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在中国房地产业，住宅地产开发始终是绝对的王者，住宅开工、销售面积长期遥遥领先其他物业类型，但在2021年情况发生了变化 。2021年1-3月，我国以工业地产为主的其他用途新开工房屋面积为5713万平方米 。其他用途物业2021年上半年开工面积远远超过了以前年份全年开工面积 。在中国物业分类中，把不同于住宅、办公楼、商业营业用房的开发物业统统归类到其他用途房屋中，这其中就包括：工业厂房、研发办公楼、物流仓储、冷链、数据中心等 。产业地产已经有更多的资金进入 。
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与住宅地产、商业地产等相比，历史上工业地产的销售价格增长幅度相对有限 。但在2021年1-3月，以工业地产为主的其他房屋销售价格增长态势良好，达5213元/平方米，创2019年以来最高价格，价格上升势头明显，跟2021年灰头土脸的住宅地产市场形成鲜明对比 。这个信号表明，在住宅、商业地产遭遇瓶颈、前景难测时，投资者对工业地产的兴趣与日俱增 。
▼逐渐走向大众化的产业地产投资
房屋不仅具有居住功能，还是重要的金融工具 。房地产的金融证券化在发达国家已经高度成熟 。而在中国，老百姓投资理财渠道狭窄，方式单一 。房地产在中国居民家庭财富中占据六成以上比例 。普通群众投资房地产基本上就是买房和买铺 。投资住宅和商业地产，动辄上百万甚至上千万的住宅、商铺，投资者咬咬牙还能接受 。而产业地产，工业厂房、物流仓库这样大体量的物业，靠个人根本玩不转 。何况产业地产主要凭物业出租获益，投资期漫长，专业程度高，退出困难 。这也是普通投资者甚至开发商对产业地产敬而远之的原因 。
中国房地产走过数十年有特色的发展历程后，终归要和国际接轨 。就在2021年，住宅地产陷入沼泽泥潭中时，产业地产却出现令人瞩目的变化 。产业园区开发投资与普通居民越来越近 。目前，中国产业地产的投资获利与退出渠道主要有两种方式 。
1-房地产大宗交易
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2020年，全国重点城市房地产大宗交易行业分布中，办公写字楼超过50% 。归类到产业地产物业的诸如园区研发办公、工业厂房、物流仓库、数据中心约占31%，名列第二 。
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园区地产大宗交易中，研发楼收益率在4-6.5%，厂房收益率在7%以上，比起园区外商铺、写字楼的收益率毫不逊色 。大宗交易能有如此回报足以令投资人满意 。
2-REITs（房地产信托投资基金）
REITs是国外房地产证券化最主要载体 。前文提到的国外工业仓储地产均是以REITs基金形式体现 。在美国等发达国家，机构、个人投资房地产主要就是投资REITs，而非像中国投资者一样直接买房买铺 。
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全球REITs市场最早起源于美国 。1961年，首只REITs产品成立 。经过60年曲折的发展历程，目前美国已成为全球规模最大、发展最成熟的REITs市场 。1971年至2019年之间，美国REITs产品从34只增加至226只，增长了5.6倍；市值从14.94亿美元增长至1.33万亿美元，增长了近900倍 。
相比其他金融类投资工具和实物房地产，REITs具有几大特征：
①REITs长期收益率较高 。美国所有REITs产品1980年至2020年40年年化收益率为9.90% 。其中，权益型REITs的40年年化收益率达到11.28%，接近标普500指数40年年化收益率11.46%，跑赢美国市场其他重要指数 。
1999年2月-2020年2月，美国上市权益资产年均回报率
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②REITs收益波动性较低 。由于REITs的收益主要来源于持有型物业的租金收入，现金流稳定，可预测性较强，REITs的波动性通常低于大多数股票 。1999年至2020年近20年当中，REITs的平均波动率约为17% 。同期，纳斯达克100指数的平均波动率为24%，罗素2000成长指数的平均波动率为22% 。
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③与其他投资品的相关性较低 。REITs与一般股票及债券的相关性都比较低，具有相对独立于其他市场的走势 。这使得REITs能够有效分散风险、优化投资组合收益 。
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