个别城市楼市升温调控政策仍将收紧近日

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近日，“个别城市的楼市行情火爆”“购房者队伍排起‘长龙’”“一房难求盛况再现”等表述再度成为众多媒体的报道热点。与此同时，据最新统计数据显示，4月中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，一些热点城市住宅库存纷纷“告急”。对此，有业内人士指出，虽然多地房价出现回暖趋势，但政府对楼市的调控要求并未改变，甚至还会越来越严格。因此，未来或出现更为密集的调控浪潮。

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图片：CNSPHOTO提供

个别城市楼市升温

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在大多数城市坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松以及保持政策连续性和稳定性的情况下，我国房地产市场总体保持了稳定态势。不过，近日杭州、深圳、西安等地摇号选房火热，甚至出现了万人排队验资的现象。与此同时，受“抢人大战”等因素的影响，一些二三线城市的房价也出现了回暖迹象。

自去年年底以来，摇号买房的新闻屡见报端。5月25日，杭州两个新楼盘启动摇号登记政策，由于摇号前需要去银行验资，于是出现了银行排队冻资队伍长达一公里、银行加班到凌晨的景象；5月26日又有媒体爆出深圳一个楼盘未售先火，参加摇号购房者需要缴纳500万元诚意金。

与此同时，横盘了多年的长沙也被媒体爆出楼市出现库存“告急”的情况。据悉，在当地，抢房恐慌在购房者中弥漫，各种怪象也已见怪不怪：近日，长沙一个楼盘摇号名单中竟然出现了两名“00后”，其中一个生于2007年，今年才11岁；5月4日，长沙北辰三角洲开门放筹，有人排队现场晕倒，当场不省人事；有购房者为抢房大打出手，引来了警察；3天超过5000人排队抢房，在现场排队的不少是上了年纪的老人??

事实上，不仅是近几日，近一段时间以来，不少地区的楼市都出现了升温趋势。据此前国家统计局发布的数据显示，4月二三线城市房价虽然同比涨幅有所回落，但环比增速加快。

“部分二三线城市的调控政策分化，城市的人才政策成为了购房者绕过限购的工具。”中原地产首席经济学家张大伟认为，各地房价回升明显，也是由于板块的轮动。

多地库存告急

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事实上，多地楼市出现升温现象，一定程度上也是由于当地的库存开始“告急”。

据业内的地产研究院最新发布的《中国百城住宅库存报告》显示，4月中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，三四线城市去库存周期为近九年来最低。报告显示，截至今年4月底，业内监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少了0.7%，同比减少了7.9%。

观察历史数据可以发现，自2015年以来，我国百城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，表明近四年我国去库存“战役”取得了较好效果。当前我国百城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。

以如今楼市较为火热的长沙为例。近日，一份名为《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》的文件流传开来。这份公函显示，到今年3月，长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案，但尚未销售的住宅去化周期仅为2.8个月，下辖的长沙县、浏阳市去化周期分别为2个月和1.9个月。一般而言，当一个城市住房的消化周期低于3个月时，房价就会有极强的上涨动力。事实上，长沙的房价自2016年下半年开启上涨模式以后，至今都未曾刹车。

而据中原地产研究中心的统计数据显示，全国目前至少已有八个城市发布了房源统一摇号的政策，规定部分或全部房源须经过摇号才可进行买卖交易。据中国百城住宅库存数据显示，今年4月，这八个新建商品住宅存销比分别为：上海12.1个月、深圳12.1个月、西安11.5个月、武汉10.8个月、长沙9.8个月、成都5.1个月、南京4个月、杭州2.8个月。

对此，易居研究院认为，存销比的合理区间为12个月至16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。由此可见，推出摇号政策的八个城市均存在库存偏低的问题。

对此，中信证券明明研究团队认为，在“刚需”占主导的情况下，部分不当的调控措施可能会加剧房价的上涨。在一房难求的预期下，很多暂时没有购房需求的家庭预计今后的购房难度会增加，从而将购房计划提前。

而对于库存快速下降的现状，不少业内人士认为，这与当地的楼市政策、人才政策或者发展政策等因素有关。比如长沙，今年3月出台了精装修政策，要求“长沙市内五区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%”，但该地却没有像武汉等地那样出台精装价格的详细限制条款。而在张大伟看来，最近出现房价上涨的一些城市均发布过人才引进政策。人才引进政策在客观上降低了购房的门槛，在吸引人才的同时，很可能将投机性需求一并引进市场；此外，一些地区因受近期国家政策或发展形势的利好影响而催热了当地的楼市，如海南、丹东。

不可否认，推热楼市的另一大因素还可能是一二手房价格的倒挂——因为政府出台限价政策，使新房价格比周边二手房价格更低，对于购房者而言这意味着“买到即是赚到”。

而市场的变化可能进一步带来了预期的变化。财经评论员马光远认为，新房的市场抢购现象势必会冲击购房者的神经，引发恐慌。一些人以为市场又要开始疯涨了，于是在新房抢到无望的情况下开始下手二手房。

调控持续加码

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虽然多地房价出现了回暖趋势，但政府对楼市的调控政策并未结束，而且有越来越严的趋势。

5月19日，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出了明确要求。今年五一前后，在住建部约谈的12个房价明显上涨的城市中，已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原七个城市陆续升级了楼市调控措施，遏制投机炒作。

据中原地产研究中心的统计数据显示，叠加最近房地产调控政策，截至发稿，全国累计发布房地产调控已经超过130次。最近还有多个县级、区级单位发布了限售政策，这也是调控的最新动向。

张大伟表示，今年以来，调控城市分布出现了明显变化，去年调控主要集中在一二线城市，今年调控逐渐向三四线转移；过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境以及沈阳、长春、唐山等区域都开启了房地产调控升级模式。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，未来楼市调控政策仍将持续下去，将有更多的城市迎来更为密集的调控潮，调控范围或将涉及到“五限”、按揭利率调整、违规行为整顿等多个方面。

明源地产研究院副院长刘策表示，当前的房地产市场的发展现状，充分体现了“房住不炒”是大逻辑。而对于房地产调控，也要求房企有大局意识，积极落实相关的政策措施。（姜樊亢舒）

个别城市楼市升温 调控政策仍将收紧

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