股票|绿城管理上市首日多空博弈“代建第一股”能烧多久？ |中年|低薪|

资本市场果然喜欢“轻资产” ，但也喜欢低估地产股。
7月19日，作为以轻资产输出为基本模式的“代建第一股”绿城管理控股（09979.HK）正式在港交所上市。
集合竞价报2.65港元，涨6% ，市值50.62亿，正式交易后一度拉升27% ，截止发稿时间总市值超60亿港元，市盈率16.68 。
回顾昨日暗盘同样交易活跃，但折价抛售与溢价抢筹频繁，多空博弈可见一斑，最终收报2.88港元，较招股价2.5港元涨15.2% ，市盈率13.5倍。
?以“代建第一股”概念登陆港交所，资本市场似乎仍在犹豫，是否以看地产股的眼神，观望绿城管理。
此次上市的几个细节很有意思，例如，绿城管理的发行价对比招股价区间2.2港元-3港元，处于以中间偏下水平，谨慎保守。
与此同时，目前港股市场物管及商管公司平均2020年PE达到30.3x ，而地产公司PE约为6.48X ，绿城管理暗盘间估值13.5x ，估值明显倾向地产股，但今日开盘后快速打开了一些估值空间。
的确，正是“轻资产模式"" ，决定了绿城管理与普通地产开发的区别，站在这个角度，绿城管理作为代建行业首只IPO ，其实尚无准确定价和估值标准。
但总体而言，上市首日资本市场的反应，完全呈现了绿城管理的处境——优势和限制都很明显。
1、强龙头猛追兵
规模，是绿城管理最典型的优势之一。
截至2020年3月31日，公司拥有266个代建项目，总建筑面积约为6980万平方米，此时的市场规模份额为23.7% 。
以招股书披露的2019年数据来看，绿城管理市场份额占比22% ，后续4家企业占有率为11.6%、11.3%、6.2%、4.3% ，当之无愧的龙头地位。
而2018年绿城管理的市场份额占比41.1% ，规模为同年第二大对手的两倍以上。
持续领先，但与对手的差距似乎在缩小。

本文插图
从销售额角度也可见，绿城中国2017-2019年财报中，代建项目的合同销售金额分别为430亿、552亿和664亿元（占总额约1/3），年复合增长率15.4% 。
绿城中国管理层曾计划， 2025年公司总销售达5000亿元，其中房地产开发目标销售额3500亿元，代建轻资产销售目标约1500亿元。
安信国际以664亿元增长至1500亿元估算，绿城管理未来复合年增长率约在15% 。
对比行业环境——中指院报告指出， 2015年-2019年代建行业收入平均复合年增长率为34.8% 。预计2020-2024年中国代建市场新订规模将有23.5%的复合年增长率。
无疑，即使是龙头，也会遇上“大船对猛帆”的问题，后续规模的增长速度，以及保持市场份额，将成为绿城管理保证“第一股”估值的重点之一。