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北京4月二手房市场：全市挂牌均价约6.5万\/，9板块超12万元\/。板块|全市|市场|二手房|北京|挂牌---

一、全市情况——首套房贷收紧，市场恐难短期内走出阴影

刚刚进入5月份，就有多个省市再发楼市调控政策。据统计，今年以来各地发布的调控政策数量已经超过115个。而4-5月，各城市发布政策的密集程度更见一斑，并且政策的发布城市开始从2017年的一二线城市开始向三四线城市蔓延，同时， “限售”和交易环节的监管成了重要的组成部分。

从北京来看，防范金融风险成为了近期的重要内容，5月7日，新华网消息称，北京市多家银行首套房贷利率在基准利率之上上浮10%，二套房贷利率不变。建设银行北京分行、农业银行北京分行、工商银行北京分行等，均从5月7日起执行上浮利率，将首套房贷利率提高为基准利率的1.1倍。中国银行北京分行和北京银行则分别从5月8日、9日起执行同样的上浮利率。这或许又会给开始起色的一、二手房市场浇上了“一盆冷水”。数据显示，北京4月新房成交量为20.35万平米，环比上扬21%，但同比下滑47%，从新增供应量看，仅上市6.83万平米，为2016年3月以来的最低值。限价房的大批量供应、高端改善品的日益稀缺，将成为今后北京新房市场供应的主要特征。同时，本月新增供应量骤减和贷款收紧也有一定关系。从房价上看，4月份新房成交均价为46261元/平米，环比、同比分别上扬13%和7%。

在二手房市场，4月北京二手住宅共网签13729套，二手房网签量已创下去年5月以来的新高。从好房研究院提取的样本数据看，4月新增挂牌量再次跌入冰点，仅2299套、而在架量却达到35553套的高位。

平安好房研究院指出，如今北京首套房贷款利率上升，限价房转共有产权房的政策也在酝酿，北京的调控还在加码，北京楼市4月虽有上扬，但上扬力度有限，短期内恐难走出政策阴影。

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全市一手商品住宅供求价走势（单位：套·元/平米）

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△全市二手房网签量走势（单位：套）

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全市新增挂牌与在架走势（单位：套）

二、在架结构变化

1、地域分布——海淀在架比重上扬至17%

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受到本月海淀在架量出现明显幅度上扬，其在架比重也出现明显变化，数据显示，海淀区的在架比重由上个月的14%上扬至17%，而朝阳区则缩小2个百分点至32%，但依旧稳居首位。从排名前十的区域看，西城板块的均价高达105319元/平米，居各区域之首。

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4月在架房源区域结构

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4月在架区域TOP10（单位：套）

从在架板块排名来看，依旧是望京、回龙观、长阳板块居前三，本月在架套数分别为1136套、718套、712套的。同时，在架首位的望京板块在架均价为78264元/平米，同样为TOP10板块的最高位，另外，北苑以及亚运村板块的挂牌均价也在7万元/平米以上。

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4月在架房源板块TOP10（单位：套·元/平米）

从新增挂牌房源看，前四位的分别是天通苑、回龙观、望京板块，新增挂牌量分别为59套、58套、55套，望京板块新增房源均价为81829元/平米，在前十板块中领先。

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4月新增挂牌房源板块TOP10（单位：套·元/平米）

2、面积结构——改善型需求加速入市，大户型在架比重有望减少

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从在架房源的面积结构上看，各面积段结构变化基本稳定。其中，60-90平米面积段的在架量持续保持在35%左右，其次为90-120平米占比22%，60平米以下占比18%。120平米以上的大户型基本保持在26%的占比。

平安好房研究院指出，3月份以来，北京二手房交易量小幅回升，一些社区成熟的次新房小区成交活跃。而一些原来高总价、大户型的房源价格，由于受到周边新房限价的因素出现价格倒挂，因此这类小区的房价回落空间更大，诱发了市场上的一些需求来购买。因此预期来看，120平米以上的大户型在架占比有望减少。

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各面积段在架结构变化

3、总价结构——300-500万元总价段房源依旧占供应主力

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4月各总价段在架比重较上月基本持平，其中，300-500万元、500-800万元在架比重分别为37%和30%，同样也是目前市场中的主力总价段。

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各总价段在架结构变化

三、价格走势

1、全市挂牌均价变化——挂牌均价持续下滑，目前保持在6.5万元/平米上下

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平安好房研究院数据显示，2017年北京二手房挂牌均价呈现“先扬后抑”的态势，5月份70825元/平米为年内的最高位。5月份以后，受到“317”新政发挥效力，在网签数据上得以体现，全市二手房挂牌均价也呈现一路温和下滑态势，12月底，已跌至64693元/平米，环比微幅下滑。而进入2018年，全市二手房挂牌均价保持低位盘整，连续三个月保持在65000元/平米上下。

平安好房研究院指出，目前北京二手房房价相当于2016年年底水平，但当前已出现企稳姿态，议价空间明显缩小，成交周期也大大缩短。

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