房价真会暴跌?房地产注定变天的4大逻辑，你真的跟上步伐了吗? 从今年3、4月份以来

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从今年3、4月份以来，对于一直关注楼市的购房者来说，应该很清楚的感受到楼市趋紧的信号更加明显了。从2017年317最严新政开始，全国楼市调控因城施策、因地制宜，一改以往房价疯涨的局面，房价得到了有效控制。但随着一线城市购房需求外溢，部分二三四线的城市则因“抢人大战”、棚改拆迁等政策无形中也刺激了住房需求和房价预期。面临这种情况，不少购房者对于房价走势，是否买房，何时买房等问题拿捏不清，在恐慌和焦虑中观望。

其实，笔者认为，购房不能死盯房价，更不能只想着找政策的空子钻。特别是在当前的楼市环境下，购房者应该仔细揣摩当前楼市调控背后的4大逻辑，不然也只能是用过去的调控逻辑来买卖今天的房子，结果可想而知。所以，一直关注楼市的你，真的跟上步伐了吗?

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第一，房住不炒

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房价怎么走，最核心的一点还是要看政策，而“房子是用来的住的，不是用来炒的”则是回答楼市走向何方的最明确信号。有的购房者可能会说，都说房价跌了，为什么我们这里房价还在上涨呢?其实，笔者认为，就目前而言已经不能简单笼统的说房价到底跌还是涨，我国大小城市那么多，每个城市竞争力水平不同，城市发展环境不同，楼市调控的逻辑自然也不同。毕竟，决定房价的除了城市发展水平，还有人口等因素。

拿二线城市来看，抢夺人才是强二线城市发展的需求，棚改拆迁当然也是弱二线城市城镇化发展需要。人口增加了，对住房需求增加了，房价显然是不可能突然下跌的。而“房住不炒”就是定调楼市，以无形之手遏制投机并稳定房价。简单一句话，“房住不炒”这个大的逻辑下面有每个城市自己的逻辑，这就是因城施策，当然目标是一致的，就是稳楼市，抑房价，让房子回归到居住的本质属性。

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第二，信贷收紧

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信贷政策，对购房者最直接的影响就是提高了购房门槛，增加了购房支出，抑制了购房需求。不过，目前来看，这也是最有效的方法之一。以近期频上楼市热门话题的海南为例，一个月时间不到便出台了3次调控，其中有2次都是跟购房者的钱袋子有密切关系。3月底，新政规定外地户籍限购1套，首付不低于7成;4月16日发布通知称，对开发商哄抬房价等行为将给予严厉处罚;4月20日，短短4天后再发通知，职工家庭购买首套房公积金贷款从20%提升至30%。

当然，房贷利率持续上浮一直都是购房者关注的焦点。截至目前，全国房贷利率已经连续16个月上涨，2018年4月份全国首套房贷利率均值为5.56%，而2017年4月份为4.52%，完全可以用疯狂上涨来形容。此前，央行副行长潘功胜表示，从长远的周期来看，房贷利率仍处于比较低水平。不难看出，未来房贷利率上涨的可能性依然存在。此外，从去年开始，银行也没钱了，开发商也已遭遇了“断粮危机”，融资渠道不断收紧，对于资金链承压的小型房地产企业来说简直是噩梦。

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第三，二次房改

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从2008年，就有不少专家学者提及了二次房改的问题，这些年声音也并未间断过。当前，有业内专家把长效机制的加快建设当做是二次房改的正式启动。笔者认为，二次房改的最终目标是要建立起现代住房制度，即多主体供给，多渠道保障，实现租购并举，从而满足多层次家庭的购房需求。诸如大家耳熟能详的经济适用房、限价商品房、共有产权房、租赁性住房等等，最终目标是实现住有所居，其中租赁市场将在未来发挥举足轻重的作用。

此前，人民日报曾发文《未来全国将有30%的人通过租赁实现住有所居》，笔者认为，要实现这个目标既需要房价保持稳定，也需要租赁环境保持稳定，只有这样购房者才能够死心塌地的选择租房生活。经济学者马光远曾表示，二次房改决定房地产未来10年命运。不可否认，二次房改是一项系统的大工程，需要土地、金融、税收等各个环节的支持，不可能一蹴而就，但必将影响楼市。

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第四，房地产税

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随着楼市调控的深入，从2017年开始，房地产税加快推进的步伐明显快了很多。2017年底，“立法先行、充分授权、分步推进”的征收原则确定，首次让购房者看清了这匹喊了很久的“狼”的大致面目。房地产税是一个关系到家家户户的问题，需要缜密研究。

高房价下，人们对房地产税征收的呼声一直很高。住建部原副部长仇保兴认为，房产税征收是最安全最便捷的“挤泡沫”方法，因为直接打击的就是投机炒房等行为，对刚需误伤较小。同时，社会主流观点也普遍把房地产税看作是未来土地财政的替代者，这对于平稳房价具有积极意义。

虽然呼声高，但购房者同时也担心征收比例以及首套房征收问题。近日，在接受采访时，针对大家都关心的问题，财政部财政科学研究员贾康认为，房产税征收一定要有一个免税的部分，比如说人均多少平米以下不征收或者第一套房不征收等等。笔者认为，房地产税，用两个词形容在合适不过了，一个箭在弦上，一个大势所趋。