2021年1-12月全国各类用地土地成交情况统计表
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2021年，全国工业仓储用地楼面均价仅240元/㎡，只有商办用地价格的八分之一，住宅用地楼面均价的十二分之一 。工业地产直接开发成本也低于住宅和商办地产 。一旦房价上涨难以为继，受高地价、高成本困扰的住宅和商办项目开发利润必将急剧缩水 。
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2020 年全国普通住宅项目行业毛利率水平为26%，而同期张江高科、陆家嘴、浦东金桥等典型园区上市房企开发业务毛利率水平都维持在50%以上的较高水平 。更明显的反差是，传统住宅项目毛利率逐年走低，而园区开发企业毛利率却逆势增长 。
2-大力支持下的政策优势
从国家到地方政府层面，针对各个地区的产业园区，实施各类优惠政策，强化产业园区内的招商引资能力 。尤其是符合产业升级导向的国家级经开区、高新区，更是当地政府的心肝宝贝，产业园区享受到的招商和财税扶持政策，是其他区域无法比拟的 。
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2015-2020年，全国产业园区房地产开发企业的净负债率显著低于园区外房地产开发企业 。这明显是园区房企享受了地价、招商、融资等各项优惠政策的结果 。
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以上海为例，陆家嘴、张江、金桥等浦东产业园区，园区内政策扶持力度相对园区外较大 。在持续的政策支持下，浦东重点产业园区内企业工业总产值快速增长，占全上海市工业总产值比例持续提升 。2019 年陆家嘴、金桥、张江三个开发区内工业总产值合计超过 4711 亿，占全上海市的 14.5%，占比自2016 年以来持续提升，凸显出政策支持下，浦东重点产业园区内企业总产值增速快于全上海市平均水平 。经济地位提高，人口和企业集聚的效果必将外溢到园区生活消费和地产开发 。
3-持有物业下的价值成长性
相对于开发后销售的房地产快周转开发，园区企业持有的物业虽然在短期报表回报上相对较低 。但从长期视角来看，园区企业从区域开发的初始阶段介入，伴随着区域招商的逐渐成熟，产业园内的资产价值随着区域的价值持续提升 。
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仍旧以国内产业园区开发最早、最成功的浦东为例，浦东新区开发自1990年启动，经过30年的持续开发，区域城镇化率及资产价值持续提升 。无论是以持有商业写字楼物业为主的陆家嘴，还是研发、厂房为主的张江、金桥，大量物业在2010年前竣工，在浦东区写字楼、高标厂房、研发大楼售价持续上涨时，优质的持有物业沉淀在资产负债表中，带来了资产价值的持续提升 。
尤其是浦东金桥产业园，其持有的高端住宅物业主要位于上海浦东新区碧云区域，竣工年限基本在 2010 年以前 。近十年以来，碧云区域内二手房住宅价格由20000 元/㎡左右上涨至12 万元/㎡左右 。区域内房地产价值随着时间的推移已经实现大幅的增长 。
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伴随着区域内资产价格的上涨，园区企业持有项目带来的租金收益同步提升，持续提升的租金水平将驱动收入和业绩的增长 。从上海办公及园区市场租金水平来看，全市写字楼租金与产业园区租金水平均保持稳健增长 。2010 年至今，世邦魏理仕上海写字楼租金指数从130 左右提升至170 左右，而园区租金指数从120 左右提升至150 左右 。产业园区商办物业与全市保持了同步的增长势头 。考虑到园区物业开发的低成本，产业园区商办物业租赁收益率并不亚于全市水平 。
产业园区房地产开发战线较长，前期投入大，物业收益主要依靠租赁，具备典型的强资源、慢周转、高利润特点 。对于习惯了赚快钱的中国房企，产业园区房地产一直是被忽略的领域 。随着高周转开发模式的落幕，以及住宅地产总量供应绝对过剩，和新增购房者长期持续减少，住宅地产的资金周转率、投资回报率也将回归到行业均值水平 。住宅地产、商业地产和产业地产的投资收益和增值潜力也将趋同 。产业地产具备的独特竞争优势在未来的房地产行业会爆发出更大的能量 。
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