观点旭辉“虚胖”：疯狂拿地，销售注水，遗患无穷( 二 ) 在所有规模上

但事实上，林中“不争规模和土储”的话音刚落，旭辉就开启了大举拿地的激进模式。
那时候，各大房企已经有过一轮狂飙猛进，地产调控已经逐渐收紧。
尽管如此，旭辉还是选择了逆潮流而上。据杠杆地产，当年的旭辉在土地一级市场拿地36宗，同比增长近2倍；拿地总金额和总建筑面积分别达到457.5亿元和537.73万平方米，三项数据均位列闽系房企之首。
拉长时间来看，旭辉的土储更是突飞猛进。
据杠杆地产资料， 2013-2015年，旭辉总土地储备分别为920万平米、960万平米、1250万平米。
2016-2019年，旭辉的土地储备分别为1750万平米、3100万平米、4120万平米、5070万平米。
涨势之猛，令人咋舌。
评级机构惠誉数据显示， 2019年，旭辉花费在购置土地上的费用占企业总现金收入的57% ，达到570亿。 2018年，这一占比更高，为68% 。
疯狂拿地的同时，据惠誉估计，到2019年底，旭辉的可售部分土储约为2050万平方米，相当于不到三年的销售额。
这个数据，在前二十房企中确实不够看的。
如此看来，旭辉的加速拿地动作也就可以理解了。说白了，旭辉急了。
3
虚胖的“贪吃蛇”
旭辉不得不为土储担忧。
从旭辉2019年的年报上，我们已经可以看出旭辉的仓皇。
看过旭辉控股（0884.HK）2019年的财报之后，我的感觉是——像网红的脸：

乍一看挺好看，但禁不住细看。

年报显示，旭辉在2019年的合同销售额、营收、利润总额分别同比增长32%、29%、27% ，销售额更是一举跨过2000亿元的关口，达到2006亿元。
但给这张网红脸卸完妆之后，旭辉的真面目就显现出来了。
克尔瑞数据显示，旭辉2006亿元的销售额事实上只是全口径数据，如果按照权益占比来看只有千亿左右。旭辉在年报中也承认， 2019年的权益销售额占比仅有55% 。
这是一个什么概念？对比同时期的TOP100房企， 2019年权益销售额比例为75% 。换句话说，旭辉的权益销售额占比远远低于行业队列平均数。
近一半注水的销售额之外，年报数据还显示，旭辉的规模、营收、核心净利润三项指标增速连续三年下滑，净资产收益率从2017年同比增33.26%到2018年同比减少13.56% ，再到2019年同比减少0.76% 。
节节败退。金玉其外，败絮其中！
回看旭辉的成长史， “黑马”气息十足。
2016年，旭辉的销售额还只有530亿元。一年之后的2017年，旭辉就已经突破了千亿关口，达到1040亿元。 2019年，更是一举冲破了2000亿元的大关。
但令人奇怪的是， 2016年—2019年，旭辉的净利润分别为28.08亿元、48.28亿、54.09亿、64.37亿元。
销售额增长了近4倍，同期净利润增长却只有2.29倍！
而且，旭辉一直在强调“高利润” ，总裁林峰就曾说：“没有利润的销售都是耍流氓。 ”
旭辉难道一直在疯狂打自己的脸？
带着这个疑问，我仔细地查看了旭辉的近年财报，终于发现了旭辉的秘密所在：
合作扩张。
所谓合作扩张，简单点说就是以增加合作项目、降低权益比率的方式高速扩张。
克尔瑞百强房企销售排行榜显示，在流量金额榜上，旭辉在2017、2018、2019连续三年位列第15名，但在权益金额榜上，旭辉则分别排第25位、第26位和第19位，而且权益金额大都只有流量金额的一半。
换句话说，虽然销售额那么高，但一大半都不是自己的。
这个模式在一些想要快速扩张但拿地实力不足的房企中尤为常见。
从时间上来看，旭辉的“合作扩张模式”集中出现在2015—2016年前后。据观点地产新媒体， 2015年旭辉新增25个项目里，只有5个项目是持有100%权益的，其余大多为合作开发项目，旭辉每个项目的权益占比基本在40%上下。同样的，旭辉2016年新增36个项目里，持有全部权益的项目不到三成。