观点评论|谁在逆市布局长租公寓？长收短付、违规放贷甚至泛资金池等金融问题谁来监管？( 二 ) 公寓|万科|物业|规模|冠寓|布局|企业|

出租率整体好转
质量和效率成活下去关键
【观点评论|谁在逆市布局长租公寓？长收短付、违规放贷甚至泛资金池等金融问题谁来监管？】若从出租率角度来看，在上半年行业整体拓店节奏放缓的背景下，万科泊寓及龙湖冠寓均保持了较高的出租水平。克而瑞租售监测数据显示， 2020年上半年，万科泊寓开业6个月以上项目出租率攀升至 93.7% ，居行业前列；拉长时间线看冠寓， 2017-2020 年冠寓项目整体出租率呈现不断增长趋势，其中尤以2019年增速最为显著。
据最新发布的三季报，期内万科租赁住宅业务新增开业0.85万间；截至2020年9月底，累计开业约13.58万间，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为95.3% 。
事实上， “有野心”的企业开始筹谋新一轮发展背后，是转暖的市场。
据克而瑞租售监测数据，今年三季度，房企系长租公寓整体精耕运营规模拓展恢复增长，环比增长5.6%；新开业规模增长6.2% ，与二季度持平；运营商长租公寓方面，在今年三季度积极调整经营情况后，整体开业规模环比小幅上涨4.1% 。从运营商规模榜TOP 10企业排名来看，魔方、乐乎、世联红璞位居前三。
克而瑞租售事业部研究总监包梅指出，部分战略上主动布局长租公寓赛道的房企系品牌，经过几年的沉淀和发展，规模与经营质量均稳步提升。在行业仍然以追求规模扩张为主的阶段，一些企业已着力转型提升经营质量和经营效率。
“三季度，收并购事件频频落地，主要发生在头部企业之间，由于头部规模型企业拥有相对稳定、优秀的运营管理团队，能支撑逆市中的规模化扩张。 ” 包梅补充说道。
结构性调整已经在路上
扩张之外，长租行业引人注目的还有体现行业发展信号的结构性调整，如：缩减在管房源规模以及调整城市布局。
以万科泊寓为例，据其2020年中报披露，尽管在拓房数量及租金收入两大指标上，泊寓在房企系长租企业阵营中位次靠前，但聚焦到城市布局上， 2020年上半年泊寓城市扩张策略上有所收缩，从2019年中期的35城降至33城。
有收缩动作的还有我爱我家旗下长租公寓业务线——相寓。据该集团今年5月举办的2019年度业绩说明会上透露，2019年相寓在管规模减少了约3万套，原因在于“基于市场的主动收缩” ，并称相寓此次规模缩减使得单套房收入和毛利率有所提升。我爱我家北京公司总经理高晓辉在接受北京商报采访人员采访时也直言， “通过研判租赁市场的变化趋势，相寓自2019年初开始就主动调整布局，降低不良库存，坚持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求稳定提升的区域” 。
贝壳高级分析师黄卉指出，企业依据市场进行结构性调整是战略发展必然，也是企业进行精细化成本管理的需要。 “从时间维度来看，市场呈明显周期性变化，旺季和淡季，市场需求和租赁人群会呈现阶段性变化。应根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。同时，疫情也倒逼企业不断优化布局、减缓新拓房源速度以及迭代产品形态。 ”
北京商报楼市调查小组