房企必争的上海市场谁在称王？谁又是黑马？中房智库研究员高欣　　上海楼市在经

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中房智库研究员高欣

　　上海楼市在经历27周低迷成交后，终于在2018年1月的尾声迎来了连续两周成交突破千套的小高峰。根据上海链家市场研究中心监控数据显示，2018年1月，上海全市新建商品住宅成交面积为49.77万平方米，环比上涨8.19%，同比上涨35.25%；成交套数总计4349套，环比上涨24.76%，同比上涨49.86%。

　　1月上海楼市的供应放量与成交的小幅回暖，更像是2017年积聚一年后的爆发。从最初的类住宅整顿，到土地市场启用招挂复合模式，再到新房销售开盘摇号，在供销两端的严控下，2017年的上海楼市成交量大幅缩水。而受政策影响，一众房企的销售业绩也大打折扣，甚至有许多产品结构单一，项目、土地储备不足的企业跌出销售TOP50排行榜。

　　上海楼市的大规模洗牌不仅淘汰了大量的中小型房企，更为新进黑马带来发展机遇。人人都说，未来的房地产市场将是“强者恒强”，而在上海这个充满无限可能的市场中未知的挑战从不会比机遇少。

　　谁在称王？

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　　据克而瑞公布的2017年上海房企权益销售金额排行榜显示，2017年绿地控股(600606,股吧)以权益金额175.84亿元再次占据榜首。而万科则以150.15亿元的成绩紧随其后位居第二名。第三名则被近几年发力华东区域土地市场布局的金地以143.76亿元摘取。位居榜单前四名的企业权益销售金额均突破100亿元。

　　绿地的夺冠，在很多人的意料之中。据克而瑞的数据显示，2016年绿地就曾以权益金额355.68亿元的成绩成为上海销冠。尽管近两年行业洗牌，绿地控股的整体排名有小幅下降，但其在上海市场的本土优势依然存在。

　　不过值得关注的是，与2016年绿地和第二名之间超过100亿元的差距相比，2017年绿地与位居第二的万科的权益销售金额差缩小到了25亿元左右。一方面是因为受到了市场成交萎缩整体趋势的影响，另一方面也与2017年上海展开商办、类住宅项目的整顿有关，对于拥有较多商办项目的绿地而言这无疑是不小的打击。

　　绿地控股董事长、总裁张玉良表示：“2017年绿地房地产主业深入推进创新转型，补短板、优长板、添新板，核心竞争力不断增强，实现了较快发展。在市场环境相对严峻的情况下绿地业绩有20%的增长主要得益于一二线城市的溢出区域和上海的业绩。”

　　与绿地稳定连冠的情况不同，上海房企销售业绩第二把交椅的争夺都颇具悬念。

　　尽管万科延续了2016年的趋势，再次夺得亚军，但其余第三名金地的成绩差距仅有不到10亿元。根据中国指数研究院发布的数据显示，2017年万科在上海销售项目共计26个，其中商品住宅项目23个。

　　对于万科而言开发实力和铺盘数量是一直以来保持良好业绩的优势条件，但后起之秀崛起也让市场中时刻散发着危机感。其中，攀升势头最为强劲的金地，成了2017年与万科争夺亚军的劲敌。经过3年在土地积聚实力后，2017年金地营销动作频频，一连推出多个项目业绩直破百亿。

　　据了解，金地华东区域在2015年起确立“深耕城市”战略，2017年销售额突破258亿元。短短三年间金地在上海拿下9幅土地，并在2017年上海预售审批从紧的环境下拿下10张预售许可。随着浦东祝桥、朱家角等明星地块在2018年相继启动，金地在上海的竞争力将进一步凸显。

　　而始终强调与城市共同生长的上海万科也将在“热带雨林体系”的成熟和完善中逐渐突破。

　　谁是黑马？

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　　先锋部队的稳定表现固然亮眼，但在2017年的上海，黑马的突围也给沉寂的楼市带来了诸多惊喜。

　　根据克而瑞公布的2017年上海房企权益销售金额排行榜，从排名浮动情况来看，2017年排名前50的房企中有17家房企名次较上期排名有所上升，有11家持平。

　　事实上，与往年相比，2017年的上海楼市尤其特殊，在销售和购买两端均有调控的进一步收紧。

　　据网上公开的数据统计，2017年，上海住宅市场117个项目共取得了153张预售证。其中内环内获6张预售许可证，而82%的新盘供应量则都集中在外环以外。

　　在众多企业中，禹洲地产可以说是2017年上海楼市的“黑马”代表。尽管进入上海多年但此前禹洲在上海的销售一直表现平平。经过2年的战略调整，2017年禹洲进一步明确深耕以上海为中心的长三角区域。

　　与禹洲一样，近两年间多家闽系房企纷纷将总部迁至上海，正荣、中骏、融信也纷纷提出千亿的冲刺目标。从2017年的业绩表现来看，虽然目前TOP10行列的闽系仅禹洲一家，但正荣、中骏等企业的销售业绩在2017年也都有小幅提升。

　　除此之外，不得不提到的就是在2015年才选择进入上海的碧桂园。虽说碧桂园一直以三、四线城市开发为主要战略，但其上海区域公司的成立可以说是一次大胆的突破与尝试。

　　进入上海后碧桂园先后在奉贤、金山、青浦、嘉定等外围区域拿地，经过一年多的酝酿在从2016年开始在上海市场展露。

　　碧桂园集团上海区域总裁高斌曾在接受中国房地产报采访人员采访时表示：“碧桂园对于市场的拓展并不是不惜一切代价的去获取土地，我们更强调稳健经营，对产品单价、总价的控制也极为严格。”

　　据公开数据显示，2016年碧桂园上海区域实现了40亿元的销售业绩。到2017年，碧桂园上海也大胆的提出百亿目标。不过据知情人士透露，碧桂园上海区域2017年的销售业绩为60亿元左右，并未实现其原本制定的目标。预售审批的从紧发放应该是影响其业绩的主要因素。

　　早在2017年年中时高斌就曾向中国房地产报采访人员透露，2017年以来上海预售审批的节奏有所放缓，导致碧桂园上海区域项目推出的节奏有所滞后。

　　从碧桂园上海区域2018年1月的销售情况来看，高斌所说的机会已经来了。凭借着位于上海奉贤新开盘项目桐南美麓的庞大销售碧桂园、东原地产和中南置地一举冲进1月销售排行前列，占据2、3、4位。而在销售面积上，碧桂园更是以2.6万平方米占据榜首，占到整个市场份额的2.16%。

　　在上海打破大盘模式的碧桂园是否会成为一匹黑马还需要时间的检验，但高斌曾经说过，原本一线市场是碧桂园的战略补充，未来当集团达到三四千亿的规模后，一线市场有可能会占到整体业务的30%甚至是40%。

　　随着2018年的开启，新一轮的房企争霸又一次重新打响，在调控没有丝毫松动迹象的上海，结局究竟是完美连胜还是异军突起还要取决于未来一年里企业的战略决策与其逆势前行的爆发力。

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房企必争的上海市场 谁在称王？谁又是黑马？

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