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昨天下午，香港又出天价地王了。

旧启德机场地块再次出让，香港新地集团出资约252亿港元拿下，一举刷新了香港地价纪录。港媒测算，新地王楼面地价大约每平米17万元，比两个月前海航集团抛售给港企的同区地块，涨价了大约20%。放眼5年时间看，同区地价则是飙涨了2.2倍!

受此地王消息刺激，香港东九龙的二手房迅速出现返价现象。最典型个盘已经从港币2080万提升到2400万，一共提价320万涨幅大约是15%。

在粤港澳大湾区规划即将落地前夕，香港地价房价如此飙涨，究竟是个什么意思?楼兔子捋出7条观点供你参考:

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1香港房价大概率继续涨

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香港本土地产商这次大胆围剿启德地块，不惧怕站岗的风险，再次拍出天价地王，清楚明白彰显了香港房企对于粤港澳大湾区前景的乐观情绪。

如今，香港新地王的楼面地价大约是每平米17万元，这已经和香港东九龙附近的二手房价格大体相当，甚至更高。香港是一个自由贸易港，面粉贵过面包，这种状况一定会刺激香港房价继续走高。此前，中原地产创始大佬施永青

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说，不要怕已经连续上涨了超过25个月，香港房价还能再涨两年!

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整体感觉，这个预估是靠谱的。

香港启德机场地价5年涨2.2倍

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2香港成为湾区房价标杆

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上升为国家战略的千年大计粤港澳大湾区，终极目标是把包含港澳在内的珠三角11个城市融合打造成内部互融互通的世界级湾区。在这个11个人组成的朋友圈里，香港绝对是很长一段时间里，房价最高的地方。

如今香港老破旧二手房纷纷突破每平米15万，刚需精品住宅起步价每平米25至30万元，标杆豪宅更是普遍在每平米单价80万元甚至100万元以上

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。这种房价水平和深圳珠海南沙广州大亚湾等地相比，依然存在天壤之别的落差。

在粤港澳大湾区城市群融合的背景下，这种巨大的价差，足以成为周边城市房价上涨的动力。因此可以判断，昨天的香港新地王在很长一段时间内，也会激发深圳房价上涨。

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3大批港人将涌进大湾区

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香港核心区房价太高，已经成为香港一个迫待解决的社会难题。香港新生代对此甚为疑虑和苦恼。

对于这个问题，香港大公报在去年整版刊登的文章，给出了一个药方:纾解香港高房价问题的方向是，港人住到粤港澳大湾区去。

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正是在这个思路牵引下，我们看到大批港人去中山买房了。在大亚湾的碧桂园十里银滩，甚至劲爆有港人三兄弟一口气买下了300套公寓，圈内戏称房祖宗。在惠东县清拆违建小产权房--海岸居的时候，也冒出了100多位香港业主。在大亚湾毗邻坪山的品质大盘--金地天润自在城，今年五一期间就传言有10几批香港客户前来购房。

当然还有更多港人，尤其是年轻人，依然对粤港澳大湾区存在疑虑。因此，香港政府已经成立了粤港澳大湾区宣传办公室

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，更明确预订在6月11日开始进行宣讲会

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。以期引导更多港人融合到粤港澳大湾区，到大湾区去工作居住生活。

大批港人将住到粤港澳大湾区来

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4湾区将兴建一批香港城?

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当纾解香港新生代住房困难，促进港人与内地融合成为一种共识之后，粤港澳大湾区里涌现一批相应政策就不足为奇了。

此前，我们已经看到港人可以在内地购买社保、缴纳公积金，用住房公积金买房。广州放松港人住房限购。马化腾呼吁发放粤港澳大湾区公民身份证。广深港高铁通车试运行等等红利。都在很大程度上显示了深圳、广州等内地9城市，诚邀香港年轻人住过来的诚意。

最近更劲爆的传言是:粤港澳大湾区里有可能会兴建一批

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香港城。

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在交通位置优越的地方，有可能会大规模零地价出让居住用地，兴建大批住房，吸引香港年轻人和专业人才进驻。因为没有高地价成本，这批房源将会非常实惠。而且港人购买，还可以在香港做按揭，享受香港低利率的信贷支持。

这个传言还有待证实。但如果成真，必将引导大量港人北上置业。当年深圳上下沙，东莞樟木头，港人聚集的历史盛况，有可能重现。

5大亚湾有港人聚居的条件

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粤港澳大湾区背景下，港人北上置业会选择什么地方呢?

一定是多点开放仙女散花式北上。大概率会是这么几个方向:西线从澳门珠海进入中山，中线从深圳进入东莞、惠州，东线直接跨海进入大亚湾惠东。

这其中，大亚湾和中山，因为房价相对实惠，显然更受关注。

港人进出大亚湾其实很方便:

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陆路方向主要是广深港高铁

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。从香港九龙出发23分钟到深圳北，再转厦深高铁27分钟到惠州南站。大约1小时的高铁车程

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，从香港九龙的单价每平米30万元以上，直接进入单价每平米1.5万左右的惠阳大亚湾。这个时间差和房价差，绝对有诱惑力。

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海路方向，今年4月8日，李嘉诚的惠州港已经开通了直达香港维多利亚港的客运航线，

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全程47海里，40分钟就可以从大亚湾直通香港核心区

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。维港豪宅天玺近期刚刚加推尾货，实际成交单价已经达到了每平米75万元以上!连续涨价超过45%依然受热捧。40分钟海上航行之外，大亚湾现在基本上还是单价每平米1.5万以内。

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巨大的房价落差正在吸引大批香港年轻人进入大亚湾置业。此前，楼兔子就在小密圈里说过，大亚湾楼市明显异动，大亚湾某盘忽然出现大批港客到访，大手客购房的案例比比皆是。

李嘉诚卖遍全中国，独独加码投资惠州港。

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可谓眼光独到。

6港客深圳客都杀向大亚湾

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香港启德地王告诉你，香港房价还会涨!粤港澳大湾区框架下，港人会到大亚湾来跟你抢房了!醒醒吧，大亚湾不会仅仅是深圳人买的大亚湾了。

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再加上深莞惠协调发展试验区的规划，政府明确强调要加速推进深圳地铁14号线和地铁16号线，预留与惠阳大亚湾的城际延伸线轨道接口。说明惠阳大亚湾在深莞惠协调发展试验区的框架下，很可能第一波实现与深圳的融合。这种状况下，大亚湾楼市最近都卖疯了!

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百万平米大盘金地天润自在城去年推售的第一批房源已经售罄。今年加推的第二批300多套房源，主要是82至110平米的刚需户型，也已经所剩不多。因为卖的太火，大亚湾其它楼盘总喜欢安排中介人员在这里截留抢客。金地方面甚至出了一次“告示”，敬请同样不要冒昧学习。而最近几天开售的其它几个新盘也是基本开盘就售完。

160万平米超级大城规划效果图

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地产圈内部人士透露说，整个大亚湾新房库存已经很危险，如果正常放行批售，很可能7个月内就将无房可卖。

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那个号召拿地当天加班出图纸、40天售房的大型房企，更有内部人士坦言，如果放马销售，很可能2.5个月

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就会新房全部售完!

市场太犀利了。因此，最近大亚湾的很多楼盘都是精选客户。最欢迎一次性付款的买家，至少要求客户首付6成。

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其它低首付的按揭客户，都被无情婉拒了。

7去大亚湾买房，你要选对!

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不管是深圳人还是香港人，未来大量人口买房大亚湾住到大亚湾，都是城市发展的必然趋势。但可以肯定地说，大家买到大亚湾去的收益，会很大不同。因为你当初的选择就不同。

目前整个惠阳大亚湾区域，口碑效应和房价第一高地，就是位于惠州南站附近的惠阳星河丹堤。目前新房限售价在每平米1.6万元左右。参照成功的经验，怎么挑选下一个可能爆发的样本呢?建议重点关注大亚湾西区的金地天润自在城。

项目的核心卖点是这么几个:

?160万平米的品牌大盘。

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超级大城，适宜居住。

?地铁14号线沿线物业。

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地铁14号线是深圳东进的快线主线，从金地天润自在城出发18站到福田，大约车程1小时。现售单价大约每平米1.3万元。西边地铁11号线从福田到沙井，同样是快线18个站，沙井今年下半年推售的新盘万科星城，预计起售价大约是每平米5万元。

?规划有学校。

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项目规划了九年一贯制的学校和三所幼儿园。

?8万平米的商业街区。

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8万平米商业街区规划图

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九年一贯制学校规划效果图

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对比一下，华润城、鸿荣源壹方中心、金地天润自在城和惠阳星河丹堤等等明星楼盘，基本上同时加持了以上资源:地铁+学校+大盘+品牌+商业

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。对于大亚湾楼市来说，这些都是选房的第一标准。

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深莞惠协调发展试验区究竟怎么选址?2、

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