楼市|《老友记》| 管清友：还能买房吗？冯仑：投资的话，劝你别冒险 |房价|冯仑|

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腾讯财经讯9月9日晚，由****、腾讯财经与如是金融研究院独家合作的直播节目《老友记》第二期开播，直播中经济学家、如是金融研究员院长管清友和“中国房地产风云人物”、万通集团创始人冯仑一起畅聊房子的那些事。
从全球45个地区房价上涨的背后原因，到中国房地产行业的基本面；从房地产企业转型的注意点，到个人买房的投资建议。两位投资人由浅入深、由点到面，全面剖析了房地产业目前的整体趋势，给房地产行业从业者和普通购房者都提供了宝贵的经验。
以下为直播实录（精简）：
局部房价会往上比如：江浙沪、广深珠、成渝
管清友：国际货币基金组织刚发了一份报告，三季度60多个国家和地区中有超过七成房价指数出现了上涨，您如何看待看全球这么多地方出现房价上涨？
冯仑：房价上涨，既有大规律也有小规律，大规律就是服从经济大周期。比如说中国改革开放初期，人均住房面积只有3平米，人均GDP是300、400美金；到2019年，我们人均住房面积是35平米，人均GDP将近1万美金。人均35平米就已经是和日本相当的水平，虽然和美国比还差一点。在这个大周期里，房价总体是涨的。
从大规律上说，房价实际上每年都在涨，但过了一万美金就要服从小规律了。总需求供给基本饱和，房价整体上稳中有降，但是局部地区有波动。人口变化大、经济成长快、产业集中度高的地区房价上涨趋势会更明显。此外宏观经济波动也会影响房价。
管清友：您觉得一万美元是非常重要的坎儿？
冯仑：有几个绝对的标志， 4000美元解决吃， 8000美元解决住。除了人口和人均GDP ，城市基础设施，空间结构也是重要指标，确定了就不折腾。因为每折腾一次空间结构，基础设施房价居住规则，居住的聚集程度就会有变化。
城镇化到了50% ，该进来的就进来了，人口增量趋于稳定，从大规律来说房价就进入稳中有降阶段。局部可能还会往上涨，但也只是局部。国内前几年为什么三四线城市火了一阵呢？因为第一，他们还没达到几个指标，基础设施还没有搞好。第二， GDP不均衡，三四线城市可能是五六千美金，还有上升空间。
所以，从国内目前的经济发展来看，我认为房价总体是趋稳加一些小幅波动。局部地区会往上，但这个局部地区非常少，大体上不超过10个地区，就是江浙沪、广深珠，还有成渝。
我们行业从2016年就提出一个说法，叫进入后开发时代，由住宅的开发时代转入到房地产的后开发时代。开发时代我们只做住宅，竞争成本、规模、速度，只有一个产品；后开发时代是八个产品，全产品线，全价值链，全商业模式，竞争重点由住宅到了写字楼，商业、物流、仓储、教育、研发、医疗、旅游、物业，竞争的重点变成运营和资产管理。