财说得明白|房产投资，值得考虑吗？声明

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20年前，大多数人还没有意识到房产的投资价值；10年前，大多数人会毫不犹豫的投资于房产；但到现在，房产是否值得继续投资，成为了一道两难的选择题。
有一位朋友向我咨询，手上有百来万，也看上了一两套，感觉不错的房子，总价400来万左右，但是从投资的角度考虑，到底之前应该用来贷款买房子，还是应该存在银行或者买理财产品呢？
01 ，先做一道数学题
假设我们现在面对的是一套400万的房子，买入之后收取租金， 5年之后卖出。
这位朋友手上的100来万，可以选择先支付35%的首期，即140万，加上税费大约15万，刚好把他手上的现金用完。
作为对比这155万的现金，如果我们存在银行的定期里， 5年的定期存款，以4.25%的利率计算， 5年后可以拿回188万。
【财说得明白|房产投资，值得考虑吗？】而我们要购买这一套400万的房子，除了已经支付的首付之外，还要向银行贷款260万，假如分25年还清，因为是二套房，贷款利率上浮加点，假设为5.2%的话，在未来五年支付利息67.6万。
我们再把这套房子租出去，目前是市场上，租金收益率大约1.5% ，这套400万的房子，租金每年收入大约6万元，未来5年可以收30万的租金。
因此我们为这套400万的房子，除了支付400万房款之外，还要支付税费15万，贷款利息67.6万，获得租金收入30万可以抵扣，实际支付452.6万元。但是因为如果我们把最开始的155万存在银行，还可以获得33万的利息，所以5年之后这套房子要卖485.6万，才比存在银行划得来。
02 ，几点说明
几点需要说明的：
第1 ，测算中所举的例子不是自住，而是投资。以35%的首付为例，但在现实生活中可能不止35% 。如果首付越高，相应这笔钱存在银行的利息收入就越高，机会成本就越高。
第2 ，不少人质疑4.25%的5年定期，其实今天许多小银行在理财APP上都有4.8%左右的年化。如果担心银行倒闭的风险，大可多存几家银行即可。
第3 ，有人认为400万的房子租金为6万会不会偏低。其实，房子租金的高低和其所在的城市关系很大，我们可以在相关的平台搜索到二手房的租金价格，即使是不同的城市，出入也不会很大。但考虑到租金的同时，也要考虑房子衍生出的其他费用，如水电、装修费等以及空租期，还有中介费用。
综上来看，房产可能要5年内涨21.4% ，才能抵得上钱躺银行里的收益。
那么，谁又能保证在未来5年内能涨21.4%呢？
03 ，选择题
可能每个人都有不同的看法。如果你拿北京或广州的房价为例子，未来5年涨得肯定没那么多，如果拿深圳或杭州的房价为例子，涨的可能就不只19%了。
不过，拿过去房价的走势为参考，参考价值是很有限的，选定地段这事跟选股票一样，要审时度势，判断大盘，三思而后选。
不管怎么说，房产市场的收益存在许多不确定性，而存银行则为稳定的4.25%年收益，你是愿意冒更大的风险争取更大的收益还是求稳呢？
所以在此之前，我们最好清楚其风险和收益，做到心里有\"数\" 。
04 ，一题更复杂的计算
因为未来5年，房价上涨下跌或者不涨不跌的概率都存在，所以其实这是一道更加复杂的概率题目。