《逃不开的经济周期》读后感( 三 ) 作者：邝毅林KYL 来源：

在房地产扩张中期，经济稳定增长，到处是欣欣向荣的景象，产能吃紧。书中提别提到：在这个阶段，

汽车销售非常活跃，停车场生意很好。

扩张尾声时，人们被迫到市区中心以外寻找办公空间，于是市郊的办公楼业务兴旺起来。到了边缘时期，置换房屋销售量比新的需求增长速度要快，房地产达到平稳状态。接下来就是租金下降，空置率增加，房地产价格开始下滑。而新房建造活动在GDP到达顶峰后一年，甚至还在继续扩张。

第一个发生严重变化的是土地，直接进入冰点，没有人还要购买土地。接下来是砖块与灰泥等建材市场。崩溃时，房产所有者会慢慢感觉到经济紧缩，出租合同到期后，要么不再续约，要么降价续约。此时出现大量的财务困境、破产、不良按揭增加、抵押赎回权丧失。接着进入瘫痪阶段，新建房产价值可能会显著低于重置成本以下。丧失抵押赎回权的房子（银主楼）也没人购买，因为想买的人根本不可能融资。如果此时金融机构出现了系统脆弱性，并伴随汇率危机的话，那瘫痪阶段将会大幅延长。危机残局的清理过程会耗时4-5年，甚至更长。