被花都房价实力打脸？广州买房150w总价标的物分析
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上一篇文章，老邝新开了各价位房源分析的文章，今天继续分析150w总价的房源。在我看来，100w和150w都是属于上车盘，因此我在筛选的时候仍然更多考虑投资属性，此次选房诉求点是：地铁、电梯、小两房。
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1、房源分析
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本次老邝挑选的房源是花都区府中心、新华板块的祈福生活无限，56㎡小两房132w总价。踩盘之前回顾了自己那篇不看好花都区房价的文章，当时我对新华的宏观分析是2018年会有个别明星项目突破3w，但整体仍需夯实2-2.5w这个区间，自住可以沿着地铁9号线买，投资的话我宁愿把一张房票用在南沙。
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出乎意料的是，那篇文章成为本人写作60余篇中，口水最多的，争议最大的。老邝能理解许多人心理上不愿意被人点评自己所住的区域，尤其是不如其他区这种对比。这种心态有点像上一轮行情中，很多专家在说：广州被踢出一线城市。老邝的性格不喜欢争输赢，广佛房地产市场不被看好也好、花都V.S南沙也好，每个地区必定有被低估
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的产品，矢志不渝地找出它们，享受它们价值回归的涨幅，这是我的投资信仰。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
楼盘的建筑年份大约2011年，跟广州南边的宇宙第一村——祈福新村相比，楼盘体量小太多，总共只有6栋楼，而且有2栋是复式loft住宅，老邝没去看复式产品，因为我觉得广州市所有的复式产品都是密密麻麻，给人一种集体宿舍
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的感觉。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
2、周边配套分析
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花都房价的爆发，离不开2017年底通车的地铁九号线
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，作为施工期长达8年的地铁，我经常戏谑它为“久耗线”，但它确实极大地方便了花都中心区和广州市区的联系。一般而言，地铁的拉动效应，对郊区是最大的，尤其是从0到1的质变，而中心城区不管是由1变2、还是由2变3，这种边际效应都在递减。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
楼盘距离地铁口的步行距离大约18分钟，倘若没有共享单车or电动车接驳，其实蛮辛苦的，但好在整个新华最大的目标客户群是南航+机场职工，楼盘步行5分钟距离就有机场班车
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上落点。。大家不要小看机组班车这一点，班车通勤是他们买房or租房首要考虑的痛点。房地产市场永远不缺需求，如何挖掘潜在需求并买入匹配产品，则是每个人的道行。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
楼盘周边的生活配套比较原生态
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，位于花都湖旁边，楼盘周边以农田+村落为主，靠近地铁口的中心地带稍显繁华。解决柴米油盐酱醋茶肯定没问题，但想要一些高大上的休闲娱乐体验，还是等万达旅游城吧。说句题外话，万达城这种旅游度假型产品是老邝最不看好被花都房价实力打脸？广州买房150w总价标的物分析。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
的投资物业，具体原因等我以后有机会再分析。楼盘的对口小学我忘记了，是当地的村小，对于上车盘我觉得无须考虑学位因素。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
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3、投资逻辑分析
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对比100w总价的产品，上到150w价位的时候，老邝觉得应当适当考虑“居住”
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属性，我觉得个价位的产品要能住人的。标的物虽然是小两房，但有一间是暗房（无窗户），因此我对该房源的“居住”属性定义为——群租，类似集体宿舍或者合租。当一个房源能覆盖越多“居住”属性，它的价格也越高，比如100w对应单身宿舍，150w对应集体宿舍，下一篇的200w对应新婚两房。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
老邝在挑选房源的时候，一定会勾勒用户画像，这套房子的潜在需求者就是空港产业人群。说的直白点，南航+机场的用户是我的目标接盘侠。白云机场T2航站楼已于2018.04.26启用，很多人低估了这件事的影响，白云机场有多牛，建议大家百度一下2017年的吞吐量数据。可以肯定的是，未来的白云机场无愧“世界级巨无霸枢纽”
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，更是区域经济发展的强大引擎。我们要做的就是顺势而为，踏着国家发展的鼓点，布局周边物业，享受国家发展带给我们的红利。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
2017年10月，广州市国企越秀地产以楼面价17115元/㎡拿下花都区凤凰路地块，创造了花都区的“地王”
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，这块“地王”就在该楼盘旁边几百米。按照开发商的财务成本，项目两年后上市，盈亏平衡点在2.3-2.5w之间，房源目前的报价几乎吃尽九号线+地王的利好，因此价格不算太笋。配图被花都房价实力打脸？广州买房150w总价标的物分析。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
花都湖位置即祈福生活无限所在位置。花都|总价|房价|标的物|广州|实力---
总结
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电梯、电梯、还是电梯，不管在哪个价位，我仍然优先考虑电梯房＞步梯房，以老邝的选房逻辑，只要你选中电梯产品，大概率跑赢广州市平均涨幅，最差情况也是等于平均涨幅。150w和200w是本系列最尴尬的价位，我在这两个价位的选择上花了最多精力。
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遥想2016年10月，老邝仍能以145w购入花园+电梯的越秀省一级学位两房，仅仅一年半的时间房价几乎翻倍，不得不感慨工资性收入在资本面前不堪一击。
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