住宅商铺租赁回报率如此之低商铺返租回报率( 二 ) _小知识

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2017上半年监测的19城商铺回报率均低于五年期银行贷款利率。19城商铺长期租赁回报率集中在3.0%-8.7%之间，与一线城市相仿，商铺回报率从短期和长期趋势上都是在逐渐下降。
3-写字楼类房地产

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（数据截至2018年8月末）
国内主要的一二线城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年。2018年，重点城市办公物业平均静态租金回报率一般在4.5-5.5%之间，略高于商铺回报率，远超出住宅租赁回报率。
4-工业厂房、物流仓储类房地产
由于经济低增长常态化，空置率居高不下和新冠疫情的反复折腾，住宅、商铺、写字楼这些房地产物业，最近两年的回报率比前几年只低不高。而且，商住、办公物业租赁回报率呈逐年下跌之势。但是对于社会大众比较陌生的工业、物流地产，其租赁回报率就有让人发现新大陆的惊奇。
重点城市地产项目投资回报水平

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国内重点城市仓储、物流的投资回报率远高于住宅、商铺和写字楼，像冷链这种蓬勃发展的物流新形态，其回报率更是高得吓人。

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从房地产大行业来看，各类物业的静态租赁投资回报率，从低到高排列依次是住宅地产、商业地产、产业地产。如果跳出房地产短线炒作的传统思维，从更高层次考察房地产长线价值，以前被认为是傻大笨粗的工业、物流地产才是隐藏的地产收益率王者。
2020年中国一二线城市各类产业地产资本化率范围

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中国产业地产资本化收益率在二线城市普遍高于一线城市，这与住宅地产形成鲜明反差。土地资源丰富、交通物流便捷，地价成本低的城市未来的产业地产升值空间更大。像冷链仓库，数据中心这样的新兴工业地产门类，投资收益更具有想象前景。
▼产业地产独特的前景优势
产业地产资产收益率高于住宅和商业是全球通行的惯例。中国内地由于前二十年波澜壮阔的房地产大牛市，房价涨幅和销售规模增速在全世界都仅此一例。开发商和投资者凭借土地增值和房产升值就能赚得盆满钵满，根本瞧不上物业租赁这点蝇头小利。但是，高速膨胀的地产泡沫总有一天会破灭；当“房住不炒”成为常态，房地产回复到自身正常的发展轨道时，稳定可靠的投资回报就体现出独特的价值。而产业地产就是房地产长期投资的良好的资产标的。
2016-2020年美国不同类型REITs投资收益率

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2016-2019年，美国各类REITs（房地产信托投资基金）中，以工业仓储、数据中心、基础设施为核心资产的地产投资基金，年化收益率和综合回报率远远超出了住宅、零售、办公和其它类型物业收益率。尤其是2020年，全球新冠疫情肆虐，经济萎缩，各类资产回报率负增长的阴云下，工业、仓储、数据中心等产业资产体现出极佳的抗风险保障和良好的收益水平。
2019年美国不同类型REITs市值增长率

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2019年，美国各类REITs的市值增长率，工业、数据中心、基础设施三大类也是遥遥领先，反映了市场对产业地产投资的认可和良好预期。
习惯了快进快出，转手升值获利的内地开发商和投资者，对产业地产这种平日冷门的物业类型缺乏关注毫不奇怪。但房地产轻松赚钱的好日子一去不复返，短线炒作终究要让位于理性的投资规划。换一种目光审视产业地产，会发现其具有常规住宅、商业地产难以企及的先天优势。
相比传统住宅、商办类房地产开发，产业地产开发具备以下三方面的相对竞争优势：
（1）综合开发下的成本优势；（2）大力支持下的政策优势；（3）持有物业的潜在成长性。
1-综合开发下的成本优势
当前房住不炒环境下，房价上涨速度显著放缓，传统房企在追求规模持续增长的过程中，公开市场拿地竞争激烈程度持续上升。在2021年，尽管房价陷入滞涨，热点城市土地价格仍旧维持较高水平，房地价差的持续缩窄是行业利润率下行的核心问题。

住宅商铺租赁回报率如此之低 商铺返租回报率( 二 )

住宅商铺租赁回报率如此之低商铺返租回报率( 二 )