楼市|《老友记》| 管清友：还能买房吗？冯仑：投资的话，劝你别冒险( 三 ) |房价|冯仑|

所以，转型第一要研究经济周期，第二要研究你在哪个行业，第三要看制度成本高低。比如说我从住宅退出来做后开发商，我一定要捡制度成本低的地方。另外，我也尽量在存量资产里面做，因为存量资产我就不需要从头去拿地。
管清友：现在发达国家的大城市，如果以一两百年的时间周期来看，他们总体上房价是稳步上升的。有一阶段，中国经济发展非常快，房价增长的速度大概和GDP增速差不多。当时我们把发展中国家的大城市也拿出来比较，发现普遍都涨得非常快，价格很高。我发现发展中国家的市场从所谓不成熟到成熟是一个跳涨的过程，一般需要20年的时间。
冯仑：这20年就是我们的GDP从几百美金到8000美金的阶段，房价符合大周期、大规律，基本上都是涨的。我们国内有一些人转型是逆向转型，往后转，把中国的收益收了去金边做，复制中国的经验。换个市场也是转型，这种转法还不累。但是我们主要在中国这个市场做还是要跟着往上走。
管清友：最近这几年业内也在探讨，中国整体房地产市场进入到存量房市场。但不同城市情况不同，北京上海可能更多的是来自于存量房，因为增量确实比较少。但是，最近调控比较严重的城市以及新一线城市，他们基本上增量的供给还是特别多的。
冯仑：增量主要是看人口增量，这个城市每年人口流入有三四十万，需求比较旺盛，当然房价会涨，这是增量需求。北京的改善型需求就是存量需求，小房换大房。这种城市改善的需求会随着经济的成长而改变，改善需求一直会有。
在调控严厉的城市不建议买房
管清友：您觉得我们的一线城市，新一线城市，或者是二三线城市整体的价格趋势是什么样的？
冯仑：我说一个简单的判断。第一种情况是你需要买房，什么时候都可以买。第二种情况你想投资，有几个简单的方法，第一，看人口增长。人口增长的就买，人口不增长千万别买。
第二，看这个地区的经济增长、就业率。如果失业率很高，经济增长差就别买了。如果这个地方找工作特别容易，经济还在增长，可以买房。
第三，看基础设施。如果这个城市医院、学校、高铁、机场等配套都已经齐全了，买房要谨慎，因为它格局定了。如果这个地方还在完善基础设施，我觉得你可以买房。
最后，如果利息比较低、资金比较充沛、需求旺盛了，可以买房。如果银行资金成本特别高，大家投资活动都减少了，企业生存的成本也高，这种情况下我觉得买房要慎重。
管清友：现在房住不炒基调确定以后，很多城市的房地产调控日趋严厉，特别是今年以来，深圳、杭州、宁波这些城市纷纷都出台了比例严厉的调控措施，在类似调控比较严厉的城市，您觉得从刚需和改善这两个角度，还能够再去买房吗？