如果房租一万一年，房价一百万，从经济学的角度，买或租哪个更划算( 二 ) _一万

见过很多人，都同居了还和别人合租的，就是为了省钱。
甚至还有都生孩子了，还和别人选择合租，为了省钱的。
其实，这种情况在一线城市里，还是挺常见的，因为房价实在是太高了。
但你会发现一个情况，就是这部分租房的人，不管租房的环境好与坏，最终还是都选择了买房。
一方面的因素是买房可以落户，或者说是为了孩子上学方便考虑。
另一方面，长则2-3年，短则半年一年，就搬一次家的感受，实在是太差了。
但经济情况不允许，只能选择租房，但租房讲究的并不只是价格便宜。
租房讲究的，其实就是附加值高。
比如离上班的地方近，就是高附加值，因为可以省下时间，而时间的价值其实是非常高的。
只是很多人意识不到，每天省下1-2个小时，一年250个工作日，300-500个小时的价值。
又比如居住的环境好，会让人心情愉悦，给健康加分。
这种潜在的价值，远比每个月差几百块钱的房租，要重要得多。
但如果你对租房要求什么都能满足，那租房的成本就会高很多，对于很多人也不一定能接受。
所以，有所取舍的租房，同时计划好未来买房的节奏，可能是这部分人当下最重要的事情。

文章插图
另外，从经济学理论去看待房子的问题，是存在明显漏洞的。
首先说的是货币供应量和房地产总市值的问题。
我国目前广义货币的总量约220万亿，每年的增速控制在8-10%，也就是20万亿的样子。
而房地产的总市值，在450万亿左右，远超货币总量一倍有余。
这就代表，所有的货币都不足够买下整个市场的房子，用货币增发来对飙房价，完全就是无稽之谈。
同样的，货币总量增速8-10%，不代表居民收入增长也是8-10% 。
租房是一个供需市场，也就代表了租金的上涨，理论上并不是一个可以线性量化的数字。
即便居民的人均收入涨了，租房的人少了，房租一样不会涨。
即便居民的收入没有涨，但是人口涌入导致了租房的人变多，房租就会往上跳价。
，本质上和货币供应量，真的没有太多的关系。
只能说货币供应量带来的收入增长，能从一定程度上，带来房租的上涨，是有一定的长期影响性。
其次是关于通货膨胀的问题，也是大家最关心的问题。
100万留在手里，会不会有通胀，怎么办能抗通胀，租房会不会有通胀，而买房又能不能抗通胀。
其实，我们不能用通胀理论，或者是通胀的角度去看。
不管是租房，还是买房，还是拿钱理财，都解决不了通胀的问题。
通胀是一个客观存在的问题，主要是因为货币超发，但也可以因为经济滞涨，生产力不足等其他原因。
之所以我们会计算如何投资理财，或者是配置资产，能够对抗通胀。
是因为历史的一些经验告诉我们，合理地去打理资产，可以让资产增值。
当资产增值的速度，大于实际的通胀率，看似就是跑赢了通胀。
但这里会有一个比较致命的问题，就是资产的价格变化，会根据市场的供需变化而变化，并不能完全去借鉴。
也就是说你觉得以前买房抗通胀，并不代表以后买房也能抗通胀。
你觉得以前房子的租金涨幅小，不代表以后房子的租金涨幅也很小。
这就好像100万的房子，未来产生多少现金流是不确定的，100万的现金能产生多少利息也是不确定的，因此压根没法判断能否对抗通胀。
货币是流动的，所以是无解的，更是一个不用刻意去解决的问题。
拿租金回报率，房产增值率，理财收益率，这些去做比较，就显得非常苍白无力。
从经济学角度看，未来的房子会不会租不出去，房价会不会下跌。
这也是大部分人现在对于买房和租房，争论最多的地方。
因为买房和租房的本质差别，并不完全体现在租金和投资理财收益，还体现在房价是不是会上涨这一点上。
即便100万的房子，每年仅有1万的租金，如果房价过了5年翻一倍，那么实际的回报率，也会远超租房留钱的人。
这个事情虽说现在发生的概率很小，但在过往十年里，还是多次发生的。
当你拿着100万，并且享受着每年1万的低租金时，却忽然发现房价已经涨到了200万。
不是不想买，却已经是买不起了，只能被动地去租房。
随之而来的，必然就是房租的涨价，可能不会短期翻倍，但是上涨个30-50%，也是大概率事件。