重磅！深圳 20 年以上老旧住宅区可申请棚改，产权调换不超 1:1.2 原标题 : 重磅！深圳 20 年以上老旧

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重磅！深圳 20 年以上老旧住宅区可申请棚改，产权调换不超 1:1.2。产权|住宅区|深圳|棚改项目|调换|棚改---

原标题 : 重磅！深圳 20 年以上老旧住宅区可申请棚改，产权调换不超 1:1.2

使用多少年的住宅小区才能进行棚改？城中村是否也能纳入棚改？棚改出现钉子户怎么解决…

昨日上午，深圳市住建局发布了

《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》

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（以下简称《实施意见》）

明确了棚户区改造适用于

使用年限 20 年以上的老旧住宅小区

城中村并不纳入棚改范围

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华富村的棚改被称为 " 深圳史上最快棚改 "。

随着深圳经济特区城市化水平的不断提升，不少制约城市发展的问题也开始逐渐显现，特别是不少老旧住宅区存在着使用功能不齐全、配套设施不完善的情况，部分小区甚至存在着住房质量、消防等安全隐患，直接影响了居民的生活质量和居住安全。

为贯彻落实国家和省相关决策部署，更好地解决群众住房问题，推动我市棚户区改造工作顺利开展，3 月 26 日，深圳市住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。《实施意见》对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出规定。《实施意见》的主要创新点包括：

★ 明确我市棚改政策的适用范围。

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《实施意见》强调，以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限 20 年以上，且满足 " 存在住房质量、消防等安全隐患 "、" 使用功能不齐全 "、" 配套设施不完善 " 这三个条件之一的，以及使用年限虽不足 20 年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为 D 级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

★统一老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。

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《实施意见》明确，我市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令 292 号）确定，对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积 1:1，或者不超过建筑面积 1:1.2 的比例确定。同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过 10㎡的面积，增购价格按同项目的货币补偿标准计收。

★提出深圳特有的棚改实施模式。

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《实施意见》提出了 " 各区政府主导 + 人才住房专营机构为主 + 人才住房和保障性住房 " 的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

★实现棚改与房屋征收程序的有效衔接。

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为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，《实施意见》明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令 292 号）等规定，依法实施房屋征收。

★确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准。

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《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。

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像福田区华富村就符合《实施意见》中条件。该小区始建于 1987 年，由于小区内配套设施匮乏，排水管道、交通路网不畅，停车位极度紧张，人车不分流，严重影响了小区居民的生活质量水平，且存在消防、建筑质量等安全隐患，小区居民对改造的期望和诉求强烈。从去年征集意见到今年 3 月 1 日的正式动工拆迁，仅仅用了半年时间，被称为 " 深圳史上最快棚改 "。更被人津津乐道的是，当初华富村棚改项目确定后，仅仅用了一周时间，签约率就已经超过九成。不过，由于种种原因，至今仍有不到 1% 的业主没有签约。如果《实施意见》一旦通过，华富村的这种情况，今后或许再不会成为老旧住宅区棚改的难题。

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重点解读

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对于社会普遍关心的棚户区改造项目补偿奖励标准，《实施意见》规定，货币补偿不得低于与被搬迁住房同类型同地段房地产的市场评估价。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积 1：1 的比例进行，鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免产生纠纷、方便操作，《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积 1:1.2 的比例进行。

陈叶军告诉采访人员：" 鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过 10 平方米的建筑面积，增购价格按同项目的货币补偿标准计收。"《实施意见》还提出了 " 各区政府主导 + 人才住房专营机构为主 + 人才住房和保障性住房 " 的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。棚改项目的用地审批由各区政府负责，并通过协议方式出让土地使用权。

深圳市决策咨询委员会委员、深圳市住房研究会会长陈蔼贫介绍，" 深圳老旧住宅小区的容积率只有一点几，按照深圳最新的基准容积率 3.2 的话，容积率是可以翻倍的，这意味着房子面积也能翻倍。" 陈蔼贫说，从目前来看，深圳全市有 300 多个项目，如果逐渐启动棚改的话，对于深圳增加保障房和人才房供应的力度是非常大的。陈叶军还明确指出，深圳广泛存在的城中村并不在棚改的适用范围内。

市民提意见多种方式

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为广泛收集社会各界对《实施方案》的意见建议，市住建局开通了多种意见收集渠道，市民可在 2018 年 4 月 9 日前通过以下方式提出意见：