中新经纬|李宇嘉：房贷利率见顶，楼市韧性还能坚持多久？中新经纬客户

文章图片

文章图片

中新经纬客户端11月17日电题：《李宇嘉：房贷利率见顶，楼市韧性还能坚持多久？》
作者李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
居民中长期贷款创新高
最近， 10月份金融数据发布。乍一看，情况不容乐观：10月社会融资规模增量为1.42万亿元，和9月份的3.4万亿元相比，可谓断崖式下降。不过每年10月全社会的融资都会季节性滑落，因为要考核指标，就要把资产的分母做大了，贷款项目要赶快放。今年也是如此。
值得注意的是， 10月份，居民中长期贷款(大部分是房贷)新增4059亿元，比去年同期的3500亿元还要高500多亿。今年1-10月居民中长贷新增额已突破5万亿元，比去年同期增长了11% 。
看来，今年商品房市场有超预期的表现。综合各方预测，今年全年新房销售面积预计将与去年持平，销售额上涨5%以上，核心原因不得不谈资金。不过，房贷政策也在逐渐收紧。从贷款新增量来看，居民中长期贷款多增的部分，已由7月的1650亿元回落到10月的472亿元，这就是压降房贷的结果。但是新增量的减少，并不改变新增贷款创新高的事实。对楼市而言，这已经是非常大的推力，疫情后又便宜、又多的这一波贷款潮，已经将楼市的热情推起来。 6月份，全国新房均价每平米首次“破万元” ，达到了10113元。 7-9月份，新房价格继续在“万元”大关上方，每平米分别达到10263元、10539元和10191元。根据国家统计局的数据， 2020年前三季度，全国商品住房均价达到9988元，离“万元大关”只有一步之遥。 2020年是个值得纪念的年份，全国房价“万元时代”开启。
1999-2020年全国新建商品住房价格走势图
房价，明显在上涨
居民中长期贷款刷新记录，自然与房价和销售面积的增长密切相关。今年前三季度，全国商品房累计销售面积11.71亿平米，同比下降1.8% ，降幅连续7个月收窄，年底增速转正基本没有悬念。疫情下不许集聚，售楼处关闭了近半年，但是商品房销售面积居然要硬生生“转正”了，只能说房地产韧性太强。要知道，疫情后商品房市场受到的冲击，比普通居民消费受到的冲击大得多。一季度，商品房销售面积同比下跌26.3% ，而社会消费品零售总额下跌了19% 。但是， 5月份开始，二者的走势开始分化了，到了9月份，商品房销售马上浮出“水面”了，而全国社会消费品零售总额累计同比下跌仍达7.2% 。
商品房销售面积同比、社会消费品零售同比增速图
如果看全国商品房销售额， 8月份就转正了， 1-8月份全国新房销售额9.69万亿元，接近“10万亿元”大关，也创下历史新高，同比增长1.6% 。 1-9月份，全国商品房销售额达到11.6万亿元，同比涨幅扩大至3.7% 。从4月开始，销售金额与销售面积出现增幅“剪刀差” ，二者之差从4月份的0.7%扩大到9月份的5.5% ，金额涨幅大于面积涨幅。从数据来看，房价在明显上涨。原因主要有几个方面：首先，现在卖的项目，多数是前两年拿的地，那时正是地价高企、地王频出的年代。根据wind统计， 2019年100个城市出让地块的楼面均价首次突破3000元/平方米，达到3087元/平方米，房价也顺势走高。
其次，疫情后，部分限价政策松了一些，这自然会结构性地推高房价。当然，也不是所有城市房价都在涨，主要是重点一、二线城市。疫情后，国家重视都市圈建设，规划利好多，加上因疫情延后的潜在需求，持续释放的时间拉得很长，这些城市的商品房价格高，销售占比增加，销售规模扩大后，自然会推高全国均价。 10月份， 4个一线城市成交同比增长34% ，广州、深圳、上海市场很火。以深圳为例， “7·15”楼市调控以后，二手房成交量下跌40% ，需求立马转向新房市场，新房成交量同比增长60%-70%；上海更明显， 5月份以来，新房、二手房市场都在高位运行， 8、9月份二手房成交量突破3万套， 10月份尽管成交量降至2.8万套，但同比增长了76.8% ，在高位上稳定住了。