人均GDP高 ， 投资消费能力强劲,长沙20 。

4、10年全市实现地区生产总值（GDP）预计比上年增长15.5% ， 总量达4450亿元左右 ， 为2005年的2.5倍 ， 比“十一五”年均增长目标（13%）高2.3个百分点 。
长沙市经济总量（GDP）在全国省会城市中排位由2005年的12位上升到2010年的7位 ， 排名前移5位 ， 先后赶超长春、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市 。
“十一五”规划纲要主要目标全面完成或超额完成 。
2010年 ， 长沙市的人均GDP为4547亿元/640万人口=7.0万元 。
,宏观经济,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,用升级版城市集群代替单一城市体 ， 大 。

【商业|鸿信商业项目定位分析】5、大提升长沙城市竞争力,长株潭一体化,长株潭三市城区及中间地带共同构成城市连绵区的核心区 ， 核心区面积约8448平方公里 ， 形成“一心双轴双带”的空间结构 。
预测至2030年 ， 核心区城镇人口1400万 。
,依托城际铁路、快速路等交通网络构建长株潭快速交通系统 ， 加强长株潭三市高等级公路、城市骨干道路网络的协调与衔接 ， 形成覆盖长株潭城市群的45分钟交通圈 。
,在长株潭大都市区中 ， 长沙应发挥核心增长极的重要引领作用 ， 同时以长株潭大都市区为依托 ， 成为国家体系中第二层级的重要核心城市 。
,城市总体规划,长沙将规划建千万级人口大都市 ， 规划区范围由2893平方公里扩大至4960平方公里 ， 形成以湘江为中轴、向南北延伸的“一 。

6、轴两带”拓展格局 。
规划后的长沙中心城区将包括河东内四区全部 ， 以及岳麓区、望城县、长沙县一部分 。
,版图一轴两带 规划区范围扩至4960平方公里,范围：城市规划空间分成五大层次 城市规划空间分成长株潭、市域、规划区、都市区、中心城区五大层次 。
,“一主两次六组团” ， 打造城市新空间,从城市发展大趋势来看 ， 提出了沿“一轴两带”发展 。
“一轴”指湘江发展轴 ， “两带”分别指北部发展带（串联了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等）和南部发展带（串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等） 。

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