如何让房地产“居住不炒“更好回归理性？春节长假期间

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如何让房地产“居住不炒“更好回归理性？。居住|调控|房地产市场|长效机制|王蒙徽|房地产---

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春节长假期间，住建部部长王蒙徽对2018年国内楼市进行了展望，他表示：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

同时，王蒙徽部长还强调说，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。最终，住建部强调2018年房地产市场将贯彻“从紧调控”的总原则。

事实上，房地产调控在遏制房价过度投机化中起着举足轻重的作用。由于去年上半年，大量消费贷、首付贷资金流向房地产市场，导致1-9月出现了非理性上涨。而到了10月份，百余城市陆续采取限购、限贷、限售等政策，又掐断楼市投机炒房通道，逼退楼市高温。到去年12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均出现了15%回落。

应该说，2017年房地产调控最大的亮点有二个：一方面，加速发展成熟的房屋租赁市场。北京、上海等13个城市试点通过招拍挂的方式，将土地廉价拍给开发商，再由开发商承建租赁住房。

如此一来，就会有大量租金适中的租房房源供应市场。而对于开发商来说，虽然不像建造商品房这么赚大钱，但是每年靠出租房产能够获得5-6%的投资回报率，那也是不错的选择。

另一方面，改变“政府垄断住房用地”格局。国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。

这就意味着，一些城市可以被允许农村集体用地进入房地产租赁市场，无疑是要盘活存量土地资源，给房地产租赁市场的可持续发展腾出更大的空间。

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显然，遏制房地产投机炒作，让房地产回归居住属性，这是各级监管者的“终级目标”。现在新问题又来了，2018年还有哪些目标需要下力气重点调控呢？

首先，“分类调控，差别化调控”。新年伊始，合肥、兰州、南京、郑州等城市相继出台了给房地产松绑的政策。先拿兰州来说，市中心房地产存在过热情况，而边远地区的房价却还要有去库存的重任，所以兰州放开了离市中心较远的地区的房价管控，而对于兰州市中心的房地产调控却又继续持续进行。

同时，南京、郑州等城市放开调控，只是为了留住更多外来中高层精英，吸引那些高精尖人才能够留在二线城市，促进二线城市的经济发展。在此我们可以看出，每个城市都在根据自己的不同情况进行调控，而不是再像过去那样一刀切。采取一刀切调控的方式，过于粗暴，调控的效果往往会适得其反。而采取差别化调控，就是更有针对性的帮助那些城市根据自己不同的需求来进行调控。

再者，给房地产业降杠杆，防控系统性金融风险的发生。一方面，给房企和个人降杠杆。今年“四证不全”的开发贷款被全面勒令停止，使得房企盲目拿着信贷去拍地做地王或者大肆进行房地产项目开发。同时，各大银行也全面上调了首套居民贷款的利率，由去年同期的85折优惠，一下上调到基准利率的10%至20%，这对于遏制个人投机炒房有着较大效果。

另一方面，银监会与各地的银监局一起，严查表外业务、信托、委托贷款等资金流向房地产。去年上半年导致各地房价疯狂上涨的消费类贷款、现金贷、首付贷也被严格禁止进入房地产领域。这使得过去那些投机炒作者无处着手，只能有所收敛，房地产不炒的目标最终会实现。

最后，建立一整套的房地产长效机制，确保房地产的可持续发展。除了各地加快保障房、共有产权房、租赁房的建设，还要建立整套机制来辅助房地产去投机化，比如进行分税制改革，提高地方政府在税收方面的比重，真正做到责权相匹配，这样地方政府就可以摆脱对土地财政的依赖。适时推出房地产税，通过在房地产保有环节征税，这样可以大幅增加投机炒房者囤积房产的难度。总之，长效机制的建立就是要让让房地产去投机化，并且能够帮助房地产市场走可持续发展的政策。

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国内的房价已经连续涨了20年。期间，房地产调控政策隔三岔五的就要出一次，但是最终还是没有产生多大效果。而目前我们的各级政府，已经下定决心要将房地产调控进行到底，因为如果纵容房地产虚假繁荣下去，那对中国经济长远来看是有风险的。只有通过“控风险、降杠杆、长效机制建立”等多管齐下，才能逐步让过热的房地产市场“软着陆”，回发原本的居住的属性。