观点评论|谁在逆市布局长租公寓？长收短付、违规放贷甚至泛资金池等金融问题谁来监管？公寓|万科|物业|规模|冠寓|布局|企业|

编者按：随着蛋壳风波的不断蔓延，关于长租公寓出路在哪里的话题今年一直大热。从今日起，北京商报地产频道推出特别报道——寻找长租公寓破局之路，我们希望借助这个系列报道与行业、金融机构、消费者、小业主们讨论几个问题：长租公寓还能不能做？谁能做？怎么做？谁来监管？甲醛、隔断间等公共安全问题如何破解？长收短付、违规放贷甚至泛资金池等金融问题谁来监管？除了大装修、长合同以外，还有哪些模式更利于抵抗下行市场存在的风险？

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尽管爆雷不断，但依然有企业逆市布局长租公寓市场。北京商报采访人员获悉，自今年疫情以来，部分十强房企和机构运营方逆市开始加码长租公寓业务。 “做大物业为的是估值，加码长租公寓更有利于长线业务的布局和消化持有型物业的资金压力。 ”知情人士透露，龙湖、旭辉、万科等优质企业在这一板块的融资成本已经降至4%左右，疫情后较为宽松的融资环境为持有型物业的发展奠定了基础；此外，大量一线城市配建的持有型地块或实验的农村集体建设用地项目也倒逼开发商去做好长租公寓这一业务线。另一维度，为了应对市场可能出现的下行风波，部分企业和机构在长租公寓板块逆市布局的同时，也在进行着结构性调整：收缩部分风险较大城市的业务，改变过去标准化装修、一次性签订长期合同的方式，部分企业开始做“轻”长租公寓业务：寻找房况较好的房源，不进行大规模投入，降低持有成本，提高企业内的运转效率，降低客单成本与租客租金，最终提高风险应对的能力。

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万科龙湖旭辉领跑
朗诗寓合景中骏跟上
北京商报采访人员梳理行业信息显示，截至三季度末，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓规模继续领跑增长，聚焦开业转化的同时，新增管理规模持续跟进。朗诗寓、合景泰富、中骏方隅新增开业均超1000间。
以龙湖冠寓为例，中报数据显示，截至2020年6月底，冠寓累计开业房间数量达7.9万间，开业超过6个月的房源出租率为88.6%；上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，其中租赁住房占比达到21.8% 。按此计算，目前龙湖冠寓营收规模约7.3亿元。受疫情影响， 2020年上半年冠寓单房营收约18532元，环比涨幅约19% 。
龙湖集团在2020年中期业绩报告中还提及， “冠寓作为主航道业务之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，未来也将随着市场的需求增长稳步推进” 。并表示，商业运营及租赁住房两项业务的投入及发展，将为该集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。
万科泊寓方面，中报数据显示，截至2020年6月底，万科房地产开发销售相关业务占比有所下降，多元化业务占比小幅提升。其中长租公寓业务半年营收超过10 亿元，占多元化业务营收比例约1/3 。租金方面， 2020年上半年，泊寓租金收入高达 10.5亿元，明显高于其他企业。期内，新增开业1.89万间，月均开业超过3000间。
旭辉领寓相关负责人在接受北京商报采访人员采访时直言，房企系长租公寓首先在品牌背书上有绝对优势，接触一手物业资源的机会较其他机构型要大，自持物业的贡献能力也强。同时依托房企多产业链支撑和协同，可以从项目顶层设计、产品打造、品牌树立、运营管理、系统支持、社区服务等多个方面，提供包含公寓、物业、商业等不同业态的租赁社区全模块、全链条综合服务方案，用资产管理的思维和能力，帮助业主实现资产价值最大化。