长沙出新政优先满足刚需购房全装修新政引价格上行担忧华夏时报()记者陈小瑛于玉金深圳报道3

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华夏时报()采访人员陈小瑛于玉金深圳报道

3月27日，长沙市住建委印发《关于实施差别化购房措施的通知》(以下简称《通知》)规定，长沙限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房，将优先满足首套刚需购房群体。

长沙市住建委表示，政策出台初衷是为保障刚需供给，提升精准化调控水平，遏制投机性购房需求，实行差别化的调控措施。

但长沙近期刚出台的全装修新政，要求装修和毛坯分开计价，也引发了市场对于开发商变相涨价的担忧。

优先保障首套刚需

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长沙市住建委认为，“限房价、竞地价”供应的商品住房项目本就是为保障刚需群体推出的供给方式。按住建部规定，各地制定房地产调控政策时，均以144平方米(含)以下作为普通商品住房的标准和依据，因此，将以上两类作为优先满足首套刚需购房群体的商品住房供应范围是较为科学合理的。

《通知》还明确，项目开盘前积累的首套刚需购房群体数量少于或等于符合上款规定的可售房源数，按首套刚需购房群体登记时间先后顺序销售;开盘前积累的首套刚需购房群体数量大于符合上款规定的可售房源数，在全部登记的首套刚需购房群体中进行摇号销售。项目开盘3日后满足首套刚需购房群体后的剩余房源，按此前发布的摇号政策规定来执行。

2016年10月份以来，长沙楼市新政频出，限购加码的政策导致居民为获得买房资格而离婚的传闻屡见不鲜。

长沙市住建委表示，为避免通过离婚达到优先购房目的，此次《通知》明确规定，“从发布之日起计算离婚时间不满1年的无房单身人士不包括在内”，“无房”的概念也界定为“家庭成员及本人在本市限购区域范围内无住房信息记录，或者文件施行后住房信息记录注销时间在1年以上的家庭和个人”，将一定程度缓解离婚买房的现象，补足管理上的漏洞。

操作流程方面，根据首套刚需购房人数与优先刚需房源数的对比情况，分为摇号销售和不摇号销售两种。开盘前3天，开发企业须在售楼部集中登记首套刚需购房人员;开盘后3天内，开发企业应将选房确定名单报市房屋交易管理中心和市住建信息中心备案。

《通知》明确，开发企业不得对首套刚需群体购房另行设置不合理要求与条件，不得以任何理由予以拒绝。市房屋交易管理中心将加强对房屋销售的指导和网签备案管理，市住建执法局将联动相关部门加大对违法违规行为的联合执法查处力度。

而业内人士指出，此次实施差别化购房调控的效果有待市场检验，因为开发商可能人为设置一些认购门槛，比如要求提高认筹金，或者验资多少，此种行为是否在监管范围内，还需进一步明确。

此外，为了控制投资炒房，在此前几天，3月20日，长沙还收紧了公积金贷款政策，包括提高购买首套房个人住房组合贷款最低首付款比例、提高购买二套房住房公积金贷款最低首付款比例、停止三套房相关贷款政策等。

全装修新政引价格上行担忧

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春节过后，无论是成交量还是各大售楼部的客户到访量都明显上涨，长沙楼市跑步进入“大阳春”状态。

3月19日出台的“全装修”新政牵动了长沙市民的神经，根据新政要求，芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%。望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于30%。

另外，新政要求，销售合同网签备案时，毛坯和装修分开计价。而基于目前长沙的房价基本以是毛坯销售，从卖毛坯到卖全装修，装修另外计价，必将带来购房成本的增加，也就给了开发商加价的空间，通常，如果购房者自己装修，一千元每平方米的装修成本，开发商可以按三千元算，无疑多增了两千元，实际上相当于变相涨价。

长沙房地产业内人士告诉采访人员，在长沙已经持续一年多的新房预售环节的“限价”调控，导致很多开发商捂盘惜售不愿意开盘，在此背景下，出台的全装修新政，实际上变相给了一些高端楼盘开了绿灯。如果不设装修标准，高于1.5万元/平方米的项目将成批出现，个别项目甚至可能突破两万大关。

长沙出台限售政策三年后，二手房市场没什么房子可以交易，很多人只能买新房，而目前长沙新房市场仍然供不应求，刚需人群虽可以优先上车，但中签率还是很低。

据0731房产网不完全统计，3月24日-25日共有5个项目开盘推新，分别为天心区的麦芒国际、岳麓区的长房八方里、望城区的龙湖紫宸和雨花区的保利大都汇、阳光城尚东湾，但开盘大多都售罄了。

如阳光城尚东湾于3月25日开盘推出72-148平方米房源，共966套，毛坯均价约6500-6900元/平方米，加上装修后均价约9000元/平方米，目前已售完。

“可以想象的是，如果长沙按照武汉、南京的精装修政策，精装毛坯分开计价，那么市场真实房价逐渐往上的曲线是不可避免的。”长沙一位资深的地产人士说，从市场供应来看，在5月开始供应量集中的情况，尤其下半年大量项目集中上市，应该会在一定程度上缓解当前供不应求的买房市场。

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