住宅商铺租赁回报率如此之低商铺返租回报率 _小知识

导言：住宅商铺租赁回报率如此之低，房地产还有没有掘金机会？机会在哪？官媒上形容近两年国际局势有一个大词：“百年未有之大变局” 。依此套用，也可以概括中国房地产正面临“几十年未有之大变局” 。疯牛了二十多年的房地产业在去年突然遭受当头棒喝后，整体处于衰退和迷惘之中。本次调整下行的房地产周期是否如同往日一样有惊无险，还是一蹶不振，都很难下断言。与行业一起被颠覆的，还有业内人士和投资者习以为常的价值观。“房子是用来住的，不是用来炒的”，本来是一个常识，但在以前就行不通。早些年在一线城市买套房，升值收益远强于大多数人苦逼地打工和创业。“十年树木、百年树人”，连草木都要十年如一日地培育方可成材。而这些年在高周转理念指挥下，钢筋水泥塑造的房子居然也能像快消品一样迅速批发复制出来。在房价上涨势不可挡，遍地是赚钱机会时，所谓的国际惯例均变成了中国特色。而当牛市退潮，一切回归平静时，常识和理性才是判断行业未来的最终标准。
长线短做，是过去几十年中国房产商和投资者投资致富的法宝。但这惊险的赌注都押在房价会不断上涨和接盘侠生生不息的前提下。当这些虚假前提被现实抽走后，面临价值重估和行业重塑的中国房地产业，未来还能靠什么生存，是需要认真思索的。
▼被人忽略的房地产投资收益高地
小时候看港台电影，片中催租的房东角色既让人痛恨，也令人羡慕。坐拥众多房产，不用劳动干活，每天收收租就能过上神仙般的日子。真正投入这个行业才发现，在中国内地，用收租的眼光来投资房地产，简直会被笑掉大牙。大城市的房租收益比同期银行利率还低，真正成为人生赢家，靠的是房产增值。这套投资逻辑未来会面临越来越大的挑战。中国房地产的普遍性过剩和人口出生率的长期走低，是两个无解的矛盾。未来中国绝大多数城镇，业主们要担心的不是房产能否升值的问题（升值的标准在于是否跑赢通胀），而是能否脱手的麻烦。住宅地产如此，商业地产更是鬼哭狼嚎。以前广受追捧的商铺成了烫手的山芋。“一铺养三代”转眼变成“一铺套三代”的教训多的是。
房地产是个形态繁多的大行业，包括住宅地产、商业地产、产业地产等多个领域。当我们抛弃投机炒作的狭隘浅见，对房地产每个门类的物业，严格用资产收益率来判断各类物业的长期价值，可能有助于投资者更好地适应未来房地产的大变局。
1-住宅类房地产

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从2014-2019年的数据来看，投资购买普通住房用于租赁，是笔不太划算的买卖。五年间，静态租赁回报率在2%-3%之间徘徊，长期租赁回报率腰斩过半，从2014年的7.4%降至2019年的3.5% 。

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全国高档住宅的投资回报率也好不到哪里去。2018年高档住宅静态租赁回报率只有1.4%，低于同期国债利率。长期租赁回报率4.6%也低于房地产信托平均年利率。特别是五年后转售历史回报只有9.2%，比通常认为的豪宅升值前景大的印象逊色不少。

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2020年，国内各城市的平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间，北上广深更是低于1.7%，还不及同期银行存款利率。换句话说，一线城市一套800万的两居室房子，每月租金在1万左右，回本期限超过50年。

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全球主要城市住房租金率就比较正常，平均在5%左右，而发达国家次贷危机后奉行低利率政策，目前的银行和国债收益率均接近零，部分国家甚至是负值。国外大城市住宅租金回报相对靠谱多了。
跟大众的通常观点一致，国内住房的租金收益率确实很低，这也是投资者热衷于炒房的原因。
2-商铺类房地产

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2017年国内一线城市商铺静态租赁回报平均在3.8-4.4%之间，略高于银行利率和国债收益，也高于住宅出租回报。

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一线城市商铺长期租赁回报率也是一路走低，2017年时已经低于9% 。相比于一线城市商铺投资的高门槛，大投入，商铺历史转售收益并不如想象般美好。

住宅商铺租赁回报率如此之低 商铺返租回报率

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