楼市|《老友记》| 管清友：还能买房吗？冯仑：投资的话，劝你别冒险( 二 ) |房价|冯仑|

开发商要从开发人转向手艺人
管清友：我记得您当时提过一个方法，未来的房地产行业，原来的开发商要从所谓开发人转向匠人。
冯仑：从所谓制造业变成服务业，由所谓有钱人，变成手艺人，因为进入到资产管理和运营就是一个手艺活。
管清友：我们整个房地产的转向，人均使用面积和居住面积只有20平米，中国人住得开了，达到国际平均水平。但是人均使用面积20平米，住得还不够好。
冯仑：户均一套房，人均一间房是小康生活的标准。户均一套就是一家有一套独立的房子，但是人均一间房的标准还没有达到。小孩有小孩房，老人来有老人房，客人来有客人房，还有夫妻主卧房，这才是小康生活的标准。
【楼市|《老友记》| 管清友：还能买房吗？冯仑：投资的话，劝你别冒险】管清友：从2008年以后，房地产从产业属性变成金融属性，房地产行业要转型。
冯仑：还有说法叫做从黄金时代进入白银时代，从2008年就开始说，都是指要从住宅以外想后面的事。
管清友：您觉得我们的金融政策，宏观政策出现逆转是在什么时候呢？2016年中央提出了抑制资产泡沫，然后中央银行开始抬高利率，压缩影子银行。 2017年上半年开始整顿金融行业。您刚才说2016年你们开始布局整个后开发行业，正是这个时间节点。但大部分企业并没有看到这个节点。我们外行人觉得做住宅也好，做健康也好、文旅也好，本质都是做地产，逻辑是一样的吗？
冯仑：不一样，开发时代是B to C ，后开发时代是B to B to C 。
而且，开发时代和后开发时代，房子的坪效有很大的差距。举个例子，有一个主播，一年卖100亿，她自己的楼33000平米，但是自己用的不到2万平米，剩下的给别人用。不到2万平米创造100亿销售额，坪效是多少？中国传统线下行业坪效最高的是15万平米一年卖150亿左右。一般的开发商，要卖100亿，需要多少面积？100万平。有公司有十几个商场，一年的销量也就100亿。如果是把房子租给这个主播呢？那需要收多少房租。
开发时代按销售价格算账，进入后开发时代就是按租金算账。五星级酒店绝大部分都不赚钱，这是业态决定的。开发时代，开发商包办了一切。后开发时代，开发商只是开发商、投资商、运营商三个角色之一。这是后开发时代最典型的一个组合，一定要有三个角色。
北京的改善型需求就是存量需求，一直会有
管清友：如果从做住宅转型去做制造业，做汽车、机器人等跟房地产没那么相关的行业，是不是更难？
冯仑：转型的难度取决于三件事。第一大周期，周期繁荣宽松时，允许你犯错。第二，每一个行业规律不一样，有一个行业研究报告说房地产在追赶速度上服装行业最接近。房地产商成为新星三到五年就够了，服装企业也是，只要找好设计师，找好面料，做好品牌推广。但是假设你的钱是无限的，航天航空给你五十年也做不出来，它的系统太复杂了。所以如果是房地产行业转到服装行业，有可能会很快。但是转到制造业，特别是精密制造，转到航空业去造飞机，我认为成功概率很小。第三制度成本，这是中国的一个特殊情况。从一个摩擦成本不太高，转到一个摩擦成本极高的行业，肯定失败。