余杭明后两天推四地，临平新城、超山地价能否刷出新高？临平新城、超山风景区本次地价存疑。"

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5月下旬，余杭土地市场总共将出让5宗涉宅用地。其中，4宗地块分别于5月24日与5月25日出让，溢价最高不超过50%，当自持面积比例投报为100%时，则转入投报配建养老设施的程序，所有地块报价幅度不低于100万元。

4宗地块中，临平新城、超山风景区两个板块均在今年已出让过同类地块，并且拍出不低的楼面价，本次出让是否有可能刷新楼面价存疑。此外，仁和新城迎来5年后新出让的宅地，引起不小关注。该地块溢价上限被严格限制在32%，上限楼面价不到1万元/平方米。

5月底余杭出让土地具体信息一览

临平新城地块受海宁分流及限购影响，地价或难封顶

余政储出[2018]12号地块，东至汀城街，南至文正街，西、北至东仁街。规划纯住宅用地(设公建配套)，建筑高度18-55米。

余政储出[2018]12号地块区位图

商业：

华元欢乐城、余之城2公里距离，临平银泰城(2018年6月开业)3公里。

交通：

石大快速路余杭段(在建)位于地块西侧500米内，余杭高铁站距离2公里。

教育：

余杭区临平第一中学、天长世纪小学、乔司第二幼儿园、华师大附中(规划)等。

医疗：

余杭区第一人民医院3.3公里。

景观：

北沙港公园、东湖公园(在建)、临平体育公园(在建)。

余政储出[2018]12号地块现状图

近半年临平新城3宗宅地比较

从已出让的两宗宅地对比，较大的容积率却拍出了更高的楼面价，可以看出临平新城的拿地成本在升高，证明从去年年底至今年3月底的市场预期，仍然有增无减。

单独拿理想四维地块与本次出让宅地相比，在外部因素和地块参数没有较大差异的前提下，区别仅仅在于本宗地块的总价压力稍微高一些，不至于有太大影响，这给两宗地块拍到差不多的楼面价提供了基础。

值得注意的是，本月海宁地块在临平新城“卡位战”中的核算拿地成本一举超过了2万元/平方米，超过临平新城目前的最高楼面价。究其原因，不仅仅因为海宁地块所在地段相对更成熟，“不限购”才是拍出高价的主导因素。

显然，这将对余政储出[2018]12号地块潜在客户形成分流，间接对此次竞拍造成一定干扰。然而，临平地块仍处于限购范围内，本网预计最终楼面价在19000元/平方米上下。

超山两商住地配建公租房比例高，最终地价要看预期

余政储出[2018]13号地块规划商住用地，东至09省道，南至相邻土地，西至五号路，北至昌达路;14号地块规划商住用地，东至09省道，南至昌达路，西至五号路，北至二号路，两宗地块限高均为20米。

余政储出[2018]13、14号地块区位图

相比金地在今年3月14日竞得的地块，两宗地块体量均偏小，容积率1.4要比金地地块的1.6低。由于限高20米，小区最高建筑形态只能是多层洋房，而其中13号、14号地块分别需要配建不少于6894方及9866方地上住宅建筑面积的公租房，总共1.6万方，占比约8%。

余政储出[2018]13、14号地块现状图

假设以3000元/平方米标准计算公租房成本，同时以金地的成交楼面价11191元/平方米折算剩下部分面积，那么综合计算两宗地块的平均楼面价将为10531元/平方米。届时，如果两宗地块竞拍楼面价超过这个数字，可以判断为该区域地价又一次上涨。

另一方面，假如地价封顶，那么两地块实际可售部分的楼面价将为13583元/平方米与13609元/平方米，则几乎持平东湖板块华润地块13824元/平方米的楼面价。

上下游板块比较来看，塘栖、东湖板块均在今年出让过地块。上游东湖板块在后期库存量不小的前提下爆出新高，下游塘栖库存压力最小，同样拍出13000+，可以认定4月开发商拿地欲超过3月。如果预期仍在，两宗地块极有可能封顶。

目前周边二手房野风启城的房源为参考，洋房(6-7层)大户型售价较高层小户型低出不少，单价2万元/平方米不到，东晖·龙悦湾在售排屋600万元/套起。

仁和板块5年来首次出让涉宅用地，意义非凡

余政储出[2018]15号地块规划纯住宅用地，东至规划道路，南至制造六路，西至獐山路，北至规划河道，限高60米。

余政储出[2018]15号地块区位图

地块是仁和街道5年来首次挂牌的涉宅用地，溢价封顶设置在32%不到，最高上限楼面价不到万元每平，需配建不少于地上住宅建筑面积5%(即6661平方米)的公租房。

由于5年的土地空档期，仁和板块已断供多时。目前规划的仁和新城不仅有了“仁和先进制造业基地”的产业加持，还迎来了地铁10号线的重大规划，板块价值迎来质的蜕变。

地块所在的位置距离绕城高速南庄兜枢纽约5公里，仁和镇中心约4公里。根据杭州地铁三期规划，预计2022年通车的地铁10号线，将在仁和设置起点站，向南可直达杭州市中心。

余政储出[2018]15号地块现状图

纵观整个杭州土地市场，楼面价不过万的宅地少之又少，近几年十区范围内仅有大江东、临安、富阳拍出过不到万元楼面价的纯宅地，并且这些板块目前均已破万。相对于以上几个距离市中心动辄三、四十公里的板块，该地块所在的位置优势巨大，直线距离钱江新城仅22公里。

应该说，作为新规划后的首宗地块，仁和街道体现了足够的诚意，换来的是众多开发商的关注。该地块作为仁和新城的开篇，意义大于结果，预计总价将封顶。

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编辑 | 佘小余