万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了
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重磅通知
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2018年3月31日（本周六）下午14:00-16:00
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，深圳壹地产将在碧桂园领寓营销中心（宝安大空港区福永107国道旁海丰二路与乌岗路交汇处）举办一场论坛——《深圳“西引力”，空港＋海洋双新城，2018未来之地价值解读》万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
届时将特别邀请深圳资深房产投资人、深圳楼市独立评论人——海浪
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，图腾镜创办人——图腾镜万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
以及画中站创办人——华仲占万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
三位地产大V亲临现场，针对“空港＋海洋双新城 ”展开解读万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
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3月27日上午10:00，在大梅沙万科中心举行了“万科集团2017年业绩推介会
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”，董事会主席郁亮携刚刚履新的总裁祝九胜、副总裁孙嘉、副总裁张旭、董秘朱旭出席发布会。一向作为楼市风向标的万科，一举一动都备受媒体关注，本次业绩会吸引了来自全国的数十家媒体到场，壹地产第一时间整理了发布会的几个亮点。
核心看点
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1、2017年，万科
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销售金额跃升至5000亿级别万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
，达到5299亿元，增长了45.3%。2017年实现经营性现金净流入823.2亿元万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
。2017年世界500强排名达到307万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
位，提高了49位。2、2018年，万科预计新开工项目3545万平方米
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，较2017年计划开工面积增长21%。新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。3、十九大报告为我们展示了中国将进入新的时代，万科认为关于房地产行业的三句话是一定要记住：（1）房子是用来住的，不是用来炒的
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；（2）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住宅制度。万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
（3）让全体人民住有所居万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
。4、顺应新的时代定位，万科将自己的定位升级为：城乡建设与生活服务商
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。5、关于行业趋势，郁亮：住房全面短缺时代已经结束了
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现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
。6、关于房价，郁亮：中国房价单边快速上涨时代已经结束了
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。7、一句话总结万科转型
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：以人民的美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。8、我们今天在深圳这个城市施行了“万村计划
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”，我们愿意到村里面去，希望通过运营能力把城中村重新改造、做更多的配套和治理，提供更安全、舒适的环境给使用者。1
2017，万科业绩十分亮眼
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商品住房业务
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销售金额在2017年达到5299亿元，增长了45.3%
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，增速高于全国商品房的市场水平。净资产收益率21.14，提升了2.61个百分点。营业收入达到2429亿元。归属于上市公司股东的净利润280.5亿元
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，同比增长33.44%。每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%，全面摊薄的净资产收益率21.14%，同比增长2.61个百分点。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
坚持以现金流为基础的真实价值创造
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，持有货币资金1741.2亿元万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和622.7亿元，2017年实现经营性现金净流入823.2亿元，资金相对充裕。财务结构依然非常稳健，去年净负债率8.8%，继续保持行业较低水平
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，有息负债1906.2亿元，占总资产16.4%，总体融资成本控制在较低水平。股东回报依然很稳定，每10股派发现金红利9元，分红金额99.35亿元
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，占权益净利润比例35.42%。累计现金分红455亿元（含2017拟分配红利），远超过历年股权融资金额（194亿元）。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
万科产品聚焦普通人自住需求，2017年销售产品中住宅占82.7%
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，商办占比13.6%，其中93%住宅产品为144平米以下的中小户型万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
。绿色建筑面积4372.4万平方米，累计1.12亿平方米。万科在拿地方面，聚焦核心城市经济圈，审慎投资
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，2017年新增216个，总规划建筑面积4615万平方米。在拿地过程中，我们积极拓展合作、股权收购、代建等渠道，有72.3%（按建筑面积计算）是合作项目。新增项目90%（权益投资金额）位于一二线城市，平均楼面积均价7908元/平方米万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
。租赁住房业务
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租赁住房的情况，2017年万科累计获取10万间，累计开业超过3万间，并参与城中村整合和经营
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。有单身公寓、家庭公寓、社区教育、办公室等等。目前万科租赁业务在深圳、广州和厦门进行了布局。此外，还与深圳的安居集团携手，在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修方面等开展合作。
万科物业板块
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2017年，万科物业合并报表收入71.3亿元，同比增长67.3%，截至2017年底，已进入80个城市。
连续八次蝉联由中国物业管理协会和中国指数研究院评选物业百强综合实力第一
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。商业开发和运营
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在商业开发和运营领域，万科的管理面积达到了行业第二的水平
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，截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1000万平方米。在今年1月，印力联合收购凯德20家购物中心
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，进一步完善了万科的商业布局。物流仓储
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在物流仓储领域，万科在2017年新获取36个项目，于报告期末至今又增加了8个物流地产项目。
截至目前公司仓储项目累计建筑面积482万平方米，稳定运营项目平均出租率96%，并参与完成普洛斯私有化
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，并与合作方共同设立60亿物流地产投资基金。同时，万科还积极探索冰雪度假、养老、教育、产业办公
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等业务。2
万科转型升级：
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城乡建设与生活服务商万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
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十九大报告为我们展示了中国将进入新的时代，万科认为关于房地产行业的三句话
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是一定要记住：（1）房子是用来住的，不是用来炒的
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；（2）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住宅制度。
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我们也看到去年从中央到地方出台了很多政策，推动大中城市发展的住房政策。（3）让全体人民住有所居。
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就要求这个行业服务全体的人民，用产品解决结构需求，不但包括商品房的供给需求，还有社会保障的需求，同时，与这相关的产品和服务必然有非常大的发展空间。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
顺应新的时代定位，万科将自己的定位升级为：城乡建设与生活服务商
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。万科董事长郁亮，耐心向媒体介绍了万科即将进行的转型。这次转型，是全面和深刻的
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。用一句话来概括：以人民的美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。
这里面有三个关键词：城乡建设与生活服务商、健康可持续、领先领跑。
今天万科做的事情总结下来就知道，万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动
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，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。从“配套服务”升级到“生活服务”，升级的是什么？主要是“内容”。“配套服务”更多是硬件，而“生活服务”不仅包括硬件，也包括软件
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。我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。3
郁亮关于行业、房价的判断
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在媒体问答环节，万科董事长郁亮，就新时代下，房地产行业和房价趋势问题，给出了万科的理解和判断。
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关于房地产行业：
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万科集团董事长 郁亮：为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣？其根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化
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，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。到今天，我们认为，住房全面短缺时代已经结束了
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。我们看套户比，从发达国家来说，套户比超过1.1，就是一个家庭有1.1套房子之后，套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。但值得注意的是，“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题
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。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
不平衡，主要体现在分化上
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。不同城市之间，同一城市的不同区域之间分化现象特别明显，这就要求我们在寻找客户、寻找投资标的的时候，不能笼统来看，甚至不能以城市为单位，需要以更小的颗粒度对客户作出更精细的分析。不充分，体现在相关服务上。
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过去20年，我们房子盖了很多，但是，跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。对此，我们需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务，短短三年，从0开始，现在已经进入了全国甚至全球的领跑行列。
关于房价问题：
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万科集团董事长 郁亮：我很少谈房价问题，我想今天借这个机会谈谈房价。可以非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。
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如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。
总之，行业进入了新的时代，我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。
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媒体问答实录
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问：管理层好。刚刚说到了比较多的变化，定位从城市配套服务商为城乡建设与生活服务商，请您介绍一下这个新定位有什么内涵？
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万科董事局主席 郁亮：谢谢你的问题，这个问题特别适合董事会主席回答。我做主席9个月了，做全职主席不到2个月，我一直在想你说的问题。作为主席，我的体会是要做好八个字：把握方向、布局未来。把握方向最主要是把握时代的前进方向和行业的发展方向；布局未来是要做好战略布局和建设好机制、培养好人才。
没有成功的企业，只有时代的企业。一个企业的战略定位一定是基于对时代的判断基础上。我们正处在一个伟大的新时代，既然我们拥抱新时代，就需要告别旧思维。我们再用旧思维思考，那我们对新时代来临的意义可能会理解不到位。
新的时代对于我们来说，最深远变化有两点：
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第一，社会的主要矛盾发生了变化：从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
未来“结构性”问题比“总量”问题会受到更多的关注。举个例子，有些房子是空置的，空置不仅包括住宅，也包括商业、办公和酒店等等，但是，一些刚刚进入城市的年轻人还没有房子住，或者还没有满足有尊严的居住，这就是不平衡。比如说教育、医疗、养老等，大家都非常关注，但在目前的供应还是短缺的，这就是不充分。所以，面对不平衡不充分的问题，我们要做力所能及的事情。什么是力所能及的事情？这是我们需要去思考和回答的问题。
第二，国家的发展阶段发生了变化，从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。发展比速度重要，对于我们企业来说，就不是片面追求规模，而是更关注发展的质量，包括产品、服务的质量，也包括经营管理的质量。企业的经营管理，要有助于社会整体的健康发展，要对社会整体的健康发展作贡献，不要添乱，更不能够成为麻烦制造者。其次，我们经营管理水平要放在全球视野检验，和全球最先进的管理水平同场竞技，和效率最高的企业正面竞争。
这是我们对于时代转变的看法。
在新时代下，首先十九大报告中有三句话需要我们牢牢记住：1.关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；2.关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；3. 关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。
具体来看，我们的行业有什么趋势呢？
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为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣？其根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。
到今天，我们认为，住房全面短缺时代已经结束了。我们看套户比，从发达国家来说，套户比超过1.1，就是一个家庭有1.1套房子之后，套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。
但值得注意的是，“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。
不平衡，主要体现在分化上。不同城市之间，同一城市的不同区域之间分化现象特别明显，这就要求我们在寻找客户、寻找投资标的的时候，不能笼统来看，甚至不能以城市为单位，需要以更小的颗粒度对客户作出更精细的分析。
不充分，体现在相关服务上。过去20年，我们房子盖了很多，但是，跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。对此，我们需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务，短短三年，从0开始，现在已经进入了全国甚至全球的领跑行列。
我们下面看到是房价问题，我很少谈房价问题，我想今天借这个机会谈谈房价，可以非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。
总之，行业进入了新的时代，我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。
有了上面关于时代的变化和行业发展趋势的思考，谈谈下面万科的战略升级变得顺理成章了。
下面谈谈万科即将进行的转型，是全面和深刻的
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。用一句话来概括：以人民的美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。
这里面有三个关键词：城乡建设与生活服务商、健康可持续、领先领跑。
重点谈一谈“城乡建设与生活服务商”。我过去一段时间里面去了深圳的雨田村，看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建设者有两个特点，说不出来的话，可能就不是真正第一代深圳建设者：有没有住过城中村，有没有丢过自行车。现在来看，目前深圳城中村仍然居住着800万左右的人口，这些人同样为深圳作出了巨大的贡献。城中村是村还是城？我也去了坂田的一个村，20年前是标准的农村，因为有了华为、富士康，成为华为、富士康新兴制造业的配套基地，现在已经成为了深圳创新制造城市的一个非常重要的配套部分，今天很多华为员工还住在这里面。我们的“万村计划”就是要改造这样的城中村，提升它的居住品质。我去年也去了江苏兴化的东罗村（音），万科做美丽乡村和乡村振兴计划的第一站在那边。人们常说江南水乡，但是，现在很难找到江南水乡了，但是，在东罗村可以找到，它在苏北，没有任何的工业，生态保护非常好，我们也在帮助乡村面容改变。
今天万科做的事情总结下来就知道，万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴，这个是城乡的内容。建设，我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景。
从“配套服务”升级到“生活服务”，升级的是什么？主要是“内容”。“配套服务”更多是硬件，而“生活服务”不仅包括硬件，也包括软件。我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。
这个定位，具体来看是四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。这个内容年报中有所讲述，就不重复了。
健康可持续：这个是万科一贯的发展原则，这里就不展开谈了。一个企业的发展必须是在健康的基础上持续做下去，这样才是长期发展应该坚持的原则。
领先领跑：我要做一下解释。
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领先对万科来说，是领行业发展之先、创新之先、风气之先，这三个领先。面对大时代和行业的变化，谁引领的变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。领跑就意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。可以具体表现在客户口碑、投资者回报、相关利益方和社会广泛认可方面。
所以，我们万科这一次的战略升级从“城市配套服务商”到“城市建设与生活服务商”，既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解，也是我们过去5年以来，在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。
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问：我想问祝总一个问题，祝总来自银行系统，现在国家在金融监管方面一直在加大力度，不管是恒大、万科，在这个新时代，在金融监管加强、去杠杆的背景下，对房地产行业有什么影响？万科以什么姿态来应对。谢谢。
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万科集团总裁兼CEO 祝九胜：无论行业政策，还是金融监管政策，出台是及时、必要的，我们欢迎、支持和拥护。谈到政策影响，我们重点看它的中长期影响
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。这些政策有利于行业中长期的健康稳定发展，影响是积极的。万科一直在经营方面相对稳健，在加强监管、去杠杆的背景下，对于有品牌、有信用，持续、稳健经营的企业来说，其实相对是个利好的机会，万科也将坚持一贯的风格，谨慎面对变化，助力整个行业真正回归到住宅属性。谢谢。
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问：
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管理层好。我想问一个关于租赁住宅的问题。万科在租赁住宅方面的情况如何？在2018年的发展计划和旧城改造未来的规划。谢谢。万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
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万科集团执行副总裁、首席运营官 张旭：刚刚朱旭已经介绍了2017年所取得的成绩，持有超10万套的租赁资源，开业3.2万套。我们在租赁市场的战略目标，是为城市新进入者提供中长期的公寓租赁及相关服务。
至于实现路径，有许多的解决方案，大家知道泊寓是我们的方案。到今天为止有29个城市，获取10万间，已开业96个项目，在2018年希望新增10万间。另外一个方面，大家看到，刚刚郁总介绍到很多城中村，城中村承担了很多城市的配套和服务的重要作用。
我们今天在深圳这个城市施行了“万村计划”
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我们愿意到村里面去，希望通过运营能力把城中村重新改造、做更多的配套和治理，提供更安全、舒适的环境给使用者。万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
我们也会和许多的机构合作，包括政府安居房方面的合作，通过我们的运营能力，通过配套服务的能力为所有的年轻人、城市建设者提供服务。我们希望未来在中国租赁住宅领域里面可以成为领先、领跑者。
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问：
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我有一个关于物流方面的问题，材料上面写了2017年有36个项目，今年到现在还有新的项目，我比较好奇在物流地产方面有什么目标，对万科业务来说有什么帮助？万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
万科集团执行副总裁、首席运营官 张旭：2014年底开始，通过3年的努力和实践，包括去年参与普罗斯的私有化，我们现在已经是行业领先的物流地产商了
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。未来怎么定位我们的业务？在中国，物流是衔接所有生产和老百姓的桥梁，我们希望搭建一个平台，这个平台链接生产、消费者，通过平台服务好老百姓。这是我们的愿景，也是我们做这个业务的初衷、初心。
未来怎么做？我们一方面是继续深耕仓储，另一方面可以提供更多服务。我们聚焦在城市圈、中心城市和核心城市布局，未来我们希望服务更多的客户，服务更多的老百姓，在更多的城市服务。不仅仅是仓储，我们还要提供更多服务，比如说用科技赋能的方法，去服务更多的小电商，因为小电商仓储还是比较难的，为他们提供更多的服务，让他们有更好的发展空间。
至于和普洛斯之间，我们探讨的是协同发展，到海外是以普洛斯为主。目前普洛斯是欧洲第二、在巴西和日本都是第一。在国内，我们更多是看创造增量价值，在运营服务里面怎么做得更深入。当然，我们希望能够在中国物流市场上，除了仓储之外，还希望能发展冷链物流，为老百姓的食品安全和餐桌上的质量提供更好的保障。谢谢。
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问：
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各位管理层好。我的问题是关于商业地产的，我想问一下，万科未来的规划怎么样，会不会继续并购，以及商业和运营整合得如何，如何理解领先、领跑？万科要进村、下乡！郁亮说房价涨不动了。万科|房价|进村|郁亮|下乡|同比增长---
万科集团执行副总裁、首席运营官 张旭：印力是万科的商业运营平台，它的宗旨是为家而建，为所有的家庭提供服务，这是我们的商业宗旨。
当然，万科做任何一件都希望领先领跑，数一数二。 未来一定会继续发展，因为我们所有的宗旨是希望更好地服务客户、服务更多的客户。
到今天为止大概有1千万平方米的商场面积，我们希望在未来更好地发展，我们用科技赋能的方式不断提高运营能力，不断提高服务客户的能力，往这个方面不断的努力。谢谢。
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问：我是来自央视的，我们看到2017年业绩非常的漂亮，营业收入是超过了2千亿，净利润增长率超过了30%。我想问一下，在完善分红方面都有什么制度？未来怎么样更好地回报投资者？
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万科集团副总裁、董事会秘书 朱旭：感谢您的提问，我们可以回顾万科的历史，万科是中国持续现金分红最长的上市公司，总额455亿元，远远超过股权融资总额。
最近几年来，现金分红保持了30%以上，而且现金分红的总额在持续稳健的增长。未来，万科也会继续做好现金分红相关的工作，保持业绩稳定的增长，有好的业绩以分红来回报给投资者。
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