1、银行系统论文：关于个人住房贷款中风险管理的思考一、我国个人住房贷款的发展现状我国个人住房贷款起步于1998年 ， 特别是2000年以后 ， 个人房贷出现了超常规发展：1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元 ， 到2004年10月末 ， 全国个人住房贷款余额已达14977亿元 ， 比1998年增加了14594亿元 ， 增长了34倍 ， 其增速远远超过房地产开发贷款；虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降 ， 但仍维持30%以上 ， 如2004 年底和2005 年1 季度末分别达到15922.3 亿元和16743.7 亿元 ， 余额同比分别增长35.1%和30.9% 。
我国居民个人住房贷款的快速增长：一是源于国人住房需 。

2、求的快速膨胀和消费观念的迅速改变；二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展 。
按照国际惯例 ， 个人住房贷款的风险暴露期通常为38年 ， 这就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期；如一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升趋势 。
从实际情况看 ， 2004年中国房地产金融报告指出 ， 在房地产开发资金来源中 ， 企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来 ， 大部分来自购房者的银行按揭贷款 ， 按首付30%计算 ， 自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款 ， 以此计算我国房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上 ， 潜在与现实风险实在不 。

3、容忽视 。
因此 ， 在此背景下对个人住房按揭业务中银行信贷风险识别与防范等问题的分析研讨就具有特别重要的现实意义 。
二、银行个人住房贷款的风险剖析1.假按揭风险：假按揭的“假” ， 一是指不具有真实的购房目的 ， 二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象 ， 三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等 。
假按揭的产生主要有三方面原因：一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍 ， 在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下 ， 利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点 ， 炮制假按揭 ， 从银行套取资金；二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务 ， 单方面放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核 ， 放任具有假 。

4、按揭苗头的行为发生；三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗 。
假按揭对银行和诚实的借款人都具有重大不利影响：对银行而言 ， 容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足 ， 从而形成损失 。
对诚实的借款人而言 ， 往往因为所购房屋楼盘烂尾或存在严重质量问题而不能正式取得房屋产权或不能正常居住 ， 购房目的往往落空 。
2抵押物风险：主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等 。
从目前看 ， 抵押物权利瑕疵风险主要存在以下情况：一是土地管理部门与房产管理部门相互独立、缺乏协调 ， 房产管理部门存在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证就对房屋单独办理抵押登记现象 ， 致使银行在行使抵押权时存 。

5、在一定的不确定性；二是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权 。
因国家对集体土地使用权转让进行严格限制 ， 银行在处置集体土地上所建房屋时 ， 将面临政策障碍 ， 即便能够处置 ， 也要付出非常高昂的成本 。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌 ， 不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险 。
一般而言 ， 房屋作为耐用消费品 ， 具有保值、增值的作用 ， 但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下 ， 房地产价格会出现整体性下跌 。
由于个人住房贷款还款周期很长 ， 抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云 。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因 ， 银行对抵押物不能处置、或 。

6、处置成本很高的风险 。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第六条规定 ， “对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋 ， 人民法院可以查封 ， 但不得拍卖、变卖或者抵债”；第七条规定 ， “对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品 ， 人民法院根据申请执行人的申请 ， 在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后 ， 可予以执行” 。

来源：(未知)

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标题：银行|银行系统论文：关于个人住房贷款中风险管理的思考