而在主入口内要设置前厅 ， 使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区 ， 以实现商业利益的最大化 。
第二 ， 人车分流 。
第三 ， 建筑小品、硬质景观的设计 。
商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计 ， 有利于对设置在其附近的商铺 ， 吸引更多的人流在此经过 。
第四 ，。

7、人流与货流避免交叉 。
第五 ， 其他附属设施与人流动线的关系处理 。
灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线 ， 这些附属设施要保障一定的间距 ， 以确保人流的通行空间不受到影响 。
三、项目的租售分析二七区、中原区等以商住两用的物业为办公场所 ， 整体租金和售价水平位于市场的最低端 ， 租金在0.5-1.2元/日 ， 售价在4000-6000元/区间销售推广策略万达目前因销售价格未出台、本地商管部还没有成立 ， 现在的推广策略偏重于市场品牌推广 ， 等声势造足销售政策出台顺势而动 。
万达商业销售和租赁比例分析：商业物业最理想的盈利模式是长期持有 ， 这符合商业地产的自身规律 ， 一般来讲 ， 商业物业是越老越值钱 ， 不像住宅、写字楼那样会随着 。

8、物业老化而贬值 。
商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的 ， 用通俗的话讲 ， 商业是养出来的 ， 商业物业的资金投入大 ， 回收期长 ， 决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力 ， 在资金允许的情况下 ， 建议开发商长期持有商业物业 ， 从项目价值最大化的出发点考虑 ， 投资购物中心 ， 在美国年回报率低于5% ， 东南亚可达8%9% ， 而中国则可以达到13%甚至更高 。
这种盈利模式是一种最理想的方式 ， 但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商 ， 毕竟有着强大资金实力的开发商太少 。
开发商持有优质商业物业资产 ， 既能获得长期收益 ， 亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金 ， 对开发商来讲是个不错的选择 ， 但这种方式存在 。

9、的缺点是对物业质地要求较高 ， 其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本 ， 开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系 。
主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致 ， 其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的 ， 都是做一个沃尔玛的主力店 ， 然后其它的商铺均以产权式商铺散售 ， 这种方式给万达解决了融资的问题 ， 也让万达很快发展起来 。
综上所述：万达根据不同地方的投资大小 ， 采用商业体量20-30%出售（零散商铺）：70-80%商业体量租赁给主力店（自持物业）来进行万达模式的良性循环 。
四、项目规划特点分析商业地产的第一代是笼统的商业地产-第二代订单地产-第三代城市综合体 ， 这是商业地产发展的趋 。

【XX|XX年9月10日郑州中原万达广场市场调研报告1】10、势 。
现在 ， 城市综合体（同时拥有酒店、写字楼、商场、商业街和高级公寓的建筑群）是万达推广的第三代商业模式：郑州万达广场内现代化高级写字楼、SOHO、LOFT齐全 ， 集餐饮、娱乐、休闲、健身多功能于一体 。
万千百货、万达影城、大歌星、大玩家、大型超市等重量级的主力店已纷纷进驻 。
对于购房者来说 ， 购买万达精装公寓和写字楼的同时 ， 也拥有了完善的商务、商业配套 。
郑州中原万达广场鸟瞰图一期：郑州中原万达广场北地块为商业用地 ， 用地面积54331.41 ， 总建筑面积约24.9万 ， 包括购物中心、SOHO、室外步行街 。
容积率为3.39 ， 绿地率7.5%二期：南地块为住宅用地 ， 用地面积38347.85 ， 总建筑面积约28.2万 。

11、 ， 包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商 。
容积率为6.22 ， 绿地率25.1% 。
五、郑州万达广场优劣势分析：备注：1、目前工程还没有完全进入全面实施阶段2、商管部没有成立3、销售价格和相关数据没有完全确定 。
4、一期全部是商业 ， 住宅和写字楼数据还未有推出 。
5、因现场不让拍照 ， 本报告图片为手机拍摄 ， 效果较差 。
故有些数据和图片可能会有所变动 ， 我们会及时补充和更新数据 。
郑州恒大营销部 2010-9-10房商网 - 全国最低价销售2010房地产营销策划大全联系QQ：1053527879亲爱的朋友 ， 上文已完 ， 为感谢你的阅读 ， 特附加送另一篇村级党建工作的调查报告范文 ， 如果下文你不需要 ， 可以下载后编辑删除 。

12、 ， 谢谢！村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出： “ 加强和改进党的基层组织建设 ， 使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者 。

稿源：(未知)

【傻大方】网址：/a/2021/0707/0022751301.html

标题：XX|XX年9月10日郑州中原万达广场市场调研报告1( 二 )