房贷利率上升，调控大棒之下刚需何去何从？作者：梁云风 “房贷荒”来了吗？

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作者：梁云风

“房贷荒”来了吗？

在防风险、去杠杆的主基调下，宏观调控的大手正在对房地产市场产生巨大的影响。

这一波调控先从1月份“三会”限制房地产融资开始。1月26日，银监会、证监会、保监会在同一天相继发声，房地产成了调控的“重灾区”。

在1月25日-26日银监会组织召开2018年全国银行业监督管理工作会议后，银监会网站公布了全国银行业监督管理工作会议情况，明确2018年10大重点监管举措，涉及房地产的包括——将严查各类违规房地产融资；严控个人贷款违规流入股市和房市；遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

同日，证监会宣布将对9家机构采取相关措施，2018年将全面从严监管。保监会则强调，险资运用新规4月施行，加强去嵌套、去杠杆和去通道工作。

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在控制宏观杠杆率的大棒指挥下，不少房企面临着资金紧张的局面，不得不到境外融资，用“远水解近渴”，纷纷发行境外债。

对房企的限贷不是终点。2月份以来，对个人贷款也不断有新规出台，提高房贷利率。个人住房贷款享受利率“折扣”似乎已然成为历史。根据融360发布的报告显示，今年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比上升0.55%，同比上升22.15%。目前，北京多家银行首套房贷款利率上浮15%-30%，武汉多家银行首套房贷利率上浮20%；南京首套房贷利率普遍上浮15%；重庆部分银行也在紧随上浮步伐，上浮15%-30%不等。

除了住房按揭贷款成本提高，难度也在不断加大。尽管官方表态，公积金贷款没有收紧，但不少城市的购房者明显感受到了审批的难度加大，速度放缓。

这一波调控政策下来，同时从资金的供给端和需求端左右其手，一方面使得房企融资成本和难度提高，另一方面卡住个人贷款出口，遏制购房需求和冲动。“房贷荒”目的只有一个，给目前仍过热的房地产降温。

刚需“船票”上涨

在这一波的调控政策过程中，市场给出的解释是希望通过提高住房个贷利率，引导理性消费，打击炒房。证券日报认为，那些炒房投资的行为，会受到监管层的严厉打击，银行必然会拒绝向他们提供任何形式的信贷支持。

但理想与现实有时候并不相同，提高利率会不会影响购房需求还要看实际情况。

一方面，贷款利率上浮会直接导致购房成本增加。比如按照贷款200万、首套房利率上浮20%、贷款期限30年、还款方式为等额本息计算，还款总额约为426万元，月供约为11837元。相比以基准利率贷款，利率上浮20%后的购房总成本会增加44万元，月供增加约1223元。如果以组合贷款来计算，目前公积金利率为3.25%，月供则为9500元左右。如果停掉公积金贷款，购房者的压力更加沉重。

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利率的提升在某种程度上对投机行为产生一定的挤压作用，但对于刚需则是鸡肋。不少房企业内人士表示，对刚需群体来说，首要的目标是“上船”，因此他们首先会考虑如何将房子买下来，之后的月供总有办法解决，很多刚需买房主要是为了结婚，他们并不会因为未来不确定因素就选择不买房子。因此对他们来说，最大的门槛其实是首付和购房资格。

渤海证券分析师认为，房贷利率的抬升速度远超想象，对于刚需者来说，接下来一段时间买房就是赛跑。“目前海外加息形势严峻，就连欧洲央行都朝着退出宽松迈进了一步，国内贷款基准利率将面临现实性上行压力。未来一旦基准利率上调，银根缩减将令购房成本变得更高。”

或许对于购房者来说，今天的政策行情起到的作用是，要买房，还得趁早。

区分投资和投机

不管市场接不接受，无论是对房企的融资还是对个人的房贷，利率继续上浮已经是大概率事件。

从监管层的表态来看，房贷利率的上升仍有空间，未来继续上浮可期。央行副行长潘功胜表示，房贷利率确实在上升，但从长周期来看仍然处于较低水平。商业银行对房贷进行自主定价，扩大利率浮动区间符合利率市场化趋势。央行会督促商业银行落实差别化政策和定价，同时支持居民购房刚需。

从市场价来看，目前的房贷利率确实有不小的上浮空间。易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“连理财产品收益率都超过5%，银行给购房者发放利率4.9%或以下的房贷变成了亏本买卖。至于二套房贷利率，上浮空间就更大。”

对银行来说，提高利率即意味着做大利润，如果政策允许或者鼓励，在市场需求仍能保持整体不变的情况下，能够利润最大化何乐而不为呢？毕竟现在对于手握资金的金融机构来说，是实打实的卖方市场，享有议价权。

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最大的问题仍然是普通刚需或者改善型购房者如何不被“误伤”。应理性看待房贷政策及利率变化，在一揽子上浮政策下，对去杠杆和打击投资肯定是有积极作用的，但另一方面，刚性住房需求、投资与炒房，这三者该如何区分呢？

从稳定房地产市场来看，一方面，刚需必须支持，监管部门也要求银行落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。但在实际操作中，银行很容易一刀切，从目前深圳、广州等城市的政策中已初露端倪。

另一方面，要区分合理的房产投资和炒房之间的界限。房产投资切实存在，愿意投资房地产，也是相信中国经济坚挺的表现。中央的政策也非常明显，“房子是用来住的，不是用来炒的”，区分炒房还是投资，与保障刚需一样重要，毕竟房贷是目前普通百姓能享受到的唯一的金融优惠。