宝华房价已破2万、汊河喊话3万+…这么对比，南京房价太便宜了? 在南京楼市的调控风口之下

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在南京楼市的调控风口之下，环南京都市圈板块悄然崛起。

南京北站建设在即，汊河喊话未来3年房价要破3万;“宁镇扬一体化”概念一出，宝华房价卖到2万/平…房价跃进，地价也频频刷新，宝华最高地价9541元/㎡、汊河6022元/㎡、马鞍山6833元/㎡，未来房价真的能涨到预期吗?

▲数据来源 CIRC2016

12021南京北站建成汊河房价要卖3万+?

最新消息!南京北站有了实质性进展，目前立项已完成，规划及拆迁红线正在办理，确保2018年底前开工建设。

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选址区域位于浦泗路南、京沪铁路线北、宁启铁路疏解线东、地铁3号线林场车辆段西区域。南京北站建成后将连通宁滁、宁淮、宁扬等城际轨道，以及京沪、北沿江等高铁,建成之后将更直接地形成半小时达滁扬，成为南京第三座大型枢纽火车客运站。

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划区内规划了“3地铁+2轻轨”:

3号线(已建成):西延一站至南京北站站。

4号线(已建成):在南京北站设站，同时在南部旅游服务中心设站。

15号线(规划):在南京北站设站，同时于解放路附近设站。

宁滁南线、宁滁北线(规划):在南京北站直接顺接成环。

这意味着以后从南京北站到滁州站仅需15分钟。

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受益于南京北站的利好，汊河区域内的项目项目自然要抱上“北站”大腿:北站下一站，房价不过万;一河之隔，房价省一半;毗邻南京北站……等广告宣传语纷纷跟北站挂钩。

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不过北站对房价的带动，也已成事实，据置业顾问表示:“去年三月，汊河的房价均价约为6500，八月份涨到了八千多，而现在房价已经到了一万左右。”

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(截图来自:扬子晚报)

该置业顾问更是预判，到今年年底，汊河板块的房价会涨到13000左右。“等到了2021年北站建成，汊河板块的突破三万我觉得是没有问题的。

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南京南站就是个很好的例子。”

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(截图来自:扬子晚报)

汊河楼市从去年开始，就呈现出火爆态势，2017年6月汊河一楼盘凌晨启动认筹，意向客户众多，排起了长龙。

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2宝华:新房普遍1.5万/平，最高已破2万

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说到南京都市圈崛起的代表，与仙林仅一河之隔的宝华，首当其冲。七乡河的对面--仙林湖，房价早已破3万;而河的另一边，被人们亲切称做--仙林东，房价基本在1万5，受益于地理位置和万达茂等利好，投资客也将目光瞄准这里。

早在2016年，宝华的房价不过7000元/㎡左右，一年多的时间，房价翻番。2017年，各地密集调控，宝华限购政策也顺势出台:目前外地人在宝华购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。有关宝华限购取消的传言一直甚嚣尘上，不过，目前还依然没有官方消息。

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1、我统计了下目前宝华的新房、二手房价情况:宝华1万以下的楼盘彻底消失，新房普遍在1.4-1.5万/平，精装修房价超1.6万，其中朗诗万都玲珑樾的房价最高，精装修已超2万/平;而二手房方面，与新房价格基本持平，没有太多差价空间。

2、宝华限购“松绑”，有楼盘只要大专以上学历就能买新房;二手房不限购。多数外地人想在宝华买房都是可以实现的。

3、今年是宝华供应大年，新房库存达到89万方，近期还有一批楼盘要开盘，想在宝华买房有很多选择。

4、有新房年后放风将继续涨价，最高涨5000元/平;也有楼盘在打特价促销，但整体销售速度都在下降，今年新房市场竞争会很激烈!

5、目前宝华镇的二手房价格也就在1.4-1.7万/平米左右，和新房几乎持平，交易平稳。

6、值得注意的是，宝华一批新房都集中在2019年年底交付，届时至少上万套房源同时入市，供应量大涨，市场能否消化有待观察。

综合看来，宁镇扬一体化大力推进，宝华利好消息不断，未来人气、配套应该还会更上一步。但是想继续上演“一年翻一番”的暴涨神话可能性不大，预计3-5年内，宝华房产的财富效应会持续减退。

3都市圈地价爆表，未来房价……

去年8月，碧桂园拿下宝华镇宝华大道东侧局部地块A，成交楼面地价为9541元/㎡，一举成为宝华新地王。

今年4月底，汊河成交了一块纯宅地，石榴置业以3.47亿元竞得来安县汊河新城LASZ2018-7号住宅地块，楼面价达到6022元/平方米，溢价率64.3%。

就在昨天，马鞍山湖南东路与恒山路交叉口西北角地块(70年住宅用地)，经过1个多小时竞拍报价，被伟星摘得以7.41亿总价，成交楼面地价为6833元/㎡，成为马鞍山新地王。

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