华夏幸福收入破千亿，异地复制成果显著，穿越周期能力凸显

4月25日，华夏幸福基业股份有限公司（以下称“华夏幸福”）发布2019年度报告。数据显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10亿元，在首次跻身“千亿收入俱乐部”的同时，公司营业收入、净利润、毛利率三项指标近5年复合增速达到29%、32%和37% ，均体现出穿越周期的良好运营能力。
从2002年固安工业园区起步、开启产业新城业务模式，到2007年和2009年先后开始大厂、香河的产业新城开发；再从2012年走出环京区域、布局全国市场，到2019年进一步明确产业新城及相关业务和商业地产及相关业务双轮驱动的发展战略。历经20年风风雨雨，华夏幸福最终成长为如今国内领先的产业新城运营商。
在4月26日召开的2019年度业绩发布会上，华夏幸福董事长王文学表示， 2019年是“都市圈元年” ，未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。华夏幸福的战略定位也从“中国领先的产业新城运营商”转变为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台” 。
华夏幸福将如何抓住都市圈发展机遇？在转型升级的过程中，华夏幸福深耕都市圈的底气又在哪里？对投资者来说又意味着怎样的新机会？
基本面持续向好，回款创新高，负债率优化明显
2019年，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；实现归母净利润146.12亿元，同比增长24.4% 。同时，华夏幸福毛利率为43.68% ，同比提高了2.06个百分点，净利率则继续维持在14%左右，整体盈利能力处于较高水平。根据华夏幸福与平安对赌协议的承诺， 2019年公司至少要完成144.88亿元的归母净利润，而最终华夏幸福顺利达标。

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在销售额方面，华夏幸福2019年整体实现销售额1431.72亿元。虽然由于2017-2018年孔雀城拿地相对不足，导致2019年销售额同比略有下滑，但作为公司发展重要支点的产业新城仍然保持了相对稳健的增长态势。数据显示，华夏幸福产业新城业务园区实现收入368.37亿元，同比增长18.68% 。
2019年，华夏幸福继续实行降费增效。 2018年，公司的管理费和销售费用率下降了3个百分点和1.1个百分点， 2019年在2018年的基础上持续改善，管理费用率和销售费用率继续下降1.9个百分点和0.4个百分点。

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近年来，市场对华夏幸福的现金流状况颇有疑虑，而华夏幸福现金流紧张主要原因在于，产业新城作为与地方政府的合作项目，回款周期一般在2年左右，较长账期在一定程度上影响了回款效率。