要补仓了？百城新房库存11个月可消化完库存规模回落到了四年前的水平！截至2

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库存规模回落到了四年前的水平！

截至2018年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，同比减少8.7%。当前全国100城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。

百城住宅库存同比连跌32个月

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截至2018年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。

3月份库存数据显示，当前百城住宅库存已经出现了连续32个月同比下跌的现象，其中有75个城市库存规模低于去年同期水平。

三类城市库存均有下跌

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截至2018年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088、22977和18647万平方米。当前三类城市均呈现了环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

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合肥、珠海和惠州库存上升幅度较大

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3月，100个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时，100个城市中，有75个城市的库存出现了同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

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一季度供小于求的态势明显

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3月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为3643万平方米，环比增长51.0%，同比减少16.5%。总体上看，3月份房企推盘节奏并没有明显加快。

与此同时，3月份，100个城市新建商品住宅成交量为4090万平方米，环比增长45.2%，同比减少21.9%。观察历史数据，当前市场交易并没有大幅度反弹，成色相对不足，甚至还低于1月份的交易水平。

另外，3月100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。对比供应数据，3月楼市呈现出供小于求的态势。实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。这可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象，以及各地出台或升级摇号政策的现象。

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新房库存仅用11个月可消化完

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易居研究院表示，库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

3月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上，正呈现出震荡上行的态势。

各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有24个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有23个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有53个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

具体城市看，环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市，去库存周期明显偏高。这和此类城市新房交易规模小有关（均低于5万平方米/月的水平），所以容易导致去库存周期偏高。而在存销比偏低的10个城市中，除杭州、南京两个城市属于二线省会城市外，其他8个城市都是三线城市。此类城市去库存周期相对偏小，即都低于6个月的水平，政策收紧的概率较大。

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二季度政策或会收紧

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易居研究院表示，二季度预计全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。一二线和三四线城市的政策会有差异。其中，近期包括大连、武汉、长沙、杭州、西安等二线城市的政策继续收紧，此类政策包括限购、限售、摇号、优购（给予优先购房权）等内容，利好规范市场交易和缓解库存不足的风险。而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。