1000字看懂万科年度业绩推介会，郁亮：中国房价单边快速上涨时代 3月26日晚间

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3月26日晚间，万科发布了2017年度报告，财务数据持续亮眼表现，并且提出了“城乡建设与生活服务商”的新定位。3月27日上午，万科在深圳大梅沙总部举行了业绩推介会，董事会主席郁亮携一众高管亮相，证券时报·e公司采取视频+图文的方式进行了全程直播。

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一、万科推介会1000字干货精华版，一眼看完核心内容。

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1、万科新定位：城乡建设与生活服务商。

2、新定位四个方面：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

3、当好农民种好地，坚持真实价值创造，坚定不移走实体经济企业的道路。坚持混合所有制，打造事业合伙人机制管理标杆。

4、在2018年贯彻十九大精神，以人民的美好生活为中心，以客户为中心，进行城乡建设与生活服务商战略，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量的发展，成为无愧于伟大新时代的好企业。

5、郁亮说新定位：把握方向，布局未来。

6、郁亮多次谈到新时代新思维：我们早就不再看中第一第二了，我们心中现在只有美好生活；要建立新思想新思维可难了，惯性思维太可怕了，当好农民种好地吧。

7、郁亮：过去20年为什么中国房地产市场如此繁荣，一个重要的原因是中国出现了前所未有的城市化，出现了旺盛的需求和住房的短缺，这在以前是靠商品房来解决的。我们认为旺盛需求的时代已经结束了，全面短缺的时代已经结束了。

8、郁亮：可以非常明确的说，中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果只靠房地产的上涨赚钱，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去。

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9、郁亮：我去了深圳的玉田村，想起深圳以前在城中村的日子。没有睡过城中村，没有丢过自行车，就不能成为深圳第一代的建设者。去年我也去了江苏兴化的新罗村，万科的美丽乡村振兴计划在那里。

10、万科不能仅仅关注城市也要关注乡村，这个乡村不仅是城中村，也包括远一点的乡村。

11、谁能引领变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的指标来衡量。

12、郁亮：万科从上市到今天已经27年时间了，见证了中国股票市场的起起落落。我自己就经历过三次40元以上的机会，我始终相信投资者的眼睛是最犀利的，最聪明的。

13、万科的事业合伙人制度有四部分：共识、共创、共担、共享。2014年逐步推行，对企业的健康发展、员工有很大好处，业务方面明显提升。

14、现在看来，在经历了股权风波后，我们还能保持稳健的发展，正好说明我们事业合伙人制度的强大。制度本身也在不断更新迭代之中。

15、万科物业没有上市计划。

16、回应投资绿景：每家人有每家人的特色，做这个投资是基于战略，做一些业务要联系有能力的玩家一起去玩。

17、我们现金分红的总额一直在持续稳定的增长，未来我们将按照监管的要求，积极回报股东，稳定增长分红，这有利于投资者对股价有稳定的预期。

再简要回顾年报数据，万科期内净利润同比增长逾三成，净资产收益率创历史新高，净负债率仅8.8%，保持行业低位水平。在“财富世界500强”位列第307位，比上年提升49位。2017年，万科实现营业收入2429亿元；净利润280.5亿元，增长33.4%；每股收益2.54元，增长33.4%；全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%，同比增加2.61个百分点。

万科同时抛出近百亿分红预案，每10股拟派送9.0元（含税）现金股息，以此计算，2017年度万科现金股利约为99.35亿元，占公司2017年合并净利润的比例为35.42%。另值得注意的是，在2012年围绕城市、围绕配套服务进行转型的基础上，万科在此次年报中宣布将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。

二、发布会详细问答环节整理如下：

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1、谈新定位。

郁亮：这个问题特别适合董事会主席来回答。我们要把握方向，布局未来。

大家都知道，我们来到了一个伟大的新时代。不能再用旧的时代去思维去思考，要不就跟不上变化。举个例子来说，有些房子是空置的，不仅包括住宅，也包括商业。有些刚刚进入城市的年轻人，还没有房子居住，还没有满足有尊严的居住条件，这就不平衡。这就是供应不充分，这就是我们需要思考的问题。

发展比生长更全面，质量比生长更重要。我们更关注企业发展的质量，包括产品服务质量，也包括经营管理的制定，企业的经营管理要有助于社会整体的健康发展，要做贡献，不要添乱，更不能成为麻烦制造者。这是我们对时代重要转变的看法。

这次的定位升级，既是对时代变化前进方向的变化和理解，采取的措施也是过去实践的升级，在城镇配套服务商的实践基础上的升级。

2、谈房价。

郁亮：过去20年为什么中国房地产市场如此繁荣，一个重要的原因是中国出现了前所未有的城市化，出现了旺盛的需求和住房的短缺，在以前是靠商品房来解决的。我们认为旺盛需求的时代已经结束了，全面短缺的时代已经结束了。

现在房地产的矛盾，不再是短缺而是不平衡，出现了分化。过去20年我们房子盖的太多，但配套服务还比较滞后，一个经济体成熟之后，围绕房地产的服务要超过房子本身。

谈一谈大家都关心的房价问题。可以非常明确的说，中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果只靠房地产的上涨，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去。

3、谈乡村。

郁亮：我去了深圳的玉田村，想起深圳以前在城中村的日子。没有睡过城中村，没有丢过自行车，就不能成为深圳第一代的建设者。我也去了半天的新围仔村，20年前就是深圳标准的城中村。就是因为有了华为，才有了今天。去年我也去了江苏兴化的新罗村，万科的美丽乡村振兴计划在那里。在这里，你可以看到真正的江南水乡。我们帮助他们完成了乡村面貌的改变，完成了厕所的革命。

从上面我们可以知道，万科不能仅仅关注城市也要关注乡村，这个乡村不仅是城中村，也包括远一点的乡村。包括城市人的田园情结，包括安全食品，包括大规模的乡村振兴，这些都是我们城乡的内容。

4、谈金融政策。

祝九胜：无论行业政策，还是金融监管政策，出台是及时、必要的，我们欢迎、支持和拥护。谈到政策影响，我们重点看它的中长期影响。这些政策有利于行业中长期的健康稳定发展，影响是积极的。万科一直在经营方面相对稳健，在加强监管、去杠杆的背景下，对于有品牌、有信用，持续、稳健经营的企业来说，其实相对是个利好的机会，万科也将坚持一贯的风格，谨慎面对变化，助力整个行业真正回归到住宅属性。

5、谈租赁市场。

执行副总裁张旭：我们的目标是在租赁市场上能够更多的为年轻人服务。泊寓是我们的一个方案。2018年，我们希望新增10万间。城中村也在城市当中，承担了配套的非常重要的作用。我们在深圳有一个万村计划，我们愿意到村里去，通过我们运营的能力，把城中村去改造，提供更安全舒适的环境给公寓使用者。我们希望我们未来能够在租赁市场领域成为领先领跑者。

6、谈物流仓储。

执行副总裁张旭：当前我们不仅在中国，在世界上我们也是排名第一的物流商，这是我们的新动能。这个愿景是服务好老百姓，这是做这个业务的初衷。现在我们的物流业务聚焦在中心城市圈，未来希望服务更多的客户，服务更多的老百姓，在更多的城市落地。过去三年是25个城市，未来会进入更多的城市。到海外这一块，以普洛斯为主，这是普洛斯为万科带来的增量。我们会加强在物流仓储业务方面的服务。

希望在冷链物流方面做一些贡献，为老百姓的食品安全做更好的外保障。

7、谈商业地产。

执行副总裁张旭：商业平台的宗旨是为家而建，这个平台是印力。我们做任何一件事情，希望能够领先领跑数一数二，能够更好的服务客户。我们基于印力的平台做的并购，都是基于这个目标。我们会用科技赋能方式，不断去提高我们的运营能力，提高服务客户的能力，朝这个方向去努力。

8、谈分红回报。

董秘朱旭：万科是所有上市公司中持续盈利时间最长的公司。公司累计分红金额远远超过融资金额。我们现金分红的总额一直在持续稳定的增长，未来我们将按照监管的要求，积极回报股东，稳定增长分红。有利于投资者对股价有稳定的预期。

9、谈万科股价。

郁亮：万科从上市到今天已经27年时间了，见证了中国股票市场的起起落落。我自己就经历过三次40元以上的机会，我始终相信投资者的眼睛是最犀利的，最聪明的。你们觉得好就是好，你们觉得不好就不好。我们标榜好，并不一定好。上市公司是要长期做下去的，顺应现在的新时代，作出真实价值贡献，永远是我们管理团队应该坚持的方向。

10、谈事业合伙人制度

孙嘉：万科的事业合伙人制度有四部分一个是共识，一个是共创，一个是共担，最后是共享。2014年逐步推行的，对企业的健康发展，对员工有很大好处，业务方面有明显提升。是一个管理的制度，更是一个发展的创新。

孙嘉：事业合伙人制度符合以人为本，会坚定不移的推进下去。未来在已有的基础上，会继续加大，包括总部在内的组织筹建工作让组织更加扁平高效。同时我们会更新和迭代，从选拔晋升方方面面进行改进，让它发挥更大的效用。我们坚定的认为，事业合伙人制度是万科过去几年业务发展越来越成功的背后的关键因素和源泉也是未来业务持续稳定，健康发展的一个动力。

郁亮补充：设计初衷就是为了万科的员工与投资者建立分享的共同体。让员工想投资者所想，利益目标风险相一致。现在看来，在经历了股权风波，我们还能保持稳健的发展，正好说明我们事业合伙人制度的强大，制度本身也在不断更新迭代之中。

11、谈行业排名

郁亮：量价是旧时代思维的产物，在新时代，这样理解是错误的。我们早就不再看中第一第二了，我们心中现在只有美好生活。

12、谈资产质量

总裁、首席执行官祝九胜：永远不变的是客户的诉求，我们需要更好的服务客户。至于说这个资产是轻是重？表内和表外？我不太赞同这两点说法。让无效资产并有效让低效资产变高效，这是真正的工作。当好农民种好地，坚持真实的价值创造。

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祝九胜

13、回应对比同行恒大

郁亮：要建立新思想新思维可难了，惯性思维太可怕了，当好农民种好地吧。

14、谈万科物业

张旭：北美有一个标杆，可以做到8％的市场占有率，万科物业还有很大的发展空间。客户满意度是我们一物业经营的宗旨。现在我们已经服务了500万户家庭，这是一个很大的规模。万科物业没有上市计划。

15、谈投资绿景

祝九胜：在这个行业，每家人有那家人的特色，做这个投资是基于战略，做一些业务要联系有能力的玩家一起去玩。