【觅盘】第2期（下）：还提老三街？我们咸水沽洋气着呢！今天这俩盘

上一篇说了咸水沽的两个刚需代表盘，米姐在这里再补充一下，这两个项目（富力又一城、世茂璀璨公园）未来的大户型房源占比将会大幅度上升，所以想看小户型的小伙伴，近期多关注一下。

惯例，传送门—→关于咸水沽，就从揭津南新城的老底开始吧

今天我们来看看咸水沽的两个“逼格”担当——新城吾悦广场和龙湖紫宸，按照关注度来看吧：

米姐查了一下从2018年2月1日-3月11日，这个时间段里面这两个项目的点击量，新城大比分“胜出”，倒不是说这两个项目谁好谁差，主要原因在于，新城吾悦广场的商业是整个咸水沽，乃至海教园购房者都会关注的一个商业体，它对于咸水沽人民的意义，可能会更广泛一些。

新城吾悦广场

天津新城吾悦广场，应该算是津南目前第一座城市综合体项目，对于津南区这种人口稠密，却缺乏足够逼格的商业体的区域来说，可以说新城吾悦广场拯救了整个津南的level。

姑且将新城吾悦广场强行割裂为商业和住宅两个部分来说吧——

、

商业规划

先来看看开发商背景：新城控股，中国地产20强，华东地产品牌，A+H股双上市房企，以地产业务为核心，住宅地产与商业地产开发双核驱动，并在金融、互联网、儿童娱乐、物业管理、影院院线等业务进行扩张布局。

翻译成白话就是——这个品牌玩的就是旗舰商业+住宅的cp，互相依托互相扶持，地产是核心，商业是强项。

有的小伙伴会问了，那么

吾悦广场和辛庄永旺梦乐城的区别在哪

？

简单来说永旺梦乐城主要是以一站式购物为主，而吾悦广场作为第四代商业模式，则更注重体验，强调的是城市【生活】休闲中心的概念。

商业和住宅的入住时间大概都是在2019年年底、2020年年初的样子，不同于惯常的开发模式（住宅先行入住，商业后期才开始招商或进驻），作为新城最得意的“样板”作，吾悦广场的商业会比住宅稍微早一些入住。

业态方面，商街部分是销售的（目前在售），不限业态，但是由于燃气等原因，大型餐饮的“出镜率”应该不高；商业中心能够确定进驻的是下图展板中的新城品牌旗下的星轶影院和多奇妙亲子乐园，以及一家大型超市（品牌暂未确定）和大型健身会所。其中，星轶影院在其他城市都会打造主题式影城，天津会不会有个煎饼果子主题影城，我们还是可以期待一下的。

关于地铁的问题，在这里顺便提一下，目前地铁8号线一期工程已经启动，站点位置目前尚未定论，估计不会距离项目太远。之前的规划公布的应该是2022年前后通车，但是以天津地铁的修建进程，你就先看看吧……

、

住宅部分

：

项目投资50亿，规划50万方，包含办公44506.5平方米，商业115867.4平方米。住宅部分有15栋高层，8栋多层及两栋底商组成，高层住宅层数为18-33层。

再翻译一下这组硬数据——

住宅部分主要包括15栋18-33层的高层，和8栋4层叠拼，同时还搭配了商业和写字楼产品，这种配比就注定了，这个项目和“宁静、低密”无缘，再看周边的其他小区，新一点的小区大部分也都是高层产品，邻近的小砖楼也都比较老旧，环境不是很好。

因此，如果是想追求更加舒适的居住体验，可以移步邻近的海教园板块，低密、大品牌、优质园林，生活环境相对更好些，但是想买东西的话还得回这边……嗯，没错，这就是一个鱼和熊掌的选择题……

目前

高层

12-14#

在售

，主推

125

、

143

、

113

（少量）平户型，均价

14500

元

平

。叠拼已售完。

预计

月底加推

15#

剩余

125

平房源（边户），均价

14500

元

平，

万意向金，无优惠。

以上也是新城吾悦广场最后一部分住宅房源了。

龙湖紫宸

在这里要先表扬一下案场接待的小哥哥，米姐当天造访龙湖紫宸的时候，现场其实还是有一些客户的，但是对米姐的接待依然是无微不至、如沐春风，走过这么多案场依然能感动到米姐也不容易。

好，书说正传，虽然小哥哥一再要求米姐多说一些项目的好话，但是米姐通常不爱按常理出牌，所以先说说缺点：

龙湖紫宸位于南环路上，在咸水沽镇政府旁，地点其实距离咸水沽目前最核心的商业乃至未来的吾悦广场，都是稍有点距离的，某种程度上可以说算是咸水沽板块比较外围的位置了，虽然机关单位较多，氛围很高大上，但是居住感受上可能不是那么“友好”。

但是老实讲，位于老三街的几个项目，比如米兰阳光、沽上江南，日常生活虽然已经成型，但是由于项目规划较早，加之房产的特殊性，很难做到实时的“与时俱进”，所以户型、社区等方面的设计，对于现在人们的需求来说，都稍显“陈旧”了一丢丢。

说到产品和规划，来看看龙湖紫宸地块的数据：龙湖紫宸占地面积9.32万平方米，建筑密度不大于25%，绿地率不小于40%，容积率1.0-1.5，折合规划建筑体量约合不大于13.98万平方米。

项目产品为37栋6-9层的洋房（另含1栋公建），案场销售介绍说绿化率已经做到了60%，园林规划也值得聊一聊：

园林设计对于南派房企龙湖来说，几乎是驾轻就熟的老本行，此番在紫宸的设计，是在天宸原著的基础上又做了一定的升级，在社区规划之初，就做了关于“场地日照”的功课。根据不同区域的日照情况，来安排不同功能的区域的分布。

除此之外，景观的升级除了体现在“造园”上以外，还在“造水”、“造坡”上下了一番功夫：如果说天宸原著的景观多是借助楼栋布局来见缝插针的安排不同的主题景观，那么龙湖紫宸则利用和配合社区楼栋，打造了一个中央水景，而且在水系周边栽种桃树，营造一种“世外桃源”的意境。同时与核心水景呼应的是一处“人工造陆”的坡地，这在目前天津市场上实属稀有，对于景观的更迭和感受的优化都有提升。

之前，米姐一直对天宸原著的景观颇有微词，略感鸡贼，但在紫宸这里，确实看到了一些提升和更多诚意，但是需要注意的一点是，在天津的气候条件下，一年常青、四季易景，对于后期的养护成本来说非常可观，对于人力的要求也非常之高，即使是作为园林和物业双料小能手的龙湖，操作难度也相当之大。

说到物业，一直也是龙湖彪炳的强项，相信大家在这方面软文看得可能比我还多，米姐就不赘述了。

但是米姐想提醒大家一句（并不针对龙湖，只是借题发挥），现在各大开发商都喜欢用物业说事儿，诚然通常自持的物业都不赖，但是判断物业的标准在于公司内部的管理（比如服务的标准、监管、对公共空间的认知、安全性的保障等）、工作人员为业主提供的服务（包括保洁、养护等等），其专业和优质应该是体现在日常当中、做事当中，而并非某几个特殊的案例当中的。

以上，目前的咸水沽市场上确实非常难得，而且目前咸水沽的市场上也确实缺少一个这样主打改善、舒适度较高的项目。

项目

在

月

日已加推

33#

，

125

平米户型，前期

排卡的

万诚意金可转定，均价20000元/平，具体套价看下图中的展板吧。

另外

，

洋房

、

18#

，

125

平米，

153

平（少量）户型，均价19000元/平。

33#的价格：

125平米的三居洋房，是龙湖比较经典的户型：

各空间方正，后期利用率高，三面宽南向客厅、双卧室，保证采光；4.2米开间，居住感更舒适，更符合改善诉求，毕竟对于三室来说，合理的面积段在120-140之间，会是比较舒适的，多一分浪费，少一分局促。

缺点：但卫生间作为重要的空间，距离次卧和书房（儿童房）较远，穿堂入室方便性较差。书房朝向客厅，私密性较差。

如果说世茂142平的样板间尺度感还不错的话，那么龙湖紫宸125平样板间的尺度感可以说惊艳了。紫宸的出房率在85%左右，目前市面上的电梯洋房出房率在80-82%是比较常见的。

再看看153的户型和样板间：

虽然案场的销讲没有主打“全生命周期”户型的概念，但龙湖的125、153平米户型还都有一定的改造空间，前面的图都是基于交房时作为三室户型展示的，下面看一下改动后的户型，直接用案场提供的示意图了，很直观。

Q&A

除了前文中已经解决了的问题，下面汇总了几个小伙伴提出的其他比较有代表性问题，简单回复一下哈：

首先是几个跟项目有关的——

郭

sir

：

咸水沽楼盘最近有无优惠！与其他环城区域比较有无特点及优势！何时入手合适！

郭

sir

：

首先，不止咸水沽，现在大部分楼盘都没有优惠，顶多个别项目有个加推蓄客的优惠，一般时限也是比较短的；

其次，咸水沽的优势，米姐个人觉得就是便宜，同等的配套，放在环城其他任何一区，起码23000开外，现在咸水沽老三街也就才15000左右，龙湖紫宸的逼格也才2w；

所以……什么时候入手合适这个问题其实很好解答了，如果是刚需，有需求就去看房张开嘴、迈开腿，多看看，户型、位置、价格各方面满意度能达到75%，个人觉得就可以出手，没有十全十美的房子，就算有也经不起犹豫。

月光耀眼：

龙湖紫宸

的地有什么不好的说法吗？

月光耀眼：

没有……公墓在海教园，离得八丈远呢。

当里个当：

恒大悦府

什么时候开盘

？

当里个当：

暂时没有计划。地价太高，备案价卡的太严，开也难受、不开也难受。

北山北

：

富力又一城

、

世茂璀璨公园绑定车位吗？

北山北

：

不绑。富力车位后期单独销售，具体计划没定；世茂的车位预计要在入住之后才有定论，售的可能性大。

跟栏目有关的问题也有，基本都是在点菜，

多数都在问北辰、

东丽、团泊

、

还有市区都分别什么时候去

？

东丽已经在计划，不出意外会安排在3月17、18日前后，临近会有通知；

北辰估计会隔一周，3月底、4月初的样子；

市区应该在北辰之后，具体时间目前还没有安排；

团泊其实确实也是米姐很想看的地方，有机会会去。

以上如果确定了时间，一定会预告的，所以大家还是多关注一下群内消息吧。

如果大家还有更多想了解的，或者有什么想要更我们说的，欢迎进群，扫码务必备注

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